上海老破小和老破大，哪个更抗跌

　　在上海二手房市场上最不抗跌的两类产品

　　一种是 " 老破大 "，一种是 " 老破小 "

　　据克而瑞数据显示，上海总价 800 万元以上的 " 老破大 " 相比于 " 老破小 " 存在更大的降价压力，最大降幅 25%

　　来源：克而瑞

　　先来看一下什么是老破小、什么是老破大

　　我们这里把老破小定义为房龄老在 20 年以上，面积小在 50 平米左右，总价低在 300-400 万左右

　　而老破大则是，即房龄大在 20 年以上，面积大在 100 平米以上，总价大在 1000 万左右

　　这一次分别从外环外、中内环、内环内，同一板块同一地段内找两个小区，一个老破大、一个老破小

　　最后再对比两种产品在二手房市场上，哪种类型跌的比较厉害？哪种比较抗跌？

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　　外环外同地段，不同社区的老破大老破小

　　在外环外闵行春申板块，我选择了两个降价比较明显的社区，一个是典型的老破小高兴花园，另一个是老破大上海春城

　　我去看下了下小区的历史成交，三房 110 平左右的户型中，三个月就跌了约 5%

　　小区内面积大、总价更高的大户型最近降的更多，下面这个 255 平总价 1560 万的房源，最近半个月就降了 175 万

　　这个小区是 2000 年左右的房子，属于老破大

　　房龄不算太老属于板块内次新房了，并且在万科物业管理下小区维护的比较好

　　同一板块内纯学区房的老破小跌的就比较狠

　　典型的例子就是高兴花园，最高峰时期 2021 年年初最高成交价卖到10 万 /㎡

　　对口春申板块第一梯队公立小学闵行实验

　　同一个小区，同一楼层，同样的面积，一样的户型，一年多的时间成交价下降了 145 万，跌了 32%

　　为什么会跌的这么厉害呢

　　高兴花园的不利因素主要有两个，一是在外环外地理位置偏远，二是面积非常小、房龄老旧居住条件比较差，无法提供比较舒适的环境

　　很多时候只是为了挂学区名额，实际住的人非常少

　　这种纯学区的老破小自住属性不高，一旦学区政策发生变化，价格极容易出现下跌的现象

　　在同一地段，纯学区的老破小在附近小区中降幅最大，而次新的老破大下降的并不多

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　　没有学区加持的时候，老破大社区和老破小社区哪个跌的厉害呢

　　接着在内环线中山公园板块，我实地分别看了虹桥新城和华苑小区

　　虹桥新城 2022 年成交单价 9.2 万 /㎡，2021 年最高也到了 9.8 万 /㎡，跌了6%

　　不仅价格跌了，成交周期也从 16 天变成了 113 天

　　小区内都是比较大的户型，130 平、150 平、200 平的都有，总价段居高在 1500 万 -2000 万之间

　　事实上，在看房的过程中明显感觉，这个小区在板块内算是品质比较好的小区了

　　20 年前由绿地开发商开发，能看到的小区外立面比较新，包括公共区域的绿化和水景维护的都比较好

　　唯一的劣势可能就是房龄偏老、面积太大、总价太高，妥妥的 " 老破大 "，在二手市场上的竞争力不高

　　对于那些手里有 2000 万的客户来说，买高端新房性价比可能更高

　　距离小区不远的华苑小区，则属于典型的老公房

　　房龄有将近 40 年，小区整体环境比较差，没有太多的绿化、乱糟糟的电线、晾衣架，用的也都是几毛钱的物业，小区维护的不是很好

　　华苑小区这种老公房基本都在跌，而且小区的成交量也不高

　　中山公园板块地段比较好，老破大总价太高，比老破小跌的厉害些

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　　内环内学区房，同一地段的老破大社区与老破小社区又怎么样呢

　　在上海内环内，市中心带学区的老破大、老破小

　　这个小区大面积的只有 115 平，2021 年的市场价在 1390 万左右，2022 年到了 1250 万左右，跌了 10%

　　对于急售的业主，降的更厉害

　　当时看了一套 115 平方米的大户型三房，业主已经挂了整整 1 年，2021 年 11 月最高挂 1350 万，一年后只有 1150 万，降了 200 万

　　海华花园不抗跌的点在于

　　一是，它建于 1994 年房龄相对比较老，户型比较老，对于改善用户来说居住品质可能还不够

　　二是，总价高上千万，进入小区内部会发现，它的公区占用面积比较大，加上消防电梯就有三部，导致得房率非常低，在 70%-75%

　　不过海华花园是双二梯学区房，对口海华小学、卢湾中学，其中卢湾中学更是黄浦二梯队公办初中

　　同样对口的还有斜土新村，不仅没跌，反而小幅上涨

　　这个小区建于 1987 年，房龄已经 30+

　　面积很小几乎都是 50 平以下，大一点的只有 60 平两房。小到什么程度

　　只有 20 平，大概是一个出租房单间那么大

　　但是斜土新村的价格却很坚挺，这个老破小抗跌的原因

　　首先学区，对口的学校实力很强，而且总价段低 400 万左右，是板块内较为适合挂户口的一个学区房

　　其次地段，位于内环内黄浦区打浦桥板块，周边就是日月光中心、田子坊，生活比较便利

　　并且，虽然为老破小，但是目前正在做美丽家园，小区内部分楼栋都已经加装电梯、小区外立面刷了一遍、包括室内楼道也比较新

　　相比较海华花园那种 " 老破大 "，斜土新村这种老破小的流通率更高，放出来的房源多，历史成交也更多

　　市中心总价低的纯学区房价格平稳，如果只是为了挂户口，基本没有太多的的学区溢价，上车门槛也比较低

　　踩盘过程中我也发现一个现象，目前千万总价的老破大有不少在 " 急售 "

　　有的业主在疫情之后挂上去准备变现。有的投资客原本作为出租房，现在也准备卖掉。有的着急置换的，也开始降价出售

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　　总结下来发现

　　这一次市调的 3 组样本中，纯学区房的老破小最不抗跌，除此之外，其他都是老破大比老破小跌的厉害

　　老破大因为总价段高，面积段大等因素跌幅也比较大，反而是核心地段老破小抗跌性更好

　　一方面，老破大的面积大，所以总价比老破小高太多了，随便就是 1000 万 +，没有老破小低总价的好上车

　　另外，老破小还有很多刚需客作为过渡接盘，但是老破大如果品质不高也会缺少置换客户，导致流通率降低

　　此外，我们也可以具体来看看，两种产品抗跌和不抗跌的因素在哪里

　　第一个，什么类型的老破小抗跌？

　　老破小最核心价值在于地段和学区

　　核心地段的老破小更抗跌，往往市中心老破小价格比较平稳，而外环外的老破小更容易降

　　对于学区房，居住属性不高的纯学区房跌的最厉害，而市中心学区强势的老破小不仅不跌反而还会上涨

　　第二个，什么类型的老破大不抗跌？

　　面积越大越不抗跌，150 平以下的三房会更容易流通。总价段越高的越不抗跌，毕竟低总价的更容易上车

　　另外，房龄新一点的或者维护的比较好的老破大，在市场上房价也比较稳定

　　本质上，不论是老破大还是老破小，在上海二手房赛道上都是容易跌的产品

　　如果各位要买购买二手房，尽量选核心地段、学区比较强势的，这样才比较抗跌

　　以上为正文，来自微笑向暖

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