上海楼市：分化加剧，这些区域购买力强！

　　

　　我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：沪叔，你好，小孩2岁，今年下半年和明年上半年准备看房，侧重教育这块，总价在1200-1300万，以后老人接送孩子，老人不会开车，日常出行偏地铁，希望在浦东买，之前看了塘桥的东方城市花园一期，离6号线比较近，景瑞尚滨江，离4号线比较近，滨江一品苑也是离4号线比较近，这几个小区怎么选好些呢？

　　沪叔：你好，这几个小区交通都非常便利，东方城市花园一期环境好，景观好；景瑞尚滨江有江景，不过这个小区是商住房；滨江一品苑品质高大上。

　　以上几个小区自住还比较合适，要注意的话，对口的学校资源不够拔尖，看重教育的话，建议可以多看看浦东的联洋、花木板块。

　　提问：沪叔你好，请帮我们分析下，我们一家四口在闵行莘庄外环路有套四房自住，还欠七十来万在供。是我的名字供楼的。去年老公户口过来上海了，有了第二套的房票，很想上车投资一套，可积分40分，好多板块买不了，手里现金400万，老公公积金个人帐上65万没用过，考虑用出去。老公工资5万一个月。现在纠结买二手房还是新房。上周去松江看了金地丰盛道，不知这个楼盘有没有增值空间。其他新楼盘有没有推荐的。非常感谢！

　　沪叔：你目前按照你们的资金现状，首先如果是买新房首付要付到7成，总价考虑就是550-600w的价位段。附加值积分的情况，能入围的新盘就是低积分盘或不触发积分的盘，这类盘一般都有一些缺点或者诟病或者是单批次推出的房源很多难以触发积分。

　　你的关注松江大学城的金地丰盛道，版块是松江大学城属于内生型自给自足的区域有一定的房价上限，配套完善，次新商品房社群成片。小区溢价可以参考南面的次新小区信达蓝尊，林肯公园，5.5w/平左右挂牌，实际上含税价在5.7-5.8w/平，成交含税价预估5.5w/平。金地丰盛道同类型产品入围溢价倒挂在5k-7k/平这样。未来的增值预期是可以跟跑大盘，但一定有上限范围值，因为远郊二手置业客群多数是本区客。其他新楼盘也可以关注如近郊的颛桥的宝华紫薇花园，也是三批次大概率不触发积分的盘可以关注。你先生的还贷能力二手加杠杆能到800w，可选择的地段可以更优质，如果投资的话相对更有确定性。

　　投资买房能否赚钱，其实在买入时候就决定了，普通人财富积累的一般轨迹是：努力工作—挣取工资—消费—储蓄。拼命挣钱，但总是将挣到的钱放在银行里面，让钱静静地躺在那里。富人的财富轨迹是：努力工作—挣取收入—更多的是努力想办法向银行借钱—用负债的方式来生钱—轻松致富。富人总是想着借鸡生蛋，用银行的钱、别人的钱来为自己服务，最终让自己走上富裕之路。负利率时代下，把钱放银行跑赢通胀是行不通的，对普通人最容易的方式是贷款买房，贷款买房选择逻辑详见知识星球。

　　提问：沪叔好。上海人，单身，名下尚有一套动迁房，但可以随时交易给父母。公司法人，流水一直没用心维护，2016年时咨询贷款较麻烦（也是不懂，不高兴多问）只能公积金贷30w，总价150买了虹口老破小，去年240w卖出。目前手上有400w现金，积分大概57。1、请问杠杆买房，流水是否换个法人不是我的公司发工资就行？需要半年以上的流水吗？2、新房哪里比较比较推荐？3、如果不买新房，老破小还推荐吗？看了app上宝山上大、梅陇、中原的房子，有些户型很喜欢。而且我的兴趣就是很喜欢装修改造…喜欢选正方形的户型，按照我的设计理念打造…不过上次投资可能是幸运（同小区面积我的租金最高，卖价也应该是最好的了），第二次投资出手总觉得有点怕…麻烦叔指点下谢谢！

　　沪叔：你好，①按揭的主贷人如果是公司法人，这样借款的情况，一般银行需要自雇人提供公司流水，个人进账流水，缴税情况等。如若要抬高自雇人的按揭额度，公司营业流水，个人流水都需要做参考，换法人和抬高按揭额度没有必然联系，具体要求以买房按揭前银行信贷要求为准。

　　②如名下动迁房过户给你父母，之前只有公积金按揭记录，目前纯商贷仍然属于首套，400万首付，你按揭情况并不了解，月供能力并不了解，不清楚你的新房总价段，如果是600-800万的新房，57分积分，今年整个年度新房，浦东可以关注融创未来金融城后期几个地块，颛桥可以关注紫薇花园的加推，在预算内相对是优选。

　　③吃过投资的红利，实际上和买入和卖出的时间节点有关，一轮楼市投对的成本多，利润也自然多。“老破小”能不能买具体要看多方面因素，地段，附带配套价值，产品本身等，你自子网上关注的板块离散度比较大，二手投资择优板块是王道。

　　提问：沪叔，你好，泗泾这片区域的房子未来容易出手吗？感觉城市界面一般，我们是刚需自住，年底计划上车，但是担心现在买贵亏了，未来不好出手，预算在500万，请问有哪些比较合适呢？

　　沪叔：你好，泗泾这个板块最大的优势是交通发达便利，区域板块内的9号线到七宝、漕河泾、徐家汇、陆家嘴这些区域极其便利，产业一般，主要有G60科创走廊概念，价格适中，人流量多，需求和购买力都不缺，买在这里选比较好的优质次新，未来不缺接盘的。

　　提问：沪叔，你好，我休息的时候去奉贤新城板块看了几个楼盘，感觉还可以，最近都太忙了没时间去挑去看，想问老师我买房总价预算是300-400w，还有哪些的区域或者楼盘可以看啊？

　　沪叔：你好，预算在300-400w的选择其实不能算多，多集中在嘉定板块，奉贤板块、崇明板块、金山板块这几个区域。在选择刚需住房时购房者需要从以下几个方面考虑：第一、通勤方面，必须要有一条可以通达市区的地铁；第二、当然还要考虑到未来的增值空间。结合这些再来看，最佳选择的区域和楼盘详见知识星球内部分享。