南京必看名盘之：玄武映园pk星河国际，谁才是玄武C位？

　　新玄武纯新盘玄武映园上周末样板间正式公开，精装标准也同步曝光，与此同时南师附小+科利华中学的双直属学区属性也在售楼处“公示”！昨天起项目已启动150万验资，预计本月中旬首开！

　　同是位于“新玄武”，去年大卖50亿+的星河，今年下半年，星河国际也有计划加推。有购房人咨询猫姐：融创映园与星河国际怎么选？

　　

　　猫姐也第一时间踩盘两个项目，这就将干货信息跟大家分享！

　　1、购房门槛：玄武映园比星河国际降了82万！融创玄武映园首开105平以下户型占绝大多数，总价98平小户型约431万，105平约488万。而星河国际面积115平起步，此次放风涨2000元/平，也就是总价需513万起步。从总价段来说，星河国际起步门槛要比映园贵出82万。

　　2、学区、总价门槛：南师附小+科利华学区一致，星河总价>融创，门槛更高

　　两盘学区信息一致，星河国际的“南师附小分校、科利华中学分校”双学区，映园同样如此配置，并且已在售楼处贴了公示！

　　玄武映园户型98—130平，大致户型价格如下：

　　98平3房总价：约431-441万；105平三房总价：约488万；119平三房总价：约523-533万；130平四房总价：约604万

　　星河国际户型115—180平，按照涨5%，4.41万/平来算，大致户型价格如下：

　　115平三房总价：约507万；143平四房总价：约630万；180平四房总价：约794万

　　同面积段比较，大家可以看看自己适合的价格~

　　3、装修品牌：霍尼韦尔的新风+日立的中央空调+威能的地暖，星河精装标准更高一些

　　两盘都为精装修，所公示的装修品牌都是比较高端。玄武映园采用的是松下/兰舍的新风，菲斯曼/威能的地暖，日立/约克的中央空调，卫浴采用杜拉维特、高仪等品牌。

　　星河用的是霍尼韦尔的新风，日立的中央空调，威能的地暖，卫浴采用TOTO、摩恩等品牌。相比较而言，星河国际的精装标准高于玄武映园。

　　4、楼盘品质：星河惊艳南京，玄武映青出于蓝？

　　星河国际是星河天赋的精装升级作，外立面采用真石漆+局部铝板+玻璃立面，社区景观由知名设计公司SWA和日清参与设计，还带有约3400㎡下沉式高端艺术会所，各方配置十分高端

　　融创玄武映园是融创在南京的首个“映”系产品，外立面采用的是大玻璃面+铝板材质，主打现代简约风格。

　　“映”系在地产界还是蛮出名的，其高端产品代表作可以看融创在上海打造的静安映、无锡的惠山映。给大家看看惠山映得效果图~

　　

　　无锡惠山映

　　5、升值潜力：和周边二手房相比，两盘倒挂2—300元/平

　　目前板块内中海玄武公馆挂牌价4.8万/平左右，二手房成交价96小户型4.6万/平，128平4.7万/平，星河国际前期均价4.25万/平，按一年最高涨幅5%，星河将上涨2100元，玄武映园大概率与其齐平，玄武映园和星河国际最后的价格都在4.4万/平+（映园小高层4.85万/平），倒挂在2-3000元/平。

　　6、交通：星河更靠近地铁，公交线路玄武映园优于星河星河国际周边多条主干道环伺，地铁1、3号线毗邻，地铁6、9号线（正在规划中）上盖；玄武映园距离在建的6号线营苑南路站300米，距离规划中地铁9号线约800米，另外40、72、73等多条公交线路。

　　综合来看，在公交路线，玄武映园优于星河国际；地铁出行方面，星河国际更靠近地铁。

　　7、区位：一个老，但是配套熟；一个新，但是需要时间等两盘所在位置居住氛围有差异，一个更生活，一个更现代！虽然距离不远，但玄武映园周边配套更为成熟一些，周边有月苑等已建成小区，交通、公园等生活配套不错。以后周边居住氛围较好。

　　星河国际属于南京星河WORLD的二期住宅，南京星河WORLD并不是一个纯粹的住宅小区，项目涵盖高端住宅、精品商业、时尚街区、总部基地、产业平台、教育等七大国际化综合业态，未来周边现代化商务气息会比较浓厚，不过这些都还需要时间建成。

　　8、价格预测: 目前星河国际4.2万元/平，按一年最高涨幅5%，涨2100元/平，玄武映园目前放风4.5万/平起，但按照流出来的各楼栋具体价格，大概率与星河国际后期价格齐平，再创玄武乃至城北最高价。

　　9、融创无会所，星河有约3400平会所

　　星河国际拥有约4万方COCO City，集娱乐、购物、餐饮、时尚、文化为一体，还配有约3400㎡下沉式高端艺术会所；在这方面的较量，融创玄武映园稍逊一筹。

　　10、开盘时间：玄武6月，星河9月。

　　玄武映园预计6月中旬首开1-5号楼，户型建筑面积98-130㎡，共436套房（含100套人才房），放风价4.5万/平起，目前已启动150万验资。

　　星河国际预计将在9月加推2、4、6、8号楼房源，户型115-180㎡，前期均价42500元/平。

　　总的来说，学区买玄武映园，改善买星河。因为映园有小户型，入手门槛低，而星河偏大户型，改善居住更纯粹。两个项目同处于新玄武板块，都是走高端盘路线，本身距离不远（公交4站路就到）。玄武映园周边老城配套成熟；星河国际未来发展更现代化但需要时间等待，自住客可以结合自身喜好选择。

　　01玄武映园：样板间、精装标准已公开！南师附小+科利华中学双学区确定

　　备受关注的融创玄武映园目前已经启动150万验资，就在上周六项目公开了105、119、130m2共3个样板间，精装标准也同步公布。

　　项目前身是G86地块，与去年12月份被融创以总价31.5亿，成交楼面价28163元/㎡拿下。规划共打造10栋楼，其中8栋为11-26层，2栋为9-10层，户型面积段为98-132㎡，共计900多套。

　　上周，玄武映园公开样板间，猫姐也在第一时间赶到现场，接下来猫姐就和大家好好探讨一下项目~

　　

　　1、本月中旬首开436套房源，每栋楼的价格大致价格已出

　　项目预计6月中旬首开1-5号楼，户型建筑面积98-130㎡，共436套房（含100套人才房），放风价4.5万/平起，目前已启动150万验资。（另有消息称：参加验资的客户选中房总价减免2000元。）

　　据职业顾问透露：目前每栋楼的价格大致均价已出

　　1号楼均价44000元/平（层高17），户型为约98、107、119平，总价在431.2—523.6万；

　　2号楼均价45000元/平（层高14），户型为约98、119平，总价在441—535.5万；

　　3号楼44800元/平（层高26），户型为约98、107、119平，总价在439.04—533.12万；

　　4号楼46500元/平（层高23），户型为约105、130、134平，总价在488.25—623.1万；

　　5号楼48500元/平（层高11），户型为约93、102平，总价在451.05—494.7万。

　　如此算来最低总价约431万，最高总价约623万。

　　

　　2、户型：98-132㎡，大户型四开间朝南，得房率75—81%

　　项目最小户型98平，刚需也可考虑入手。三房起步，得房率75—81%，所有户型均为双阳台，全飘窗，居住舒适度还是比较高的。目前已公开了105、119、130m2共3个样板间。

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　　3、稳了！学区已公示，科利华+南师附小双学区加持

　　出人意料的是，新盘未开，玄武映园的学区已定。在售楼处项目学区划分也有公布，其中学为南京市科利华铁北中学，小学为南师附小铁北新城分校。这也让看中学区的购房人吃了一颗定心丸。

　　4、装修：带新风、地暖和中央空调，采用日立、松下、菲斯曼、高仪、杜拉维、科勒、西门子等精装品牌，整体精装标准还是蛮高的。

　　

　　5、高颜值能打！南京首座悬浮式建筑，大玻璃面+铝板材质外立面

　　据悉，玄武映园售楼处是南京首座悬浮式建筑，售楼处长廊景致仿照明城墙。据置业顾问介绍，水景取自玄武湖内的五洲灵感，意境十分优美。

　　另外，玄武映园的外立面采用的是大玻璃面+铝板材质，大面积玻璃面设计，给人感觉十分高端大气。

　　

　　6、融创在南京首个“映”系高端产品系

　　融创玄武映园是融创在南京的首个“映”系产品，主打现代简约风格。融创“映”系高端产品代表作可以看融创在上海打造的静安映、无锡的惠山映。

　　

　　无锡惠山映

　　7、周边配套：未来双地铁线交汇、玄武区体育休闲广场等，生活氛围浓郁

　　除了既定的科利华+南师附小双学区外，玄武映园项目距离在建的6号线营苑南路站300米，距离规划中地铁9号线约800米，未来出行会便利些。

　　猫姐在实探过程中发现附近有玄武区体育休闲广场、楼下还有多条公交线路，周边生活氛围浓郁。

　　在玄武区体育休闲公园休憩的市民

　　

　　猫姐点评：玄武映园是融创高端系产品，从样板间和已公布的精装标准来看，整体品质还是比较高的。南师附小和科利华中学双学区的确立更让看中学区的买房人吃了一颗定心丸。此外，项目距离在建的6号线营苑南路站300米，距离规划中地铁9号线约800米，未来将双地铁交汇。无论是改善还是刚需，都是不错的选择。

　　02星河国际：去年首开去化9成！9月加推，价位追赶玄武映，大概率单价齐平

　　2017-2018年，星河进驻南京在新玄武板块共摘有两幅地块，分别为G101和G16地块，这两个部分组成了南京星河WORLD，项目总体量约60万㎡，包含商业、办公、住宅、教育和智慧科创等7大业态。

　　星河国际是星河 WORLD 二期住宅组团部分，其一期住宅星河天赋已于去年卖完收官。相比于一期住宅组团星河天赋，星河国际打造的是主城标杆高端住宅，是南京星河WORLD精装升级力作。

　　1、9月加推4栋楼，预计4.4—4.5万元

　　星河国际下一批次房源预计将在9月加推2、4、6、8号楼房源，户型115-180㎡，前期均价42500元/平。

　　猫姐也向置业顾问求证，其表示：下次加推价格会上涨，但最终价格以销许为准。

　　若按照4.4—4.5来算，总价需506万起步，最高总价810万，门槛有所提高。2、户型：115—180平，得房率79.7%

　　星河国际起步户型115平，最大户型180平，南向都是三开间起步，双卫设计，居住都比较舒适。项目得房率79.7%，得房率还是比较高的。

　　

　　

　　3、星河国际同样是南师附小分校、科利华中学分校双学区加持，其一期星河天赋已经于去年售罄，去年双项目星河在城北卖了50亿+。

　　值得一提的是，星河WORLD内部还规划打造精英幼儿园，计划引入知名中学。

　　

　　4、装修：新风、地暖和中央空调三大件齐全。项目选用国际一线品牌，耶鲁、TOTO、霍尼韦尔、日立等，精装配置还是比较高的。

　　

　　5、星河华东首个产融联盟新城，对标深圳星河WORLD

　　南京星河WORLD是星河华东首个产融联盟新城，项目涵盖高端住宅、精品商业、时尚街区、总部基地、产业平台、教育等七大国际化综合业态，总体量达60万方。所以项目未来周边会比较现代化，办公商务氛围浓厚。

　　6、外立面：真石漆+局部铝板+玻璃立面，配下沉式高端艺术会所

　　星河国际外立面采用真石漆+局部铝板+玻璃立面，呈现出典雅与时尚现代感，颜值能打。

　　社区景观由知名设计公司SWA和日清参与设计，采用东南亚度假风，规划打造“会客草坪”、“全龄活动” “品茗空间”、“香氛阅读”、“禅思空间”五大景观组团，营造覆盖全龄段的休闲娱乐空间。

　　

　　另外项目还配有约3400㎡下沉式高端艺术会所，集恒温泳池、健身房、私宴厅、亲子娱乐区、才艺教室、多功能室等多种功能于一身。项目各方配置都十分高端。

　　7、周边配套：未来四条地铁线交汇，产业配套正在建设中

　　项目周边多条主干道环伺，地铁1、3号线毗邻，地铁6、9号线（正在规划中）上盖，交通出行十分便捷。

　　猫姐点评：南京星河WORLD一期产品星河天赋已收官，二期星河国际在居住舒适度上做了很大提升，精装交付，精装配置也很高。项目户型较大，115平起步，主打改善。还拥有南师附小+科利华中学双学区加持，另外项目不单只是纯粹的住宅小区，还有60万方的综合体，未来居住氛围更加国际化。

　　总的来说，玄武映园和星河国际这两个楼盘是城北高端改善盘，品质感都不错。

　　从猫姐踩盘情况来看，玄武映园生活氛围更加浓郁，附近就有玄武区体育休闲广场等。

　　玄武映园的户型针对的是地缘客改善，户型选择种类多。而星河国际主要针对高端改善客群，起步户型115平，户型相对大一些，门槛也会相对高一些，在去年就有不少选河西南的购房人考虑购买星河。

　　所以猫姐的建议是，学区买映园，改善买星河，大家觉得呢？