上海楼市的谣言，越来越刺激了！

　　过去的48小时，全网都在喊“一线城市放松限购”。

　　

　　起因就是“中国经济时报”6月6日上午发布了一篇《一线城市房地产限购应适时优化调整》。

　　我们一直强调认知差异，决定了财富积累的差异。

　　不要只会看热闹，而是要看门道。

　　经济时报不是只写了这一篇文章。

　　这次是一整版地产周刊，分了三篇文章，聚焦一线城市之楼市。

　　

　　不少自媒体只是在盲目的追热点，放大限购这一条。

　　颇有“举世皆浊我独清，众人皆醉我独醒的”感觉。

　　你如果真的读懂了中国经济时报的内容，那也就理解了上海楼市的政策未来。

　　01

　　请正确理解发布的时间点

　　当下是市场情绪集中爆发的时刻。

　　市场的风最终会吹到每一个人，市场的情绪是会浸润每一个人。

　　当下上海（一线城市）的楼市从多空对决，逐渐倒向了空头。

　　

　　房东卖房难，自媒体唱空多，甚至是谁唱多，就骂谁。

　　情绪对市场的引导往往比数据更大。

　　楼市不是兴奋剂也不是社会毒瘤。

　　请明白，一味的唱多、唱空在房地产这个特殊市场都是不符合政府稳经济的前提的。

　　政府对于经济环境稳定的需求，是不以你个人的意志为转移的。

　　02

　　请正确理解发文的力度

　　在诸如吴晓波、任泽平等大佬频繁喊出“松绑楼市”的时候，为什么是中国经济时报给了大家“回应”。

　　任何事情都要有回旋的余地。

　　中国经济时报的出身优良，但是又有灵活性。

　　核心要做的事还是吹风、测试市场的反应。

　　大家可以回想一下，多久没有官媒主动为楼市，尤其一线城市的楼市发声了。

　　政策的调整不能是盲目的，不应该是朝令夕改的。

　　需要有缓冲地带，尤其是大的调整。

　　经济时报不涉及到最终拍板。所以他可以提问题，可以讲思路。

　　哪怕话讲重一点，这些都不违反原则。

　　

　　市场反应清晰了，也就好明白政策要不要出，或者该怎么出。

　　那个时候，市场有预期、大家有准备，政策也水到渠成。

　　03

　　请理解整版地产周刊的良苦用心

　　中国经济时报这次发文最大的特点，定向喊话“一线城市”。

　　通过三篇文章层层递进。

　　1）第一篇《一线城市楼市出现新变化》

　　如果你真的认真看了文章，你就知道，这篇讲变化，讲问题，但是整个过程有走访、有调研，反应楼市基本情况。

　　政策的调整是有实际需要，不是闭门造车。

　　文章中涉及了2类人群、3类市场、2种判断。

　　2类人群

　　第1类人群：刚需购房者。

　　原文讲到：

　　

　　实际在说刚需购房者便宜的看不上，贵的买不起，本质是限购导致的房票珍贵。

　　我好不容易在上海缴满5年社保、或者上海落户了，拥有了一张宝贵房票。

　　金山、奉贤很多地方是还有1-2万/平的房子，且不说考虑投资，就光上班太远、生活不方便这两点，也不会把房票浪费在这里。

　　第2类人群：改善购房者。

　　原文讲到：

　　

　　这里其实反应了，改善的市场是有需求的，但是政策限制了，我没法买，或者门槛太高，我够不着。

　　就像是上海二套认房认贷，首付比例70%。置换的难度是大的。

　　这两类人群，集中反应当下楼市被误伤的需求。

　　被误伤的要被纠正。

　　3类市场

　　3类市场实际就是刚需、改善、和豪宅市场。

　　原文讲到：

　　

　　这里体现的是楼市的分化。

　　像上海云锦东方这样的豪宅，买到赚2000万，当然好卖。但是问题也不少。

　　政策对待不同市场，也要分而治之。

　　刚需、改善的基调是鼓励。豪宅则是要打击投机行为。

　　2类判断

　　基于3类人群和2类市场，自然而然能想到，第一种判断就是需求不足，限购对合理需求是抑制的，要降低门槛。

　　第二种判断就是楼市与经济是强相关的。帮楼市是在帮经济。

　　原文：

　　

　　这么多案例可以用，为啥选了外贸。

　　三驾马车的两架都在这里了：消费、出口。

　　总结就是，鼓励合理住房消费，提振经济。

　　实际上这个外贸案例里面还涉及一点点中介乱象，在这里就不展开了。

　　2）第二篇《一线城市楼市降温 二手房议价空间加大》

　　文章核心强调信心不足。

　　

　　信心不足的依据在哪？不能光凭第一篇的个案展示。

　　既要有深入调研，又要有理论数据支持。

　　全文出现了大量机构和数据：

　　中指研究院、克而瑞、安居客、国家统计局、北京住宅房地产业商会会长、中国人民大学发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任等。

　　

　　这些是什么，都是房地产的专业研究机构或市场数据。

　　市场在降温，信心在下降。

　　直接原因就是政策对信心的支持是不够的。

　　那么调整普宅标准、降低利率、认房不认贷、置换退税等工具该用的就拿出来用。

　　3）第三篇《一线城市房地产限购 应适时优化调整》

　　整个周刊的核心来了。

　　情况都反应完了，那下一步就是该怎么做。

　　二线城市的自发性调整，局限性大，对风向的掌控弱。

　　

　　在扭转信心的时候，还是需要风向标来实现。

　　一线城市不能反应过激，一区一策也就出来了。

　　上一次这个叫法是“一城一策”，2019年提出的时候还是为了收紧调控。

　　哪里有问题就调整哪里，这就是“实事求是”。

　　

　　肯定会有人说，放开限购的都是垃圾区域，还想骗我去买房。

　　我不说你错，但至少是很片面的。

　　因为你始终是炒房的思维逻辑。

　　房住不炒，并没有在中国经济时报的文字中消失。

　　差异化的政策，核心还是在满足合理的住房需求。

　　04

　　上海的政策走势

　　我帮你们拆解了中国经济时报的文章，就是为了更好的理解政策变化方向。

　　上海能够放松的政策是定向的——即一区一策：

　　1.鼓励生育的：二胎、三胎不排除增加一套购房资格的可能；

　　2.利于五大新城建设的：5年社保改为2-3年、人才或1年内，参考临港；

　　3.合理的刚需、改善需求，房住不炒的：置换退税政策延长。降低置换门槛，认房不认贷（小概率）。二套比例下调至50-60%（概率高于认房不认贷）。

　　4.扩大消费的：降息。

　　5.限购范围调整：

　　保守版：

　　五大新城及奉贤、金山、崇明全域。浦东申嘉湖高速以南至临港。宝山富锦路以北。青浦重固、白鹤、朱家角。嘉定外冈、徐行、安亭。以上都具备条件放松。

　　激进版：外环外放松。（概率低，调控的精准度不够高）

　　（以上只是探讨可能性，请勿谣传?）

　　05

　　这次吹风的力度是有的。

　　即便最终政策没有落地，也不用灰心。

　　上海依旧是那个十里洋场的上海。

　　我们对上海充满信心。

　　

　　政策的调整始终是因，我们自己的应对策略才是果。

　　买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。

　　与诸君共勉~

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