突发!“连夜”涨价!“认房不认贷”后 能带来哪些好处?楼市会有什么反应?

栏目:素质教育  时间:2023-09-15
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  楼市发生重大变化,开发商连夜涨价。

  楼市开始回暖了?

  9月1日晚间,上海、北京发布政策执行首套房“认房不认贷”政策。8月30日,广州、深圳已执行认房不认贷政策。

  今天开始,四大一线城市全部全面执行“认房不认贷”。标志着楼市这一新政已经全面落地。

  重大利好之下,画风一转,开发商连夜涨价,将取消全部优惠。

  比如,央企北京中海在开发的楼盘中海泽西PARK发海报称,项目价格全面上调1%。

    还有其他开发商宣布所有在售房源价格全线上调2%。北京某项目宣布,所有在售房源价格全面上调2%;金地北京某项目也打出了“最后限时优惠,9月4日起所有特价房源、折扣全部收回”的宣传语。

    不过,8月30日,广州成为首个执行“认房不认贷”政策的一线城市。随后不久,网上传出“白云保利珑明公馆项目优惠回收及涨价通知”对此,公司方面回复称:“假的。”相关人士进一步表示:“自媒体搞的,已经在处理了,不排除走司法途径。”

  8月25日,住建部等三部门加速推进“认房不认贷”政策纳入地方自选“工具箱”,明确居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在当地名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,业金融机构均按首套住房执行住房政策。

  所谓“认房又认贷”是指,如果名下有房,再买房就算二套;特别是名下曾经有过贷款,无论现在贷款是否还清,再进行买房都会认定为二套。

  8月31日,中国人民、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款有关事项的通知》两大重磅政策,对于贷款购买商品住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%,二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

  而对于符合条件的存量住房贷款,自2023年9月25日起,可由借款人主动向承贷提出申请。两部门也鼓励银行以发布、批量办理等方式,为借款人提供更为便利的服务。调整方式有两种,既可以变更约定的住房贷款加点幅度,也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。

  8月30日,广州打响第一枪,官宣优化个人住房贷款中住房套数认定标准,确定居民家庭成员申请贷款购买商品住房时执行“认房不认贷”。

  当晚,深圳同样明确执行“认房不认贷”,紧随广州之后为住房信贷政策“松绑”。

  9月1日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》,执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

  通知规定,居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时,家庭成员在我市名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。

  当天,北京紧随其后,据北京市住建委、中国人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局联合发布通知,即日起优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准。也就是说,北京将在全市范围内实施“认房不认贷”。

  “认房不认贷”后,能带来哪些好处?

  假如在北京。举例来说,市民李先生家庭名下有一套房,是2017年贷款购买的。如今,因为家有二宝,李先生想换一套大点的房子。按照之前的政策,因为有过贷款记录,李先生即便是还清贷款后卖了名下这套房子再买,申请商业贷款时,也只能视为二套房。执行“认房不认贷”的新政后,李先生再“卖小买大”,申请商业贷款时,就可以视为首套房。

  按北京市目前的政策,按普宅计算,首套房首付比例不低于35%,二套房首付比例不得低于60%,相差25%。以一套房子600万元计算,那就是在首付阶段可以少支出150万元。

  易居研究院研究总监严跃进称,如果在上海,当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前,二套房最高比例(认购非普通住宅)为70%,即首付款需要350万元。而按照现在新政策,若纳入到首套房的认定范畴,那么首付款大约需要175万元。据此对比,首付款直接减少了175万元,相当于款的35%。

  纳入到首套房标准后,房贷利率也会跟着下调,或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%,按照贷款本金200万元、30年期等额本息计算,其利息总支出约为198万元,月供约为11044元/月。若按新的政策,其利率为4.55%,其利息总支出约为167万元,月供约为10193元/月。对比来看,利息总支出减少近31万元,月供减少约851元/月。

  楼市会有什么反应?

  分析称,存量首套房贷利率下调有助于减轻高利率借款人还款负担、改善居民收入预期,拉动消费及投资、减少提前还贷,三、四线城市借款人或更为受益。本次降低首付比及二套房贷利率下限的幅度均相对较大,将有助于改善居民情绪、释放购房需求,进一步改善市场预期并提振地产销售。考虑到政策落地带动销售回暖,最终对地产投资形成提振仍存时滞。从投资端来看,预计年内仍将更多借力“非销售端”投资即城市更新,尤其是城中村改造。

  分析,利率下调带来销售的企稳将成为接下来一段时间的主旋律,楼市企稳的态势明显,风险偏好将带来改善,打破悲观预期的负反馈。由于一线城市楼市表现仍然较好,当前出台宽松政策,更多的是在于扭转全国层面的悲观预期,带动销售的企稳,预计政策有效性将强于此前的政策,楼市企稳态势明显。一旦楼市企稳,居民的风险偏好也将改善,带动消费意愿走强。政策进入效果验证期,预计年尾翘尾将再现。

  北京中原首席张大伟表示“认房不认贷”后,实际影响肯定是:利好改善,刺激刚需。对于北京市场来说,肯定会出现金九银十,是不是二手房成交量有望快速上涨到1.5万套-2万套,部分区域短期出现价格上行也成为必然。

  张大伟表示,北京上海,未来2个月房价有望上涨10%,二手房成交量有望单月在8月份的基础上上涨100%,但进入10月后,市场可能逐渐消化存量需求再次平稳。

  易居研究院研究总监严跃进表示认房不认贷政策,通俗来说,就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。纳入到首套房标准,可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。购房门槛和购房成本明显下降,或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。

  在8月31日万科集团2023年中期会上,对于房地产市场当下形势,万科集团董事会主席郁亮表示,"目前市场处在胶着状态,我们的判断是说目前市场已经显然是跌过头了。当前政策已经在发力,我们希望已经出台的政策能尽快的落实到位,来推动市场恢复到健康合理的水平,我们也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快的出台。相信在各方努力底下,随着经济态势持续平稳改善,行业迟早会回到一个健康合理的水平上去。"

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