深度解读 I 杨浦滨江，未来还有多少新增住宅？

　　缦云上海，11.98万/㎡，约150-245㎡纯大户型，2.5小时售罄，再一次让市场见证了杨浦滨江的“超预期”发挥。

　　就在很多人还在质疑“城乡结合部”“老破旧”“大烟囱”时，有的人已经在快速地登岸抢滩。

　　的确！

　　滨江带价格洼地+滨江带积分洼地+滨江带潜力高地

　　能够集齐此“三要素”的地段和楼盘，真的很难再找出来。

　　注：平均入围裸分数据，均排除了未触发积分的新盘

　　以至于缦云上海此次火速售罄后，不少购房者都在一房一万直播间询问缦云上海何时加推？杨浦滨江未来还有多少新房供应？

　　今天，我们不妨就着这个话题，一起再深扒一下：杨浦滨江到底还有多少新增住宅？（注：本文杨浦滨江讨论范围主要为杨浦滨江南段）

　　1.杨浦滨江约5400套房源规划披露，未来预计总供应近10000套

　　2023年1月17日，上海市规资局官网正式发布：

　　上海市人民政府关于同意《上海市杨浦区滨江南段地区控制性详细规划平凉、定海社区局部街坊调整（YP-15-II 等风貌保护街坊保护规划）》的批复。

　　

　　最新杨浦滨江南段规划正式出炉！

　　伴随着这次规划调整，杨浦滨江住宅总体规划也浮出水面。

　　

　　根据规划，杨浦滨江南段范围内共计规划新增了29幅带有住宅性质的地块，其中住宅计容面积为112.6万方，相当于约6.2个仁恒海上源的体量。

　　其中平凉路街道8幅，住宅体量约19.81万方；

　　大桥街道9幅，住宅体量约26.1万方左右；

　　而定海路街道为12幅，住宅体量约66.69万方。

　　杨浦滨江南段住宅体量规划

　　值得重点关注的是，已有13幅含商品住宅用地规划曝光，根据披露的供应套数，预计可供应住宅约5400套。

　　而另外16幅地块目前尚未公布，大多集中在平凉路和大桥两个街道内，且多为历史保护街坊。考虑到这些地块未来以低密度住宅为主，按照一套200平计算的话，未来杨浦滨江南段住宅总规模大概在9000-10000套之间。

　　2.密度/高度西低东高，杨浦滨江住宅的差异化路线

　　在此，根据最新规划，飞哥来给大家初步描摹下杨浦滨江的住宅轮廓。

　　大致上来说，杨浦滨江整体的规划密度和建筑高度，从西到东到渐次递增；

　　而从业态来看，杨浦滨江未来将有大量风貌建筑留存和低密别墅产品，这也意味着杨浦滨江的入住总价门槛不会低，未来的居住品质相当高。

　　（1）杨浦滨江住宅密度

　　从各个地块的容积率来看，平凉路街道密度最低，8幅地块容积率在1.2-1.4之间，未来也是以建造低密度住宅为主。

　　大桥街道9幅地块容积率在1.4-3.9之间，未来产品预估主要为高层，不排除有部分联排、叠加和洋房。

　　定海路街道密度最高，12幅地块的容积率在0.9-4.9之间。容积率最高的地块即是缦云上海综合体住宅。

　　杨浦滨江南段住宅容积率

　　（2）杨浦滨江住宅高度

　　从各地块限高来看，平凉路街道地块限高在12-40米之间，有6块地限高在15米内，只能建设别墅类产品；

　　大桥街道各个住宅地块限高分别为15米、24米和80米，是小高层到高层的过渡；

　　住宅限高高度最高的还是在定海路街道，最低24米，最高100米。

　　其中100米的地块就有4幅，而3幅地块为合生的项目，看得出来缦云上海就是未来杨浦滨江的地标住宅。

　　杨浦滨江南段住宅限高高度

　　从规划的密度、高度和住宅分布位置结合来看，未来杨浦滨江的江景房应当是相当稀缺的。

　　杨浦滨江一线滨江位置不是让给了滨江绿地，就是给了美团、B站、字节跳动等总部办公大楼，加上未来还有150-320米超高建筑地标群横亘其间，想要在家里直面江景的概率看来是微乎其微。

　　从这个层面来看，杨浦滨江新增住宅几无江景溢价，更多主打的则是市区含有的低密别墅群，这也是和滨江前辈们走出的差异化路线。

　　3.杨浦滨江当下新盘供应

　　在了解了杨浦滨江的住宅的总规划体量、业态和价值之后，相信大家对于置业杨浦滨江有了更深的认识。

　　2018年至今，差不多5年多的时间，杨浦新房供应量就超9000套。

　　对比之下，杨浦滨江预计总体近万套的供应体量，其实并不多。

　　目前，杨浦滨江在经过十多年的成片旧里拆迁后，基本上老旧街坊皆已完成动迁，只等着各地块出让“名花有主”。

　　鉴于有大量风貌建筑需要修缮留存，加上拍地周期、新建住宅速度等条件制约，不负责任的预估，杨浦滨江住宅全部建成，最快也要到2050年前后了。

　　而现在，应该说尚处在杨浦滨江的初期阶段。

　　下面我们来看看当下杨浦滨江的新房。

　　缦云上海

　　项目作为杨浦滨江少有的约88万方综合体，由总裁公馆、五星级酒店、5A甲级写字楼、合生汇商业广场、高端住宅及历史风貌建筑等6大部分组成，一期182套房源，首开光速售罄。

　　接下来二期（K6B-03地块）体量更大些，具体规划等待曝光。

　　

　　缦云上海 效果图

　　上海城投高阳里项目

　　项目最新曝光了效果图和户型，预计将推出130余套多层住宅&风貌别墅。

　　该地块出让面积8639.7㎡，容积率1.6，地上计容建面13823.52平方米，限高24米，其中住宅套数下限132套，全装修面积100%，中小套比例不低于70%，无自持要求，但需配建5%建筑面积的保障房。该地块房地联动价123920元/㎡。

　　

　　网传98㎡户型图如下（仅供参考，最终以开发商公布为准）：

　　

　　瑞安平凉路项目

　　瑞安擅长于城市更新，新天地、瑞虹天地、蟠龙天地都是颇负盛名的代表作，这次入驻杨浦滨江，官方当然是希望能“打个样”。

　　不过此地块规模不大，其实还不足以让瑞安大展拳脚，坊间也有流传瑞安将持续在周边拿地。按此说法的话，杨浦滨江成为下一个“新天地”，还真是大有可为。

　　项目容积率 1.4，联动价21万/㎡；建筑檐口高度不超过12米、局部不超过15米，要求对现状比较有特色的过街楼和门牌坊等历史要素应充分结合整体方案予以保留、更新。

　　当前最新项目信息等待进一步曝光。

　　最后的话：

　　杨浦滨江作为滨江带的“后起之秀”，当前的居住界面和城市配套显然不足以成为高端居住区。

　　但飞哥以为，杨浦滨江置业还是要用发展的眼光看问题。

　　君不见，15年前的前滩和徐汇滨江，尚是一纸规划；30年前的陆家嘴，尚是一片滩涂……

　　虽然杨浦滨江的咖位不足以和前几位相提并论，但当下滨江带还有谁能像TA一样那么实在呢？