原昆八中地块又要卖了，降容又降密，价格估计也要大降

栏目：基础教育时间：2023-06-02

　　在刚刚举行的2023年昆明市土地推介会上，市中心人民路与五一路交叉口的原昆八中地块再次出现在五华区推介名单上，而在推介会之前，地块的规划条件也被调整，这意味着这块命运坎坷的土地很快又会摆上“货架”。但在遭遇了两次失败的卖地经历后，原昆八中地块此次是否能顺利找到下家，仍有很大疑问。

　　今年土地推介会上五华区公布的原昆八中地块资料

　　原昆八中地块再战江湖的迹象在前些天调规后就已经很明显，因为此次调规的一个明显变化是，大幅度降低了容积率，将原来4.3的容积率降低为2.7，建筑密度也从65%降低到60%，总建面因此减少了4.7万平，只有8.1万平方米。但土地性质和限高不变，仍旧是限高40米的商业用地。

　　调规后很显然地价将随之下降。2010年该地块首次出让时，容积率还曾高达6.0，苏宁环球经多轮举牌最后竞得的价格是12.9亿，折合每亩单价高达2800万元，只不过在6年后苏宁环球将土地退还给了昆明市。

　　2018年，五华区和SKP签约，计划在原昆八中地块开发昆明SKP购物中心，为此，昆明市特意修改了规划，将容积率从原来的6.0调整到4.3，地价也降到9.47亿，没想到SKP却爽约没有拿地。

　　后来，昆明市又两次降低地价，到2019年1月挂牌时交易起价已经下降到了6.06亿，但最终等来的却是SKP移情别恋，始终没有拿地。

　　原昆八中地块位置优越，但遗憾的是与地铁站还有一段距离

　　转眼又是4年过去了，昆明市这次调整原昆八中地块规划条件后，容积率大幅度降低而限高和土地性质不变，意味着仍然只能开发购物中心之类的商业建筑，如果按2019年出让时的楼面地价来算，今年调规后地价也将会降低到3.8亿左右。

　　可是如今商业地产开发环境愈加恶劣，当年SKP之所以出尔反尔爽约，其中一个重要原因就是嫌三次降价后的昆八中地块还是太贵，才转头到盘龙区拿下了东风广场的地下空间土地，总共才花了1.28亿元。

　　因此，五华区打算再次出让原昆八中地块，仅仅调规可能还是不够，楼面地价恐怕也得降下来，总价有可能要降到3亿左右。

　　但即使大幅度下调了土地价格，现在不要说和当年苏宁环球拿地时的2010年相比，就是和与SKP签约的2018年相比，商业地产的形势也更糟糕了，现在仍然愿意拿地开发购物中心的企业越来越少。本来前年曾传出北京远大集团有意昆八中地块的消息，可是近期云南房网向远大地产求证，得到的回复是无意参与开发。

　　那么，调规降价后的原昆八中地块到底是已经找到潜在买家了呢，还是继续遭受冷遇待字闺中呢？

　　最后补充一点，2020年，与五华区毁约的SKP转身到盘龙区，拿下了东风广场地下空间开发用地，可是3年过去了，SKP并未开工建设，看起来今年开工的希望也不大。而3年前失意的五华区却又要卖昆八中地块了。如果今年能顺利出让，说不定昆八中地块上的商业项目，还会比东风广场的SKP更早亮相。

　　所以说五华区和盘龙区到底谁在争夺SKP的过程中更加受伤，还真不容易说清呢。