广州楼市：1000万预算，投资为主，这些板块更有潜力

　　

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　　提问：广叔，麻烦1000万预算，投资为主，适合入手天河北的楼盘吗？哪个楼盘比较好？伊顿18的东北三房，值得入手吗？或者去广州其他哪里买比较好，

　　回答：你好。伊顿18又叫天誉华庭，过去的网红盘，学位也不错，带龙口西，综合看可以考虑的。还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　提问：广叔好，木人番禺剑桥郡悦组团五楼有一套139方，剑桥郡汇37楼有一套310方的，对剑桥郡这边房子你怎看，我继续持有还是放掉？

　　回答：你好。剑桥郡悦楼层一般，不算豪宅，但100多平总价不高，适合刚需，可先持有；剑桥郡汇以大平层改善为主，园林好，有江景，37楼高层应该没有遮挡，随着万博的发展，很大一部分中高端需求会考虑这里，所以也还可以暂时先持有。

　　提问：广叔你好，请问一下荔湾力诚榕诚湾前景如何？听说有真光九年一贯制学校是否属实？谢谢！

　　回答：你好。力诚榕诚湾属于芳村茶滘旧改项目，花地河边上，周围环境一般，离地铁不近，有真光中小学。兼顾自住可以考虑，投资不算最优选。不如考虑广钢或者花地的新盘。

　　提问：广叔你好，请问荔港南湾怎么样？小学中学的学位是哪里的？

　　回答：你好。荔港南湾偏自住，位于老西关，区域成熟，增量有限，挂牌量也大。目前对口的是门口的省一级华侨小学，荔湾前5，中学是附近三公里统筹摇号派位的。

　　提问：手头有一套石牌东路的房，一套黄埔荔园小区的房，一小孩两年后读初中，一小孩明年读小学，打算卖一套置换科学城的房，建议放哪一套房子？想置换佳大瑞园或者天健天玺，或者有无更好的推荐？麻烦广叔建议一下，谢谢。

　　回答：你好。石牌东路，地段优越，13号线在建，可先持有；荔园小区位于老黄埔，93年建，这类老房子可以出手了，未来在该地段没有啥竞争力；佳大瑞园缺点是靠近高速及在立交夹角内；天健天玺在长岭路，该地段环境还可以，居住舒适，就是该区域未来还有很多空地，供应会多，长期持有兼自住可考虑

　　400左右还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　提问：广叔，你好！我预算三百万感觉买不到太好黄埔区一手，现在很纠结，我想买广州罗兰国际，但压力太大，今天想过去看招商卓越臻陇府，请教能买吗？投资加居住，小孩三岁。谢谢你

　　回答：你好。罗兰国际没问题的；招商卓越臻陇府在庙头路，通勤没问题，配套也还有一定的提升空间，缺点是区域可能供应相对较大，需要持有较长时间。

　　提问：广叔您好！2024年有小学学位需求，想找个确定性强，相对好点的学位房，目前有一下三个打算，请教一下广叔哪个比较合适：

　　1.换一套东荟城的大三房读小学，等大孩子快读初中时，如有需要再用另外一套金梦的房换一个初中好的学位房

　　2.买一套品秀星樾的复式，九年一贯制，初中确定，生源纯粹，楼盘配套可以，近地铁，但是新学校，不确定是否会好。复式也担心不好住以后不好出

　　3.买中央城四房，九年一贯制，就担心旧改，生源不纯粹，楼盘也不好出手。

　　回答：你好。

　　1、中海誉城可以换东荟城。有省公立东荟花园小学，比玉泉小学好。不过需要摇号。

　　2、品秀星樾，有广附，在小区里面，上学方便，我认为该区域生源还是可以的。复式确实流动性一般。

　　3、中央城盘略大

　　就按你这个顺序考虑吧

　　提问：广叔您好，我在广州白云区擎山苑有一套房子，190平顶层复式。产权之前是我和我弟共同持有。我弟前两个月退出了（析产到1%然后近亲交易）。我现在想卖掉这个房子。由于限售政策，目前只能出售99%份额，剩下1%要等两年以后才能过户。

　　问题1：这1%的尾巴会给卖房带来很大阻碍吗？谈判中让多少利出去能抵消这个尾巴的负面影响？

　　问题2：我想置换到离工作地点（沙面）比较近的地方，有推荐楼盘吗？

　　谢谢广叔！

　　回答：你好。

　　1、不会。重点还是在于房子的总价是否够优惠够吸引人。与买家讲明原因，写在协议上，附带一点补偿即可。具体补偿，要与买家协商，先给予家具的补偿，比如说给买家赠送一个全新的电视或冰箱，或者沙发，看其反映，以小到大逐步试探其接受程度。

　　2、擎山苑可出手置换，大面积复式在该地段流动性一般，不大好卖，毕竟总价高，且小区小，环境一般，有一定楼龄。

　　沙面工作可看下荔湾新盘：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

　　提问：广叔，我最近又看了珠江花城的88方东北向（望花园）和万科城市之光小面积，总价都比保利罗兰107方高。想请问您，1)不看预算的情况下，请问这三个地方这几大面积对比的话，从未来升值潜力看，顺序怎样选好？2）另外我很喜欢珠江花城的140方，户型方正实用，但是总价很高，如果将我现在住的乐意居197方复式卖了买这个户型，算是正确的配置吗？目前我自住的复式十分宽敞，户型也很好，就是所在小区一般，楼龄快20了。

　　回答：你好。

　　1、根据地段价值优选具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

　　2、乐意居在长兴，楼龄偏老，出手置换没问题

　　提问：广叔您好！海珠区的珠江广场能买来投资吗？前景如何？望花园总价800余，已建20年，但当一手楼卖（听说出租20年现收回）

　　回答：你好。珠江广场区位还是可以的，但产品有一定楼龄了，未来产品老化，涨幅和流动性偏弱。结合自住还能持有3-5年，纯投资建议买新一点的。

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