北京上海学区房攻略：上演再富也为教育穷

　　北京、上海学区房攻略--方正地产研究团队

　　【方正地产】北京、上海学区房攻略方正地产

　　研究员、组长  夏磊 

　　实习生吕寅晗对本文有重要贡献

　　近期，一股疯狂的炒楼热席卷中国一线城市，“学区房”这一房地产的衍生品自然不能幸免。就在3月2日，媒体曝出北京46万/m2的天价学区房，引起一片哗然，曾经的“再穷不能穷教育”到了今天，逐渐变成了“再富也为教育穷”。

　　学区房不是北京、上海特色，在中国，很多城市都实行就近免试入学政策，对于哪条街道甚至哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。由于教育资源的非均衡发展，学区的地理位置划分，客观上造成了教育资源的畸形分布，形成了优质学区、中等学区的高原和低谷，好的学区房天然垄断了各种教育资源，是高净值人群竞相争夺的价值高地。

　　学区房的热度不退引起了教育部门的关注。2016年，教育部印发《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，表示“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。”

　　同时，也明确指出，“在教育资源相对均衡的地方，要积极通过单校划片的方式，落实就近入学的要求。实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。对于群众高度关注的热点学校，要加快推进学校联盟、集团化办学、校长教师交流轮岗，发挥其辐射带动作用，扩大优质教育资源覆盖面。”

　　本篇将从学区房概念入手，分别介绍北京、上海两个超一线城市具有代表性的重点小学，并提供这些小学对口学区房和对口中学等信息。

　　1．什么是学区房

　　1.1定义

　　学区房是家长为了让孩子能够具有进入重点中学的资格和得到优质教育资源，不惜重金购置的质量好的小学学区的房产，这也是现行教育体制下一个独特的现象。本文所指的学区房，特指就近入小学的学区房。

　　1.2发展过程

　　1992年，碧桂园房地产公司与北京景山学校联合办学，很多业主冲这个学校的优质教育资源买了房，这是中国最早的学区房；2003年，深圳宝安区桃源居地产与清华实验学校联合办学，规定只有买了这附近的房子，才能上这个学校，因为这个学校对外宣城让孩子七岁就能上清华，所以其附近房产很快售罄；2010年，北京出台政策，所有知名中学、附中都将参加“小升初”电脑派位，派位根据划片区域计算机抽签，学区房也是从这时候开始火了起来；2014年，北京市开始全面取消共建入学，让所有学生都就近入学，学区房彻底火了起来，房价一路走高。

　　1.3特殊价值

　　学区房最大的好处就是可以让自己的孩子就近去一个理想的小学，获得优质教育资源，赢在起跑线上，等到小升初时，便可以凭借自家地理位置的优势让孩子升入重点中学。相对于普通商品住房而言，“学区房”具有单价高、升值空间相对较大的优点，即使是在楼市的低迷期，学区房的需求都保持比较稳定的状态；也就是说，学区房具有教育、房产双投资的优势，所以即便再风险厌恶的投资者，当手里有条件时，也会不惜重金为孩子的教育做一个风险偏好者。

　　2．北京市重点小学及学区房介绍

　　理解学区房，有个概念必须了解，那就是派位。北京市“小升初”有直升入学与小升初派位入学之分，派位入学是比较普遍一种方式，分大派位、小派位。小派位就是推优生在全区重点中学范围内进行首轮派位，而大派位就是其他学生在全区范围内进行二轮派位。大派位是一种计算机派位，学生填满五个志愿后依次根据第一、第二……的顺序进行抽号，如果申报人数小于等于学校招生人数，则直接按第一志愿入学；若大于招生人数，则需要抽号，号由低到高排满为止，若号的范围超出招生人数，则继续对第二志愿派位，以此类推。

　　表1：2015年北京海淀、西城、东城派位比例

　　北京市重点小学主要集中在海淀、西城、东城三区，俗称“东西海”，使用2015年的数据，对海淀、西城和东城三个区各统计了17所区重点或市重点小学的学区房均价，结果分别为西城区（98520/m2），东城区（70633/m2），海淀区（66381/m2），市场价格是价值最真实的反映，各区的资源禀赋高下立现。以下是对三区几所重点小学及其对口学区房的介绍，三区详细对口直升学校情况见附录一。

　　2.1海淀区

　　第一梯队：一小、中关村三小、人大附小（海淀区一流一类）

　　2.1.1中关村一小

　　创建时间：1949年

　　学校规模：一校三址，117个教学班，5000余名学生，近300名教职工

　　学校特点：注重发展学生特长，为学生开设了天文、京剧、健美操等20多项特色课程

　　对口学区房：中科院东南小区、保福寺小区、中关村南三街、中关村南三街、怡升园、中关村发育所等

　　学区房均价：77373元/m2

　　对口中学：

　　本部：八一中学、19中、101初中部（原双榆树二中）、知春里中学

　　天秀校区：101上地实验学校、人大附中西山分校、农大附中

　　党校校区（原北宫门小学）：101上地实验学校、人大附中西山分校、八一、67中

　　2.1.2中关村三小

　　创建时间：1981年

　　学校规模：一校两址，教学班114个，7200余名学生（北京市人数最多），362名教师

　　学校特点：择校最难进的学校，课程建设是其重点，学生课后作业量最大，学科竞赛获奖人数最多

　　对口学区房：市话楼、中关村东大院、科大平房、北大附中宿舍楼、万城华府、光大水墨风景、蜂鸟社区、康桥水郡、风尚国际公寓、怡水园、汇新家园

　　学区房均价：80522元/m2

　　对口中学：八一中学、19中、知春里中学等

　　2.1.3人大附小

　　创建时间：1954年

　　学校规模：一校三址，123个教学班，4783名学生，326名教职工

　　学校特点：注重素质教育建设，有男孩、女孩节这样的特色教育，硬件设施齐全，被家长们称为“蓝天下最美丽的校园”

　　对口学区房：世纪城三期观山园、世纪城三期晴雪园、世纪城春荫园、世纪城三期时雨园、世纪城垂虹园、世纪城三期晴波园、远大园一区、远大园三区、远大园四区、远大园五区、远大园六区、世纪城翠叠园、世纪城晨月园、世纪城烟树园、世纪城金夕园

　　学区房均价：66476元/m2

　　对口中学：中关村中学、人大附中、八一中学等

　　第二梯队：翠微小学、五一小学、上地实验小学等

　　2.1.4翠微小学

　　创建时间：1956年

　　学校规模：四个办校地址，3437名在校生，教师227人

　　学校特点：有特色英语教学环境，周边好中学多，学生课外活动也多

　　对口学区房：京密运河以南至复兴路以北（包括通信兵大院），万寿路以东至中央电视台西路以西。翠微南里、普惠南里、翠微路2号院、翠微中里小区、翠微北里小区、翠微东里小区、柳林馆南里、普惠北里、翠微西里、万寿路12号院

　　学区房均价：59590元/m2

　　对口中学：理工附、育英中学、57中、玉渊潭中学、卫国中学（现为人翠初中部）、翠微中学

　　2.1.5五一小学

　　创建时间：1954年

　　学校规模：24个教学班，学生1700多名，教师200余名

　　学校特点：擅长发展学生特长，少部分学生可直升育英中学，原是中国人民解放军总后勤部干部子女寄宿制学校，它被总后五一幼儿园、北京十一学校和军事医学科学院所环绕，具有得天独厚的地理环境

　　对口学区房：永定路西里，六建大院，永定路96号，永定路98号，太平路42号，太平路40号，复兴路36号

　　学区房均价：57940元/m2

　　对口中学：十一学校、育英中学、太平路中学、206中

　　2.1.6上地实验小学（原中关村二小分校）

　　学校规模：49个教学班，在校生2000多人，教职工160多名

　　学校特点：与家长联系紧密，家长对学校满意度始终99%以上，每周一次免费兴趣班，有外教

　　对口学区房：马连洼北路、上地东里、上地佳园、上地南路6号院、上地南路8号院、马连洼北路、上地南路14号院

　　学区房均价：56552元/m2

　　对口中学：101、上地实验学校、清华附中上地学校（原上地中学）

　　2.2西城区

　　第一梯队：实验二小、育民小学等

　　2.2.1实验二小

　　创建时间：1909年

　　学校规模：三个校区，100多个教学班，4800名学生

　　学校特点：老北京“四大名小”，是西城区规模最大的小学，生源80%都是来自共建单位，建筑的现代部分为北京之首，有着最先进的教育理念，资源极为丰富，46万元/m2的天价学区房正是出现在实验二小划片区

　　对口学区房：丰桥公寓 丰汇园 街小区 宏汇园 金宸公寓 丽华苑 西绒线胡同 长安兴融中心 佟麟阁路 新华社家属楼 金龙公寓 六部口小区 西单教育街 北安里 未英胡同5号院

　　学区房均价：217916元/m2

　　对口中学：北京市第八中学，鲁迅中学，二龙路中学，附属中学，附属实验中学，北京市第一六一中学，北京市第四中学，北京市第一五九中学

　　2.2.2育民小学

　　创建时间：1961年

　　学校规模：学生1700余人，49个教学班，教职工110余人

　　学校特点：前身是中央财政部子弟学校，是北京市最优秀师资学生人均占有率最高的小学，最顶尖市重点中学小升初实验班录取比例最高的小学。

　　对口学区房：复兴门外大街小区 真武庙 真武庙三里 复兴门外大街25号楼 白云观小区

　　学区房均价：70265元/m2

　　对口中学：北京市第八中学、北京市二一四中学、北京市第四十四中学、外交学院月坛中学、铁路第二中学

　　第二梯队：育翔小学、北京小学等

　　2.2.3育翔小学

　　创建时间：1954年

　　学校特色：篮球活动开展的好，软实力过硬，因每年大量学生进入重点中学三帆中学而出名

　　对口学区房：新明嘉园，新风街1号院， 马甸南村 ，新风南里，金澳国际，新风北里，新外大街甲8号院，新风街，京师吉地，新外大街乙8号院，新外大街6号院，新风西里，新外大街10号院

　　学区房均价：77417元/m2

　　对口中学：三帆中学、13中分校、北京四中、北京八中、三帆裕中中学、7中

　　2.2.4北京小学

　　创建时间：1949年

　　学校规模：45个教学班，学生1700多名，教职工150余名

　　学校特点：全寄宿制学校，身处西城区划片中学最差的片区，学生课外学业压力大

　　对口学区房：北线阁五号院、广义街甲十号院、核桃园南里、西便门内大街、长椿街西里、核桃园北里等

　　学区房均价：57534元/m2

　　对口中学：十四中学、北京四中、六十六中学、北京八中、十五中学、北师大附属中学、北师大实验中学分校

　　2.3东城区：

　　第一梯队：府学小学、史家小学等

　　2.3.1府学小学

　　创建时间：1368年

　　学校规模：3000多名师生

　　学校特点：建校已几百年，文化底蕴北京市第一，建筑极富文化特色，是东城区竞赛获奖人数最多、比例最高的小学，市奥校最佳生源地

　　对口学区房：府学胡同（甲一号除外）、北剪子巷、大兴胡同、文丞相胡同、白米仓胡同、张自忠1号——35号（单元）、交东大街2、4、5、6、8、10号楼、香饵胡同双号及1、3、5、7、9号楼、中剪子巷、细管胡同、桃条胡同、郊南大街（双号）、北吉祥胡同、花梗胡同、麒麟碑胡同。

　　学区房均价：108570元/m2

　　对口中学：北京国子监中学、北京市第二十二中学、北京市第二十一中学、北京市第五中学分校、北京市第五中学、北京市第一中学

　　2.3.2史家小学

　　创建时间：1939年

　　学校规模：84个教学班，3752名在校生，289名教职工

　　学校特点：与北京二中关系紧密，外语教学质量好，每天一节外语课，注重孩子的心理健康

　　对口学区房：史家胡同、朝阳门南大街、豆瓣胡同、南门仓胡同、仓南胡同等

　　学区房均价：151460元/m2

　　对口中学：东直门中学、二中分校、五中分校、一二五中学、一六六中学、二十四中学

　　第二梯队：光明小学等

　　2.3.3光明小学

　　学校规模：50多个教学班、2100余名学生、160多名教职工

　　学校特点：课堂讲课效率首屈一指，教学理念清晰，独创“我能行”教育

　　对口学区房：龙潭北里四条、龙潭北里六条、龙潭北里五条、龙潭北里七条、龙潭北里一条、龙潭北里三条

　　学区房均价：49271元/m2

　　对口中学：龙潭中学、汇文中学、五十中、109中

　　3．上海市重点小学及学区房介绍

　　上海市的中学有大约400所，分公立学校和民办学校，两者都有很多好学校。民办中学招生主要有四种方式，第一种是与学校合作，获取优质生源；第二种是与教育机构合作，学生参加“小五班”（为升学参加的补习班，部分学校非常认可）；录取率可以达到10%-20%；第三种是网上报名方式，符合两个条件的可以录取，第一，去本区教育局规定的划片民办中学，第二，可以跨区去有寄宿条件的民办中学；第四种也是获取生源最主要的一种方式就是自主招生，通过能力考试或面谈帮助这些中学获取优质生源，民办中学具体招生情况见附录二。公立中学受政府限制较多，所以一般采用对口划片招生和电脑派位招生。对口也分学籍对口和户籍对口，户籍对口的区域，一般都是学位比较富余，公办名校少，竞争力小的区域，可免试就近入学，如金山区、嘉定区、松江区、闵行区等；而学籍对口与电脑派位，就体现出学区房的重要性了，如果孩子学籍是在重点中学的对口小学上（要上满三年以上），那么升入此中学就容易很多，等到了升初中时才买所谓学区房，那就不是真正意义的学区房了，而且现在人户分离，临时抱佛脚得到对口户籍，在教育局审核入学条件时是不会给通过的。所以小升初过程中，学区房对上民办中学没有太大用处，上海的学区房主要是针对公立重点中学对口的小学划片区域。

　　上海市的重点小学主要集中在徐汇区、静安区、黄浦区（卢湾区已并入）、长宁区、闸北区、虹口区、杨浦区等地，下图（上海市重点小学分布散点图）可以很形象的描绘出重点小学的分布情况。

　　通过上图我们可以发现，此七区基本集中了上海市80%的重点小学，这也与其所在的中心城区的地理位置息息相关。根据2015年数据，我们做出了上海中心城区的房地产成交均价图和代表性重点小学学区房的价格区间图。

　　通过上面两图，我们很容易看出，学区房价格与所在区的房产价格是正相关的，下文就是对上海有代表性的重点小学及其对口学区房的介绍。

　　3.1徐汇区

　　第一梯队：向阳小学、高安路一小、建襄小学

　　3.1.1向阳小学

　　创建时间：1932年

　　学校规模：40个教学班，1740名学生，教职员工120人

　　学校概况：前身是私立位育小学，上海市行为规范示范标兵校，市德育工作、体育卫生工作先进，市教育科研先进，市科技教育特色校，区艺术教育特色校，少先队全国红旗大队，市级全国文明单位。

　　对口学区房：鼎新大楼、嘉善路232弄、嘉善路232弄公房、襄阳南路452弄、年平花苑、新家坡美树馆、梧桐花园、襄阳公寓、瑞嘉公寓、嘉丽苑、中汇花园、达汇花苑、巴黎时韵、明园世纪城、建国西路233弄、永太小区、裕华恒银大厦、梵高馆、阳光四季公寓、嘉善公寓、岳阳路77弄、嘉御庭、年平公寓、紫苑大厦、太原邸、嘉嘉大楼

　　对口中学：位育初级中学、市二初级中学

　　3.1.2高安路一小

　　创建时间：1955年

　　学校规模：两个校区，1800多名学生，100多位优秀的教职员工

　　学校概况：重视学生课外活动，每学期都会开展学生艺术节、体育节、读书节、阳光男孩节、科技节等丰富多彩的活动，是姚明的母校

　　对口学区房：花园、申峰大厦、东亚公寓、吴兴公寓、天平小区、高安路9弄、睿园武康公寓、兆丰帝景苑、高安小区、西湖公寓、中汇花园、徐家汇景福苑、华强公寓、公安大楼（吴兴路）、高安公寓、芝大厦、艺术公寓、上海新村

　　对口中学：南模初中、五十四中学、徐汇中学

　　3.1.3建襄小学

　　创建时间：1958年

　　学校规模：32个教学班，91名教工

　　学校概况：以“鸡毛飞上天”的办学精神而出名，是上海市行为规范示范校，上海市安全文明校、上海市“健康促进校”、徐汇区文明单位、区教科研先进集体

　　对口学区房：嘉瑞花苑、中汇花园、中科新苑、凯悦公寓、汇峰衡苑、徐汇御苑、瑞嘉公寓、永嘉新村、岳阳路200弄、永嘉大楼、岳阳大楼、东平路2号、岳阳路77弄、岳阳路79弄、高欣公寓、徐汇高公馆--高欣公寓、大明公寓、永康路141弄、岳阳花苑、岳阳小区、太原别墅、永嘉路271弄、永嘉路396弄、太原路165弄、岳阳路195弄、太原邸、巴洛克宫廷、懿园、岳阳路洋房、达汇花园、岳阳路170弄、永太小区

　　对口中学：位育初级中学、市二初级中学

　　3.2静安区

　　第一梯队：静教院附校、一师附小、静安中心一小

　　3.2.1静教院附校

　　创建时间：1998年

　　学校规模：35个教学班，学生1300余名，教职工130余名

　　学校概况：多年来多次承担教育部、上海市教委重点课题，曾荣获上海市教委教育科研成果一等奖，取得了教育部颁发的“全国教育系统先进集体”等一系列荣誉称号，并已成为上海市名校长培养基地和上海市德育实训基地。

　　对口学区房：东海园、东海园商住楼、静安兴海城、静安晶华园、海防村、贤居天下苑、大闻丽都苑、康海大楼

　　对口中学：静教附校（初中部）

　　3.2.2．一师附小

　　创建时间：1945年

　　学校规模：教职员工122名，占地14000 平方米，建筑面积16000 平方米

　　学校概况：语文类和专业学科教学是其特色，首创“愉快教育”，取得巨大成功，被称为名校中的名校

　　对口学区房：金家巷小区、慈爱公寓、三和花园、四和花园、沪中新苑、汇丽花园、东海园、达安花园、云和花园、大众河滨

　　对口中学：七一中学、市西初级中学

　　3.2.3．静安中心一小

　　创建时间：1929年

　　学校规模：占地面积为7560平方米，建筑面积为8581平方米

　　学校概况：1954年即成为北京首批重点小学，校内有大面积绿化带，软、硬件资源齐全

　　对口学区房：静安枫景苑、静安国际广场公寓、静安豪景苑、静安又一村、静安紫苑、同济佳苑、云和花园

　　对口中学：育才初级中学、培明中学

　　3.3黄浦区（包括原卢湾区）

　　第一梯队：黄埔外国语小学、蓬莱二小、卢湾中心二小

　　3.3.1黄埔外国语小学

　　创建时间：1957年

　　学校规模：25个教学班，750余名学生

　　学校概况：具有专职英语教师13人，外语教学是其特色，双语组曾先后荣获“黄浦区文明班组”，“黄浦区青年文明岗”等称号

　　对口学区房：耀江、高雄、市民居委划片区

　　对口中学：大同初级中学

　　3.3.2蓬莱二小

　　创建时间：1906年

　　学校规模：29个教学班，教室82名，学生975名

　　学校概况：创建于光绪年间，有着悠久历史，连续16年被评为上海市文明单位，并先后获得全国三八红旗集体、上海市行为规范示范校等荣誉称号

　　对口学区房：老西门新苑、中福花苑青年汇、沧海苑、士林华苑、唐城公寓、复地雅园、独立时代、金南新苑

　　对口中学：市十中学

　　3.3.3卢湾中心二小

　　创建时间：1902年

　　学校规模：三个校区，班级36个，学生1053人。教职工119人

　　学校概况：从1992年开始组织学生参加中国上海头脑奥林匹克竞赛，围绕OM比赛的即兴题和长期题开设了OM课，组织了OM夏令营，对学生进行长期而系统的训练。学校在第七届和第十二届比赛中都获得了全国第一名。

　　对口学区房：建德路1弄、海佳大厦、茂名坊、茂名南路167弄

　　对口中学：启秀实验中学

　　3.4长宁区

　　第一梯队：长宁实验小学、愚园路第一小学、江苏路第五小学

　　3.4.1长宁实验小学

　　创建时间：1990年

　　学校规模：32个教学班，1323名学生，103名教职员工

　　学校概况：于1991年被评定为上海市整体改革实验学校之一，注重活动课教学，近年来先后获得“上海市文明单位”、“上海市教科研先进集体”等90余项全国、市、区级荣誉称号。

　　对口学区房：水霞小区、古宋小区、润柏苑、珍宝公寓、星霞苑、星城花苑、仁恒河滨、茅台雅苑、润柏苑、珍宝公寓、仁恒河滨、茅台雅苑

　　对口中学：西延安中学、天山中学、天山二中、仙霞高级中学、娄山中学

　　3.4.2愚园路第一小学

　　创建时间：1944年

　　学校规模：有一处分校，占地10658平方米，建筑面积9865平方米

　　学校概况：有较完善的教学质量保证体系，教学质量实行个人——教研组——教导处三级管理制度，重视教研组建设

　　对口学区房：仙霞路577、570弄、安龙路698-960弄、水城路445-511弄、茅台路575-665弄、新渔东路279、289弄、芙蓉江路388弄（仁恒河滨花园）

　　对口中学：省吾中学、长宁中学、华政附中、延安附中、市三女初

　　3.4.3江苏路第五小学

　　创建时间：1922年

　　学校概况：前身是“中西女中附属小学”，科技类、艺术类是其特色，学校连续九届十八年被评为上海市文明单位。现为教科文组织EPD教育项目研究成员校、上海市科研先进集体以及长宁区数学实验基地

　　对口学区房：华敏世纪广场、美丽大酒店、曹家堰路150弄小区、延武机电大楼、昭化东路200弄小区、延安西路649弄小区、政宁小区、丁香大楼、嘉里华庭、东方雅苑、欣安大厦、丁香公寓、丹枫苑、佳信都市花园、东方剑桥、兴国路320号洋房

　　对口中学：延安初中、市三女初、市三附校

　　3.5闸北区

　　第一梯队：闸北实验小学、闸北中心一小等

　　3.5.1闸北实验小学

　　创建时间：1993年

　　学校规模：教学班29个，学生1200名左右，教师100余名

　　学校概况：艺术类课程是其特色，坚持开放办学，荣获过上海市行为规范示范校，教育部IBM创新教学项目学校等称号

　　对口学区房：龙盛校：恒源大楼、盛源家豪城、悠和家园、大宁公寓、佳宁花园、世纪花苑、绿色丽园、新梅共和城、宁和小区、宁馨小区、延长小区、宁和公寓、延铁家园、宁祥公寓、锦沧公寓、星际公寓、欣武大厦、大宁路540弄、大宁路660弄、歌林春天馨园、金荣公寓、八方花苑、大宁家园颐景山水、歌林春天、歌林春天二期、歌林春天三期

　　对口中学：风华中学

　　3.5.2闸北中心一小

　　创建时间：1928年

　　学校规模：24个教学班，852名学生，82位教职员工

　　学校概况：学校致力于培养学生自我教育、自我发展的能力，创办“童心学校”、追求儿童幸福办学宗旨的指导下，以“尊重童心，促进发展”为核心思想，不断加快实施素质教育的进程

　　对口学区房：越秀苑、中海万锦城、万豪公寓、天东小区、康乐大楼、南星小区

　　对口中学：向东中学

　　3.6杨浦区

　　第一梯队：杨浦小学（原二师附小）等

　　3.6.1杨浦小学

　　创建时间：1958年

　　学校概况：上海市“双语教学”特邀研究单位，上海市行为规范示范校，是杨浦区足球传统学校，有62项区级以上称号

　　对口学区房：锦兰苑、安波路985弄、海上硕和城

　　对口中学：上海市新大桥中学

　　附录一

　　2016年西城区对口直升学校

　　2016年东城区对口直升学校

　　2015年海淀区对口直升学校（16年未出台）

　　附录二

　　2015年上海各城区民办中学招生情况表

　　 

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