北熙区 首开大卖30.8亿！东坝双轨交汇超级大盘，8万+买了亏不亏？

　　北熙区因地处东坝，而自带流量和热度，群里很多比较想置业京东北的朋友都私信问羊毛哥这房怎么样？

　　说地界，对比周边的崔各庄、奶西村，其实北熙区位于东坝地区，未来发展规划肯定会更好一点。主要是交通也比那两个地块更方便。但是让大家吐槽的就是它的户型和得房率。

　　三轨交汇

　　TOD项目，噪音一直是个大问题，但北熙区客户，似乎更看重交通的便利性。

　　北熙区位于地铁12号线北岗子站，下一站为东风站，而东风站即为12号线与3号线的交汇站，同时12号线与3号线的换乘方式是“同站台”，转身即可换乘。

　　

　　◎地铁12号线和地铁3号线

　　地铁3号线和12号线预计2023年底通车，通车后，4站三元桥、7站三里屯，这就很香了。

　　而项目预计2025年底交房，也就是说，北熙区是先有交通，再有住宅。

　　

　　在建中的北岗子地铁站

　　此外，规划中的还有一条R4线，该地铁线是连接大兴机场和首都国际机场，营销人员也介绍，“R4线，目前不确定是交汇“东风站”还是“北岗子站”，但是肯定会穿过我们这边的。

　　而地铁站与北熙区项目，事实上隔了一条马路，地铁北岗子共有四个出口，走地上的话，其中一个出口距离项目，直线距离57米，

　　◎项目在卖楼栋

　　如果走地下的话，地铁站到项目有个专门的通道，是直接跟项目的地下车库连接。

　　此外，关于之前楼sir在文章中也提到过的“噪音污染”问题，现在也给出了明确的回答，12号线引用的是高铁的“减震降噪技术”，整个路段的80%都做了减震降噪。

　　从规划图中也能看出，住宅部分，实际上是在地铁站边上。这里，楼sir也理解偏差了，一直以为，住宅部分就是地铁上盖。

　　除了地铁之外，地块北侧即为机场高速，西侧就是东五环，管庄路，机场第二高速，京平高速均在附近。

　　

　　◎项目附近交通

　　而地铁到项目之间的道路，也做到了双向四车道，来避免交通拥堵。

　　交通带来了人口和经济，而北熙区交通优势也给业主带来了极大的安全感。

　　区域发展潜力

　　先来看看东坝附近的产业标签，“自贸CBD”，“第二三里屯”，“第四使馆区”，“金盏自贸区”。

　　

　　产业配套图

　　虽然东坝核心区，用这些标签宣传多年，但不得不说，东坝区确实以肉眼可见的速度在增长。

　　毕竟，楼sir对东坝的印象之前一直停留在“拆迁户一夜暴富”的段子上，或许故事多少有夸张不实的成分，但羡慕嫉妒肯定是有的。

　　

　　周边商业配套

　　事实上，朝阳区虽然面积广阔，但经过多年发展，国贸，望京等板块已呈现饱和的状态，而此时东坝板块的留白，为其城市功能拓展预留了条件。

　　除东坝南区外，坝河以北、机场第二高速以东，尚有较大发展空间，对产业导入和商圈孕育极为有利。

　　其中，第二三里屯打造的是国际文化艺术中心，构建一站式高品质公共消费新高地；第四使馆区作为国际交往新中心，未来将承接各项国际会议；金盏自贸区则布局，数字服务贸易产业，打造数字贸易试验区。

　　

　　而北熙区项目附近也有着清晰的产业规划，北熙区自建社区绿谷商业街区(规划)，北岗子站TOD综合体(规划)，以及东风站TOD综合体(规划)。

　　

　　楼sir认为，买北熙区的人，在考虑现有配套，更重要的是在考虑未来区域发展潜力。

　　毕竟，此前东坝曾经被称为是“十大边缘住宅区”之一，在过去一直以来是保障房、经适房的集中地，承担着与天通苑、回龙观类似的“保障”使命。

　　而随着东坝产业和规划的落地。市场上便有声音指出，东坝板块发展已愈发清晰，正从“边缘地带”跨向“首都窗口”。

　　因此，区域内的新房房价也一度水涨船高，目前控制在8-10万元/平。

　　但东坝作为朝阳区最后一块整片开发区域，朝阳区政府对区域的打造是下了大决心的。

　　因此，市场上也有声音指出，未来随着规划渐次落地，板块房价还有提升空间，未来或超过10万+/㎡。

　　而京投发展·北熙区眼前能看到的是家门口的交通和商业配套，未来不乏仍有溢价空间。

　　这个户型图，羊毛哥也看了，确实不太如人意，但是就这个地块的地势、角度、方位，我觉得真的是已经是尽了最大可能去空间利用了。就是中海来了，这个户型也差不离这样。

　　得房率确实也不高，但是稍微热门一点的地区基本得房率普遍不高，最近比较大热的望京樾也得房率不高。所以可以吐槽，但是不算太大缺点。

　　户型不佳，得房率低，那北熙区到底值不值得买？羊毛哥给大家分析分析：

　　东坝地铁新盘“北熙区”预售证下来了！共准许了 72823.22平方米，共计687套房源。

　　我们参照一房一价表统计了一下各户型总价区间与得房率。

　　01PART项目简介

　　项目基础信息

　　项目位置：朝阳东坝地铁12号线和3号线交汇的北岗子站

　　

　　京投发展·北熙区位置：北京市朝阳区将台东路

　　项目开发：京投发展（市属国企）占地面积：19.8万平米建筑面积：56.1万平米产权年限：70年产权建筑类型：高层产品社区规模：共34栋（3073户）

　　

　　首期规模：共7栋（688户） 项目总高：20层到26层产品层高：3.0米 面积区间：80平米－123平米（一期）产品单价：8.1万/平米 总价区间：648万到996万左右梯户比例：两梯三户、两梯四户 交房时间：2024年年底交付交房标准：全装标准（有精装包可选 物业管理：开发商自持物业管理物管费用：6.95元/平米/月 供水供电：民水民电供暖方式：市政集中供暖 车位配比：1:1.2（人车分流）得房率：74% 容积率：2.30绿化率：30%

　　京投发展，深耕地产行业13年，专注于轨道物业综合开发。通过集约利用土地的开发模式，带动区域经济发展，为消费者提供“地铁一体化集约生活”。京投发展基于对专业技术与产品品质的坚持，精益求精，在亚洲轨道物业专家的道路上不懈前行。

　　

　　北熙区，作为京投发展TOD智慧生态圈5.0代表作，所谓TOD，说得通俗一点就是“用圆规画圆”，中心点就是火车站、机场、地铁等公共交通枢纽，半径就是你分钟步行的距离，在这里，它能同时满足你居住、工作、生活、休闲、购物等一系列需求。

　　

　　整个项目包括3个地块，销售指导价格8.1-8.6万/平米。3宗地合计建设用地面积19.79万㎡，建面36.3万㎡，绿化率30%，控高80米。

　　

　　北熙区整体规划34栋楼，其中落地区13栋楼，均为20-26层板楼；地铁上盖区21栋楼，为6-18层小高层，总套数共计3073套，毫无疑问，这个超级大盘项目。

　　

　　咱们今天说的即将开盘的北熙区一期就是地铁上盖区的21栋楼。所谓上盖区是指住宅楼并非直接在地面上盖的，而是抬高了的，地下是车辆段（地铁车库），可以参见京投的其他几个同类小区，例如公园悦府、昆御府等。

　　

　　北熙区一期就是上图中的左下角A002-1、A003-1地块，需配建2万㎡保障房，销售指导价为8.1万元/㎡，另外2宗地销售指导价则为8.6万元/㎡，容积率更低，分别为1.5/1.8，贵有贵的道理。它的是容积率2.3，容积率是三个地块中最高的，需配建2万㎡保障房，有套内70/90要求，偏向刚需，总共不到700套房源。

　　

　　户型面积为80-121平米，两居至三居产品。目前据说的主力户型面积为80/87平两居，106/113/120平三居，销售指导价为8.1万/平。

　　「项目效果图」

　　SINCERE SERVICE

　　

　　

　　

　　

　　

　　

　　项目亮点

　　01TOD智慧生态圈5.0代表作

　　北熙区，作为京投发展TOD智慧生态圈5.0代表作，于城市超级枢纽底盘之上，共鸣区域新规划，通过超体城市与立体轨交枢纽的交融，直接接驳城市级商业综合体，构建成长、立体、高效、集约式社区空间，构建下一代的“生态圈”社区范本。

　　

　　02北京中学教育集团在侧，教育资源优渥

　　受朝阳区万千宠爱的北京中学大本营未来就在东坝，北熙区东侧规划建设北京中学总部。北京中学是近年来朝阳区一所年轻但发展势头非常强劲的中学。2013年，北京中学正式建校。2020第一届北中高考成绩出炉，700分以上1人，8人进入清北；2021第二届700分以上1人，16人进入清北，两年的985和211大学占比都很高。

　　

　　02PART区域价值

　　京投发展·北熙区备受关注也是因为它地处东坝，东坝其实发展潜力还是很大的，因为算是朝阳为数不多未开发的大宗地块了。东坝的规划分为西区、南区、中区和东区，项目所在地为东坝西区，下图中的左上角区域。

　　

　　东坝南区以居住功能为主；东坝西区为城轨融合、幸福宜居示范区，第四使馆区规划以外事用地为主；东坝中区主要为第四使馆区，规划以国际商贸、会展、文化功能为主；东坝东区规划以金融服务功能为主，东区除正在建设项目外其余地块将采取动态留白。

　　

　　所以综合来看，北熙区所在的区域，东坝西区很像新北苑区域，未来将建成一个新的宜居区域。

　　从周边区域规划来看，北熙区所在区域整体属于金盏国际合作服务区，处于国贸CBD、首都国际机场、通州副中心三角核心地带。

　　

　　作为朝阳新兴CBD，首先站位够高。从1993年批复的国贸CBD，到2011年写入十二五规划的望京CBD，再到2020年9月，中国（北京）自由贸易试验区正式揭牌。2022年始，自贸区建设提速。东坝主要承载国际交往中心功能、高品质公共消费功能以及国际贸易合作功能，已是北京产业新聚集地。目前片区内入驻项目规模约120多万平，已建成、在建、拟建项目14个。

　　京投发展是国内最大的TOD综合开发企业，北熙区也是京投发展在北京的第五个TOD项目。项目拥有五轨+双TOD规划，是M12、M3、R4、M22、L14、M22、M101的集中交汇区。

　　距离最近的是，地铁M12号线北岗子站、地铁M3号线东风站，而且两条地铁线2023年都有开通计划。

　　

　　除了双TOD商业综合体，东坝北西区板块规划将形成“5-10-15”典型原则下的新商业圈形态。

　　距离最近的是万达广场（在建）、金隅嘉品茂等，扇面交通可快速通达望京、蓝色港湾、朝阳大悦城等。同时，众多国际化教育、医疗及公共配套都在有序规划建设中。

　　如果说区域规划定义的是房子价值，那么优质大盘作为区域内支柱性标杆小区，能够将潜在价值锚定在价格上，甚至可以说掌握着区域定价权。

　　03PART户型分析

　　北熙区的户型，其实从拿地的那一刻就已经决定了。整体看京投拿的这三宗地块，一个不规则的五边形，尤其是西地块南端是一个明显的夹角，这就给楼栋的排布会造成很大的影响。

　　

　　京投把西地块分割成了两部分，一部分方正地块，被划归到了盖上区，规划了2栋150平米户型和1栋170平米户型，为高端改善。而剩下的那个三角形地块，规划的都是120平米以下户型，也就是刚改面积，这也是北熙区开售的一期这一批。

　　

　　一般来说，这样的三角形地块，比较容易出现畸形户型，比如刀把户型、斧头户型。去看北熙区的户型，基本户型方正，其实能够看出开发商是用心去设计考虑了。

　　北熙区一期一共要4种户型，分别为80㎡两居、93㎡2+1居、114㎡ 三居和123㎡三居。小户型的数量较少，基本其实就是引流房，基本估计得靠抢了。123是主力户型，当然羊毛哥看了，这个户型也设计最为合理。

　　80㎡ 两室一厅一卫

　　

　　该户型南向三面宽，客厅面宽3.2米，入户带玄关，进深1:1，，但是放在小户型里这个过道就比较长了，有点浪费面积。得房率72%左右，不高，但是格局很合理，北向卧室也没有很小，还有朝南的窗户。

　　93㎡ 两室两厅一卫

　　

　　该户型南向两面宽，客厅面宽3.75米，主、次卧面宽都有3.2米，两个卧室面积差不多，次卧也不至于太闭塞，南北通透，明厨明卫卫生间面积不小，同样短进深，亮点是北侧多了一个多功能间，可以用来做书房和衣帽间，都是没问题的。

　　114㎡ 三室两厅两卫

　　

　　这个户型可以看作93㎡的升级版，北侧两个卧室，南向两面宽达到7.5米，LDK一体化设计动线更加合理，空间也更加宽阔。而且三个卧室为三叶草设计， 分置在三个角落，保证了隐私。但是卫生间没有干湿分离，而且客卫还是暗卫。

　　123㎡ 三室两厅两卫

　　

　　123㎡这个户型，可能也是因为怕平米大，体量多，不好卖，户型一看就是精心设计了，看着就很不错。

　　南向面宽达到了9.6米，9个窗户，全明户型，透亮舒适，主卧有单独的衣帽间。这个户型真没什么槽点，怪不得是溢价户型。

　　羊毛哥看大家吐槽户型不咋地，确实除了123㎡这个户型，其他几个小户型都各有各的毛病，且得房率不高，但北熙区在这个三角形的地块，北熙区能把小户型做的正南正北，户型方正非常难得了，而且小户型套数不多，估计到时候一定会被疯抢

　　04PART项目周边配套

　　「交通配套」

　　项目位于地铁12号线和3号线交汇的北岗子站，北岗子站是12号线和3号线交汇之处，地铁一站到酒仙桥，三站到望京（如果高家园站开通），交通还是可以的。

　　

　　北岗子站目前已经完工，12号线预计2022年底通车。

　　

　　12号线基本横穿北三环，经过多个商务区和重要区域。

　　

　　3号线西段将于2023年上半年开通，从东风站出发，也可以30分钟抵达东四十条，去往CBD比较便利。

　　

　　北岗子站和东风站都已规划为轨道微中心，其中东风是大型换乘站和大型轨道微中心。

　　

　　另外项目距离东五环也仅有1.5公里，开车上五环非常方便。整体而言，交通非常便利。

　　「教育配套」

　　周边有北师大奥林匹克花园实验小学、首都师范大学朝阳小学、北京市陈经纶中学、北京中学东坝校区、人大附中朝阳分校、东北师范大学附属中学朝阳学校等。

　　但是这些学校不算是加分项，现在北岗子地块的卖点就是有北京中学北校区新址！北京中学牛逼之处在于，从无到有，几年时间就在高考清北率上排在朝阳第一了。

　　在东坝西区详细规划图中，项目东侧的大片绿色地块，就是规划的北京中学北校区。2022年，朝阳教育的重头戏就是打造北京中学教育集团！

　　

　　东坝西区规划幼儿园5处，规划小学3处，拟高标准建设北京中学，含初中部、高中部、国际部和公共区四部分。=

　　

　　「商业配套」

　　周边有恒大城市广场、金隅嘉品MALL、颐堤港、朝阳大悦城、万达广场（在建）、活力东方购物广场。

　　

　　「医疗配套」

　　周边有北京市第一中西医结合医院（东坝院区）、北京安贞东方医院（在建），周边还有民航总院、华信医院等。

　　「生态配套」

　　周边有东坝中央公园（规划）、东坝千亩湖公园、将府公园、东风公园。

　　

　　想买北熙区的朋友，肯定也是看重东坝区域未来的发展前景。买东坝确实没毛病，政策规划明朗，也在不断推进，从近几年东坝不断集中供地可以看出，政策发展东坝的决心，区域红利及升值潜力肯定是非常巨大的。

　　4号楼 一房一价表

　　

　　5号楼 一房一价表

　　

　　6号楼 一房一价表

　　

　　

　　7号楼 一房一价表

　　

　　8号楼 一房一价表

　　

　　9号楼 一房一价表

　　

　　10号楼 一房一价表

　　

　　都是望京外溢的承接，这边比奶西村、崔各庄交通更为便利，项目是地铁上盖，双地铁交汇，去望京和海淀更方便，12号线直接就过去了。但是就是地铁上盖，多少有点难免有震动和噪音。教育资源也靠着北京中学教育集团这个金字招牌的落地丰富起来，但是项目周边配套开发周期将在10年以上，持有这里房产，我们还是需要考虑发展的周期。但是5年左右考虑换房，或者就想要现成配套，这个项目不太合适，持有周期需要一定时间。想再对比看看奶西村和崔各庄项目，羊毛哥给大家整理好了，点击文章题目即可查看项目详情。