为什么要城市更新，旧改后有什么翻天覆地的变化

　　城市更新是适应城市发展规律、回应城市治理需求的解决方案，也是提升城市风险灾害适应性、实现高质量发展的重要抓手，在完善空间结构、优化城市布局、提升城市功能等方面发挥积极作用。

　　1.区域发展：从劣势到优势

　　旧改前—城中村发展处于劣势

　　?城中村发展落后，虽然处于城市，但由于缺乏统一规划、配套公共基础设施欠缺等一系列问题，制约了当地的发展，经济效益增长缓慢。

　　

　　（摄于西湖塘）

　　旧改后—资源倾斜优势凸显

　　?旧改有政策支持，政府对于城市更新进行指引，协助提供相关服务，帮助区域资源整合优化，吸引众多优质知名企业入驻，促进产业升级，形成丰富的业态，提升区域价值。

　　

　　（南约新城效果图）

　　2.土地利用：从粗放到集约

　　旧改前—土地利用率低

　　?土地利用粗放浪费。城中村大多位于城市核心地段，土地经济价值比较高，但是城中村缺乏统一规划和管理，房屋容积率较低，造成土地利用率和产出率低下。

　　

　　（摄于蒲排村）

　　旧改后—提高土地利用率

　　?通过旧改提升土地的利用率。以城市二次开发实现建设用地循环利用，有效拓展了城市的空间容量。整合优化土地资源利用，为公共基础设施、市政路网和绿地提供更多规划空间，促进节约集约用地。

　　

　　（观麓花园实景图）

　　3.城市形象：从影响到提升

　　旧改前—影响城市面貌

　　?影响城市形象，城中村存在不少私建的违章建筑，分布凌乱，房屋年代较久远，相对比较破旧，建筑景观欠佳。

　　

　　（摄于水背龙村）

　　旧改后—改善建筑景观

　　?有助于提升城市形象，通过旧改，科学规划和调整建筑空间布局，通过园林设计增加绿化面积，改善城市生态。与深圳的国际都市形象相匹配，增添城市魅力。

　　

　　（示意图）

　　5.资产价值：从贬值到升值

　　旧改前—升值空间小

　　?升值潜力小，城中村房多为“小产权房”，购买存在很大的风险和安全隐患；城中村的房屋多老破旧，房屋的升值空间不高。

　　?租金收入低，城中村房屋存在年代较久，管线设施老化，户型设计过时等问题，只能以低廉的价格出租。

　　

　　（摄于马桥村）

　　旧改后—房产升值潜力变大

　　?随周边环境升级而升值，周围环境、配套、交通等均得到改善，资产也还会随之升值，收益便会大大提升；

　　?房产合法化，为居民办理房地产登记，更具法律效力，有效保障村民的房屋产权，拓展增值空间，实现自由交易；

　　?出租和抛售均增值，出租租金通常会涨一倍不止，收益可观；相比起原本的老房子，回迁房抛售价格更高。

　　

　　（中海阳光橡树园效果图）

　　6.教育资源：从单薄到完善

　　旧改前—教育资源单薄

　　?城中村教育资源不完善，学校规模小，学位少；选择离家远的学校上学不方便，村民孩子“入学难”，在城市无法享受到完善的教育资源。

　　

　　（摄于南约小学）

　　旧改后—教育资源完善

　　?旧改后区域教育资源更加完善，回迁小区配套学校，学位数量与居住人口规模相适应，学位相对充足，孩子上学更加便利，帮助村民解决“入学难”问题。

　　

　　（示意图）

　　7.文化体验：从匮乏到丰富

　　旧改前—生活枯燥单一

　　?公共活动娱乐空间缺失，城中村能满足基本的居住需求，但公共活动空间和大型商业配套较少，村民比较清闲，日常生活无聊，缺少精神层面的活力。

　　

　　（摄于西湖塘村）

　　旧改后—生活品质升级

　　?生活现代化，配备大型商业中心、休闲会所、泳池、健身房等，体验多彩生活，提升生活品质感；

　　?丰富精神文化生活，村民通过参与艺术欣赏、亲子交流等社区活动，体验全新社区生活方式，更新观念，享受富有正能量的活力生活；

　　?设计公共活动空间，小区建设广场、公园等绿色交往空间，为居民交流提供平台，营造和谐的社区氛围。

　　

　　（示意图）

　　8.生活环境：从糟心到舒心

　　旧改前—整洁度低治安较差

　　?排水设施相对落后，城中村排水系统已老化,未能满足现阶段的排水要求；城市发展,周边的地区新建小区,城中村地势相对变低,容易水浸。

　　?城中村管理难度较大，相对开放，城中村流动人口多，人口杂乱，治安环境仍然有待改善。

　　?缺乏合理的车位规划，没有从发展的角度充分规划停车位,小区停车设施配置不足,布局不合理。有时不得不停在路边，遭风吹雨晒。

　　

　　（摄于蒲排村）

　　旧改后—环境改善居住舒心

　　?科学规划排水排污管道，小区排水为雨、污分流制及污、废合流制，科学合理建设排水系统；

　　?物业公司进行现代化智能管理，采用门禁管理系统、闭路监视系统、小区巡更管理系统等现代化管理模式，提高小区安全性。

　　?实行人车分流，管理规范，有序停车，配备地下停车库，并采用智能停车管理系统。

　　

　　（示意图）

　　9.安全隐患：从不安到安心

　　旧改前—安全隐患渐显

　　?缺乏统一规划，抗灾防灾设计和设施滞后。“一线天”“握手楼”“贴面楼”普遍存在 ，消防安全防火间距未能达到要求；

　　?村内布局杂乱，流动摊贩和违章搭建的摊点占用通道，进出不便，一旦发生火灾，消防车辆无法顺利进入，将错过最佳救援时间；

　　?城中村大多无铺设燃气管道，多使用煤气，煤气罐的安全性相对不足，不合理使用可能会引发煤气泄漏，造成严重燃气事故。

　　

　　（摄于联合村）

　　旧改后—消防安全管理规范

　　?小区科学规划，楼间距合理，并设有专门的安全消防通道；

　　?由专业的物业公司负责，设立行之有效的消防安全组织架构，明确各部分的管理职责；建立健全的消防安全管理制度，如防火巡查检查制度、安全疏散设施管理制度等；制定消防应急预案，一旦突发火情，能最大程度地确保小区正常秩序和人身财产安全。

　　?统一铺设天然气管道，天然气使用管道直接输入居民家中，更方便快捷，相对于煤气来说，不含一氧化碳，安全性相对较高。

　　

　　（示意图）

　　城市更新是中国建设现代化城市，推进以人为核心的新型城镇化的重要途径，是城市治理体系与治理能力现代化的组成部分。深圳的城市更新要回应高质量发展、高效能治理和高品质生活的系统问题，服从于城市治理现代化的目标，服务于城市居民的美好生活愿景。

　　有价值的投资需要时间的沉淀

　　回迁房投资本质上是投资一个城市

　　一个地段的未来

　　是一场跨越周期的投资

　　高额的回报需要耐心等待

　　时间是价值回报最好的朋友

　　

　　深圳旧改回迁房优势：

　　一、不限购，无需社保，不限户籍

　　二、仅需周边房价50%，首付价格买全款物业

　　三、不限售，拿到房产证后可以立刻买卖

　　四、带学位，享商品房同等品质同等配套

　　五、小投资，高回报，投资回报率200%-300%

　　六、手续安全保障，开发商签约，村委确权，国土局备案

　　深圳各大区域旧改项目

　　南山：（绿景）白石洲旧改、（恒大）向南村丁头村旧改、（恒大）大新北旧改、（海岸城）一甲村旧改、（大族）南山村北头村旧改、

　　罗湖：（京基）蔡屋围旧改、（华润）湖贝旧改、（京基）水围旧改、

　　宝安：（佳兆业）河东村旧改、（华润）凤凰岗旧改、（宏发）臣田旧村旧改、（鸿荣源）种屋黄田旧改、（阳光华艺）37-39-43区旧改、（福晟）翻身片区旧改、（恒裕）共乐旧改、（隔岸）甲岸村旧改、（华丰）裕和村旧改、鸿荣源（乐群旧改）

　　（华侨城）东塘旧改、（华润）沙井大街片区金蚝小镇、（华润）潭头旧改、（华润）白石厦、

　　坂田：（天安云谷）三期旧改、（佳兆业）象角塘旧改、（佳兆业）中浩，雪象旧改、（佳兆业）长坑村旧改

　　布吉：（佳兆业）南门墩旧改、（恒大）吉厦村旧改、（京基）木棉湾旧改、（招商）三联旧改

　　龙岗：（恒大）向前村旧改、 （恒大）坪地石灰围、（恒大+桑泰）塘坑村旧改、（恒大+桑泰）排榜村旧改、（碧桂园）爱联新屯村旧改、（碧桂园）沙背坜旧改、（碧桂园）水一水二旧改、（碧桂园）刘屋村旧改、（和昌）拾里花都旧改、 （中海）积谷田旧改、（京基）南约炳坑村旧改、 （万科）回龙埔旧改、（保利）五联、龙西旧改、 （新锦安）南约洋桥汉田旧改、（汉京）梨园旧改、（汉京）新塘围旧改、（世贸）贤合村旧改、（信义）同乐万泉片区旧改、（恒裕）龙东大围村旧改、（宝源创建）南联港台片区、特发简头岭旧改、远洋山夏旧改、华侨城新木村旧改、保利平湖、、

　　龙华：（恒大）民治万众生活村旧改、（星河）谭罗村旧改、（卓越）上下横朗旧改、（卓越）赤岭头旧改、（鸿荣源）赖屋山旧改、（碧桂园）下早村旧改、（华润）上塘旧改

　　观澜：（美佳华+仁恒）南木輋旧改、（鸿荣源）观城横坑旧改、（鸿荣源）牛湖旧改、（一方集团）陈屋村旧改、（佳兆业）老墟旧改、（金光华）大布巷旧改、（金光华）库坑旧改、（卓越）丹坑旧改、（宏发）茜坑旧改、（民基）兴田龙新旧改、（中森）牛湖旧改、（中森）新田元水老村旧改、（福晟）大布头旧改钱隆大观、保利（田背利益统筹）

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