五矿壹云台VS黄埔中央城：洋房售价相近，怎么选？

　　叠墅去化近半？新推洋房入市

　　今年5月份，五矿壹云台率先推出了叠墅产品，据房天下动态信息显示，叠墅基本售罄，现场的销售人员也表示叠墅仅剩尾货。但是，阳光家缘网数据显示，截止至2020年9月24日，登记有预售证的首推55套叠墅已售合计25套，未售合计30套，去化率约45%，不排除有网签信息滞后的可能性。

　　

　　（来源/房天下）

　　

　　（来源/阳光家缘网）

　　近期，五矿壹云台新推出两栋高层洋房产品，售价3.1-3.5万/㎡，如果说叠墅因总价高而导致去化率相对一般，那么上车门槛较低的洋房是否能够晋升为长岭居新爆品？小编再次踩盘，今天就跟大家聊聊五矿壹云台的高层洋房。

　　项目区位&配套解读

　　长岭居的区位及五矿壹云台的配套在之前的文章已有详细解读，这里不多赘述。总之，长岭居被定位为广州东部山水新城生态宜居示范区、新型城区，发展高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲、先进制造等五大功能。

　　五矿壹云台位于长岭居的西部核心片区，有轨电车1号线岭头站点前。项目周边2公里范围内在售的一手房有中冶逸璟台、龙湖揽镜等，二手房有万科山景城、保利岭南林语、奥园春晓、金融街融穗御府等，待售楼盘有天健天玺，楼盘均价及区位如下图所示：

　　

　　（长岭居周边楼盘区位/均价图）

　　几个楼盘都处在有轨电车1号线沿线，空间距离相近。在区位、交通便捷性相差无几的情况下，项目的价值更多便体现在教育资源配置上。

　　与项目周边楼盘类比，中冶逸璟台在售的高层为复式产品，小区有配建幼儿园，在售均价5万/㎡，更偏向于改善型客群。龙湖揽境在售均价3.1万/㎡，两个楼盘暂未确认对口公立学校，具体信息以教育局公布的最新学区划分通知为准。

　　再看项目周边的二手楼盘，楼龄都较新，基本都有对口的公立配套学校。根据2020年广州黄埔区公办小学招生计划及招生地段划分表，奥园春晓、岭南林语、融穗御府几个小区共享长岭居小学、北师大广州实验学校（小学部）合计13个班的小学学位，万科山景城则对口铁英小学。小升初方面，长岭居小学和铁英小学通过电脑派位的方式，升学对象为北师大广州实验学校（中学部）和铁英中学。

　　

　　（图：2020年黄埔区公办小学招生地段划分表（部分））

　　

　　（图：2020年黄埔区小升初对口分组表（部分））

　　相较之下，五矿壹云台自身配建幼儿园、小学，建成后移交政府办学，小区业主将享有优先入学权，接送上学更为便捷，但入驻的学校是否为名校？还存在很大的不确定性，最终也要以区教育局文件为准，至于未来小升初会划分到哪个学校，可以参考周边小区。

　　

　　（五矿壹云台配套小学，摄/roroyrr）

　　在二手盘里，岭南林语的近期二手成交均价已达3.2万/㎡，与五矿壹云台在售均价最为接近。而在2016年底，岭南林语的开盘均价仅1.3万/㎡，翻一番的房价，侧面也体现了该核心区域的房产增值潜力。目前，长岭居板块进入加速度发展阶段，多个重磅商业、医疗等配套汇聚在长平站东侧，五矿壹云台及周边物业的溢价空间被市场看好。

　　项目楼栋&户型解读

　　根据规划图，五矿壹云台共有8栋高层洋房，楼宇环绕叠墅区域布局。其中6-8栋位于小区东侧，靠近规划七路及小区主入口，大部分车辆在此出入，容易受到车行噪音的影响；1-5栋靠近小区北侧，靠近岭头路（规划中），如岭头路开通，可能也会给低层住户带来一定的噪音影响。

　　

　　（五矿壹云台项目总体规划图）

　　

　　（五矿壹云台项目效果/楼栋图）

　　1栋的影响因素是小区西北部的垃圾收集站、再生资源回收站。

　　

　　（五矿壹云台项目规划局部图）

　　目前推出的两栋高层洋房分别为8栋（两梯六户）和5栋（两梯四户）。

　　

　　（5栋、8栋示意图）

　　8栋：

　　8栋靠近小区东侧的主入口和外部主干道，受到噪音干扰会多些，销售价格约3.1-3.3万/㎡。楼栋采用蝶形设计，这样设计的好处是户型通透性更好，也有利于解决楼栋间直接对视的问题，增强私密性。据销售人员介绍，8栋目前基本已售罄，仅剩余少量低层的尾货，阳光家缘上目前还未查询到相关数据，实际销售情况有待验证。

　　5栋：

　　5栋位于小区北侧，楼栋南向为低层叠墅，视野较为开阔，销售价格约3.4-3.5万/㎡。5栋与8栋的区别是，除了5栋位置靠近小区内侧，相对安静外，据销售人员介绍：“5栋会引进源自美国的WELL健康建筑标准。”这个噱头实际上就是在精装交付中多配备了新风系统、净水设备等智能设备。

　　户型

　　五矿壹云台首推的2栋高层洋房，产品涵盖约88-133㎡的三至四房，合计6种户型，均为精装交付。

　　

　　（8栋户型图）

　　01/04户型（98㎡三房两厅两卫）：

　　01号户型阳台朝向东南，面向小区外部道路，04号户型阳台朝向西南，面向小区叠墅区域，视线均无遮挡，采光良好，但04户型会有一定的西晒问题。竖厅设计，三个卧室前有单独的走廊，动静分区。主卫干湿分区，方便家庭使用。

　　02/03号户型（89㎡三房两厅一卫）：

　　02/03号户型和前一种户型在采光、景观方面很相近，03户型有西晒影响，但面积小了9㎡，少做了一个主卧卫生间。

　　05号户型（88㎡三房两厅一卫）：

　　阳台朝向东北，采光不足。客厅和餐厅一体化设计，为保证厨房、餐厅的采光，卫生间设置于入户处，略显尴尬。入户右侧的房间自带阳台，但易受出入杂音的影响。

　　06号户型（88㎡四房两厅两卫）：

　　阳台朝向东南，面向小区外部道路，横厅设计，采光充足，其中有两个卧室门对着客厅，易受生活杂音的影响，且影响私密性。

　　

　　（5栋户型图）

　　01/02户型：100㎡三房两厅两卫

　　正南向户型，采光充足。竖厅设计，卧室前配置单独的走廊，动静分区。面向小区叠墅区域，视线均无遮挡。主卫干湿分区，方便家庭使用。

　　03户型：110㎡四房两厅两卫

　　户型朝南，横厅设计，采光良好，南北通透。缺点是四个卧室门都直对客厅，容易受到生活杂音的影响，私密性不佳，入户的房间更是易受出入杂音的影响。

　　04户型：125㎡四房两厅两卫

　　户型朝南，设置有双阳台，采光和通透性俱佳，客厅和餐厅一体化设计，房间集中在内侧，动静分区。缺点是卫生间设置于入户处，略显尴尬。

　　五矿壹云台VS黄埔中央城

　　一直以来，发展中的长岭居就是黄埔置业的热点板块之一，如果说区府板块是扩容后的科学城第一价格梯队，素有“区府后花园”之称的长岭居板块就是第二梯队。随着各种持续加码的规划逐步落地，长岭居近年来的房价不断攀升，甚至部分楼盘的房价已经可以与科学城叫板。拿着差不多的预算，是选择科学城还是长岭居？这个话题一直热议不断。

　　

　　（科学城扩容研究方案示意图来源：广州房产）

　　

　　（黄埔板块9.14-9.20成交情况来源：广州世联东一研究院）

　　目前，科学城在售的新盘并不多，时代天境、星樾山畔等楼盘还未入市，如对标科学城，按3.5万/㎡单价的水平，五矿壹云台目前最大的竞盘应该是黄埔中央城。

　　从自配的教育资源看，五矿壹云台自身配套一个12班幼儿园和一个18班小学，为公立小学，具体学校未定，在人户一致的情况下，五矿的小学基本上优先由小区内部消化，学位不至于太过紧张。

　　

　　（五矿壹云台在建洋房，摄/roroyrr）

　　黄埔中央城自身配有5所托儿所、4所幼儿园（3所18个班、1所15个班）和2所九年一贯制省级标准的中小学（每所72个班），目前规划是一个公办学校一个私办学校，具体学校未定。虽然教育是“一条龙”配置，但小区体量巨大，学校由小区业主和火村回迁户共同入读，后续可能存在学位不足的问题。

　　

　　（黄埔中央城沙盘图）

　　参考距离黄埔中央城不到1公里的“名校盘”东荟城，凭着学位房一路暴涨，二手成交价达3.8万-4.1万/㎡的幅度。网传中央城9月底有望确定签约学校，目前主要聚焦在广铁一中、广大附中，清华附中、湖南师范大学附属中学四所学校，如中央城能够确认名校入驻，将会给小区带来较大的溢价。

　　从交通上看，长岭居有轨电车1号线已正式开通，从五矿壹云台出发可通过有轨电车接驳地铁。黄埔中央城门口虽传闻将建地铁23号线（远期规划）火村站，但至今还未有正式批复文件，近期主要还是通过公交接驳地铁，原则上两个楼盘的公共交通通勤方式差异不大，都需要公交或有轨电车换乘地铁。

　　据公开资料显示，中央城和稳诚巴士已签约开通楼巴，有多条路线分别到达珠江新城、琶洲、体育西路等商务区，对天河的上班族来说较为方便。另外，五矿壹云台的现场销售人员也表示，长岭居有不同小区的业主组团乘坐大巴车往返天河通勤，但需提前预约，具体如何预约，需要咨询相关业主。

　　

　　（黄埔中央城楼巴签约仪式）

　　从商业配套来看，长岭居虽有西部入口结合交通枢纽规划建设大型商业综合体规划，但尚处初期阶段，建设完成还需要一定时间。目前，距离五矿壹云台最近的大型商业为萝岗万达广场，直线距离约9公里，乘坐公交车或有轨电车再换乘地铁，用时约30分钟，自驾出行约25分钟。

　　

　　（数据源于百度地图）

　　

　　（长岭居在建中的广州医科大学附属妇幼医院，摄/roroyrr）

　　黄埔中央城自身配建21万㎡大型综合商业体，建设完成后可满足小区居民的日常购物、休闲需求。目前4公里范围内生活配套较为成熟，有奥园广场、锐丰中心等商业配套，医疗配套有省第二医院黄埔医院、萝岗中医院等，资源较为集中。乘坐公交车出行约30分钟，自驾出行较便捷，15分钟可到达核心商业圈。

　　

　　（数据源于百度地图）

　　编者按

　　整体来看，五矿壹云台所在的长岭居内，除了有轨电车1号线的交通利好已兑现，板块内大型配套项目都需要较长的建设周期。黄埔中央城虽然不在科学城核心地带，但毗邻科学城较为成熟的核心商业圈，项目周边有大型产业园区，如楼盘对面的广州开发区科技企业加速器，大量发展中企业入驻，未来带来的庞大消费力不容小觑。有商业圈和产业圈加持，中央城虽不在中央，却妥妥顶着科学城板块的光环。除此之外，项目地铁规划和优质的教育资源还是一个未知数，这也是购房者最关心的两大问题。

　　无论是五矿壹云台还是黄埔中央城，虽然二者价格相近，但对刚需一族来说，除了考虑楼盘未来的发展潜力，最重要还是追求三个字：性价比。各位置业或投资，都需综合考量自身需求作相应匹配，多关注，细研究，谨慎购房。