北京写字楼需求变迁：金融、TMT占据主力 多行业受市场波动影响

　　21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

　　作为经济生活的重要场景提供方之一，商业地产被认为是经济形势的“晴雨表”。其中，写字楼市场因聚集企业办公地较多，更能反映产业变化的趋势。

　　CBRE世邦魏理仕近日发布《北京甲级写字楼租户普查》报告。报告收集整理了138栋甲级写字楼项目内2753家入驻企业的资料，通过微观层面对比2022年与2019年的租户变化，分析写字楼市场的变迁，以及不同行业的需求变化。

　　根据报告，过去三年间，北京甲级写字楼总租赁面积规模累积净增达41%，市场实现了量与质的飞跃。但租赁面积的增长在不同行业、公司来源、商务区之间，都是极不均衡的，凸显出市场的结构性变化特征。

　　分行业来看，金融业和TMT这对“双引擎”仍是北京甲级写字楼市场前两大需求来源，合计占比为51.6%。但即便是一些需求量较大的细分行业，也因行业政策变化而出现较大的波动性，如电商、新媒体、汽车、消费品。

　　世邦魏理仕认为，新增供应集中入市、疫情及其防控措施的影响、重点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了过去三年北京写字楼市场的大变局。未来几年，受行业政策调整、需求变化、供应放量等因素的影响，北京甲级写字楼市场还将表现出一些新的特征。

　　新媒体需求增幅最大报告显示，过去三年，金融业在北京甲级写字楼总租赁面积中的占比为30.0%，仍是第一大需求来源。TMT占比为21.6%，两个行业共占据甲级写字楼市场需求的“半壁江山”。这两个行业也是新增需求中，来源最多的行业。

　　其中，行业创新带来的新增需求，被认为是市场需求的重要来源。CBRE世邦魏理仕指出，金融领域中，在行业不断提升直接融资比重，服务实体经济发展与创新的努力下，保险、证券、基金、财富管理、资产管理等非银行金融机构稳步扩张。在金融行业数字化升级背景下，金融科技迅速崛起。

　　TMT领域中，以个人为服务对象的互联网+服务、新媒体成为三年间净新增面积和增长率最突出的细分行业，而以企业服务为对象的软件开发、人工智能、大数据等赛道则成为该领域的后期之秀。其中，新媒体成为三年间增长率最突出的细分领域，需求增幅高达300%左右。

　　最近三年间，专业服务、制造业的租赁面积占比均超过一成。房地产建筑、能源及公共事业、医药及生命科学等行业也贡献了一定规模的需求。

　　但从需求稳定性上看，即便是一些需求量较大的细分行业，也因行业政策变化而出现较大的波动性。

　　世邦魏理仕分析指出，三年间，银行、保险、电信通讯、法律、会计、医药及生命科学等行业租户在既有楼宇的留存率均超过60%，这些细分板块都是甲级写字楼优质的传统基石行业，规模实力和抗风险能力强，稳定性高。而留存率相对较低的其他金融、电商、新媒体、汽车、消费品等行业，受市场和政策环境影响波动性较大。

　　CBRE世邦魏理仕还指出，过去三年，企业入驻和搬迁热情高涨。这一方面取决于租赁品质升级和区域升级的需求，另一方面也源于市场供应的增加。

　　该机构表示，纵观北京甲级写字楼历史，以三年为一个时间单位，2017年-2019年和2020年-2022年的甲级写字楼新增供应量达到峰值。在此推动下，租户对高品质办公空间的需求在过去三年得到集中释放，北京甲级写字楼的净吸纳量达到历史第二高水平。

　　从区域来看，CBD、丽泽、奥体、望京和东二环为最热门的搬迁目的地。分行业看，金融和TMT的搬迁活动为所有行业中最活跃的。此外，中资企业的扩张速度较快，逐渐成为北京甲级写字楼租赁需求的中流砥柱；外资租户虽然权重有所下降，但其在甲级写字楼的总租赁面积未见减少。

　　短期空置率仍将走高对于未来三年北京甲级写字楼市场的趋势，报告指出，得益于行业政策、高质量发展、可持续发展战略的落地，市场将呈现出新的特征。

　　从行业分布来看，报告指出，受平台经济相关行业增长放缓和强化监管等因素的影响，2022年TMT的写字楼新租面积显著下降。但随着政策环境趋于稳定，以及企业在战略调整后重新聚焦，并加大对人工智能、大数据、企业应用软件、元宇宙等领域的投资，TMT需求有望重拾增长。

　　金融方面，受益于资本市场改革，尤其是股票发行注册制全面实行、房地产行业再融资的重启、公募REITs扩容，以及北京证券交易所业务范围与上市企业规模进一步拓展，证券、资管等非银金融行业将有更多的新增需求。

　　同时，在全国科技创新中心定位，以及北京“十四五”规划确立的新一代信息技术与医药健康“双发动机”产业战略支撑下，医药及生命科学、新能源、集成电路、智能汽车等高精尖产业将成为写字楼需求的新引擎。

　　从企业类型看，该机构表示，行业或企业爆发增长时代结束，未来主流的新租需求将来自人才密集的大中型成长性企业，这些租户对品质要求更高，需求规模更有计划性，和甲级写字楼之间的适配性更强，将为市场贡献更稳健而有力的需求。

　　此外，灵活办公空间、定制化装修、绿色节能也将成为未来三年北京甲级写字楼市场的关键词。

　　但由于市场的供需仍存在一定缺口，北京甲级写字楼市场将在今年继续调整。世邦魏理仕表示，随着新建写字楼开发标准的不断提升，预计2023年-2025年甲级写字楼新增供应总量保持高位，达131万平方米。这将对租户需求起到开闸引流的作用。

　　受此影响，北京成熟商务区空置率在2023年仍将继续走高。

　　但该机构指出，随着租赁、装修等活动重回正轨，以及办公需求逐渐回暖，空置率自2024年开始将稳步回落。随着业主心态趋稳，租金也有望自2023年末起见底趋稳。