这家“摇摆”的闽系房企确定了新方向？

　　

　　

　　今天要和大家说的是一家十分低调的闽系房企，大名城。

　　在高管履新文章如雨后春笋的几年里，大名城显得格外的安静与超然物外。

　　但是上月末大名城却突然发出公告，上海大名城企业股份有限公司副总经理鲍金林递交的辞职报告已经生效。

　　

　　大名城5月26日公告内容

　　鲍金林是在2015年10月加入大名城，在此之前历任浙江钱江摩托股份有限公司副总会计师；钱江集团有限公司董事、副总经理等职务。

　　算下来，鲍金林在大名城已经呆了有接近8年之久。

　　近几年大名城虽然在高管履新方面比较少见，但是其员工人数变化还是相对较大的。

　　而且其在经营上也是动作不少，有很明显的“摇摆”现象。

　　01

　　战略摇摆

　　2015年，大名城制定了“产业+资本”双轮驱动的战略发展目标，为此成立了名城金控。这是大名城进军金融行业的平台，主要从事金融投资以及租赁业务。

　　而为了实现业务的多元化，大名城可是没少下功夫。

　　在2016年，大名城发动了股权收购、设立财险保险公司、新成立资管公司以及参与国融证券增资等动作，累计耗资约33.7亿元。

　　其中一项比较大手笔的出手是，名城金控花了25个亿从中植集团手中收购了中程租赁公司100%的股权。

　　在刚开始的几年，大名城在资本业务上确实取得了一定的成绩。

　　2016年，大名城在金融投资和租赁业务上实现营业收入8.4亿元，占当年总收入的比重达到了9.5%；2017年，此业务的营收增长到了12.1亿元，在总收入中的占比也是增加到了11.8%。

　　但是到了2018年，大名城的金控板块开始出现颠覆性的下滑，整个板块营收同比下滑幅度接近80%，而且一年时间亏损了3.0亿元。

　　仅仅是一年3个亿的亏损实际上还不足以造成过于重大的变化，但是由于当初从中植集团手中收购中程租赁的交易中，双方签订了一份对赌协议：

　　协议承诺中程租赁公司在2016年-2019年间的净利润分别不低于2亿元、3亿元、4亿元、5亿元，否则中植集团有补足差额的义务。

　　

　　大名城收购中程租赁公告

　　那么，大名城在面对金控板块亏损的时候多了一个“全身而退”的选项：

　　获得协议里保证金额的净利润，并且原价退回中程租赁的股权。

　　虽然现在我们在大名城的官网上还能看到“产业+资本”双轮驱动的发展模式，但是其中“资本”这个轮子实际上早就已经不转了：

　　2019年-2022年间，大名城整个金控板块的营业收入都是在几十万的规模，基本上到了可以忽略不计的程度。

　　从大名城2022年的年报数据来看，物业开发销售及运营的营业收入为73.52亿元，营收占比为100%。

　　也就是说，大名城在战略选择上，由原先单纯的物业开发销售及运营业务，到2015年之后的“产业+资本”双轮驱动，现在又回到了以房地产开发业务为主的发展战略上：

　　宛如完成了挂钟的一个“摇摆周期”。

　　回首2015-2019这几年，一方面大名城为战略转型花了不少精力，另外一方面，大名城在房地产开发业务上开始有点掉队的迹象了。

　　从他的土储数据看，大名城每年末的持有待开发土地面积分别为：

　　2015年末：208.47万方；

　　2016年末：182.87万方；

　　2017年末：178.53万方；

　　2018年末：155.08万方；

　　2019年末：136.35万方。

　　可以很明显看得出来，这几年大名城每年的持有待开发土地面积都在不断减少，五年时间他的土地储存减少了约35%。

　　将大量的精力放在了战略转型上面之后，大名城在房地产开发业务上开始慢慢出现掉队现象了。

　　其中，大名城在华东区域的待开发面积截止2019年末已经耗尽，为0。

　　之后，大名城房地产开发业务的营收水平就从2020年的147.40亿元，降到了2021年、2022年的76.20亿元和73.52亿元。

　　为了修正自己在房地产业务上的掉队现象，大名城也开始了一些新的动作。

　　02

　　上海布局的摇摆

　　这一系列新动作是为了将自己的业务重心，再度迁回到房地产开发业务上，而上海成为了大名城加大布局力度的重点城市。

　　2020年是大名城在上海高调拿地的一年。

　　有数据统计，上海2020年一共出让了92宗涉宅用地，分别被66家房企竞得，而大名城一家房企就拿下了6宗地块，为当年上海涉宅用地拿地数量最多的房企。

　　在这一年内，大名城花了约78亿在上海拿地总计约465亩，包括临港自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦及福州金山等区域。

　　其中2020年2-7月是大名城拿地比较集中的几个月，这段时间大名城一共拿了7宗地，有六宗都在上海，共斥资约53.72亿。

　　而这六块地中，部分地块的溢价率达到了20%-30%。

　　之后大名城在上海2021年和2022年均有拿地，其中2021年拿地较多，分别在奉贤区庄行镇、青浦区重固镇郏店路和临港自贸区拿地总计207.50亩，土地投资金额32.77亿元；2022年6月大名城底价8.88亿元竞得青浦区重固镇毛家角路南侧38-01地块。

　　这几年如此频繁的拿地，也是让一向低调的大名城在上海市场着实火了一把。

　　不过这里面有一个比较有趣的现象，大名城2020年-2022年间，在上海拿地力度一年比一年小，今年上海一批次土拍市场中，甚至在参拍房企中都看不到大名城的踪影了。

　　与这个现象比较类似的还有，其集团员工人数也出现了非常明显的一年比一年少的现象：

　　2020年员工数：1205人；

　　2021年员工数：958人；

　　2022年员工数：628人。

　　后面两年分别减少了20%和近35%，其中滋味大家也能体会一番……

　　紧跟着拿地动作，2021年大名城有6个“映”系产品集中现身上海各大新城，例如青浦大名城映湖、 临港蓝湾名城映园和映荟等等。

　　其中也不乏一些在当时爆火的楼盘，比较典型的有大名城在临港推出的新盘：大名城映园。

　　大名城映园一期在2021年推出了两批次新盘，全部售罄，其中第一批当日售罄；到2022年末，该项目可售住宅668套，签约664套，去化率达到了99.40%。

　　两开两罄的大名城映园一期楼盘，为大名城贡献了超15亿元的销售额。

　　根据克而瑞榜单数据显示，2021年大名城在上海的操盘面积为20.14万㎡，排名11；上海权益销售金额为68.89亿元，排名18.

　　要知道，2020年大名城在这个榜单上两个排名都是top50以外。

　　有了这些“映”系的新鲜血液供应，大名城2021年在上海地区的销售排名都更靠前了。

　　可以说大名城加仓上海的战略调整开始取得一定的效果。

　　现在看来，大名城在上海的布局也是有很明显的摇摆动作。

　　2015年之前：

　　大名城在2013年迁“都”入沪后，同年7月，耗资7.12亿元落子上海嘉定区安亭镇，开启了加仓上海市场的旅程。

　　两年后，大名城斥资50.76亿元拿下唐镇D-03-05a地块和D-04-07地块，成为当时的区域地王，而在这两块土地上诞生的上海紫金九号产品线，还被大名城复制到了福州、南京等城市。

　　2015年-2019年：

　　企业多元化转型成为重点，大名城在上海地区的发展减速，而且上海地区土储一度降为了“0”。

　　2019年之后：

　　重回大力加仓上海，大量“映”系作品上市，年度数据也重回榜单前列。

　　03

　　摇摆也是一种态度？

　　尽管这些摇摆动作看似回到原点，但是摇摆实则也是一种改变，而在行业多变的年头，企业也需要及时转舵。

　　对大名城来说，摇摆便是这样一种态度：主动寻求改变，积极探索未知领域、尽快适应当下行业发展规律。

　　企业经营也像人生，可以说经历过后才更知道自己想要的是什么。

　　在大名城2022年度业绩说明会上，大名城董事局副主席兼总经理俞锦表示，将坚持区域聚焦、深耕高能级城市的投资策略。

　　从数据上看，大名城70%以上的可售货值都是集中在长三角以及东南沿海地区，而在这些地区中，他指出：尤其要集中资金力量继续补充上海土地储备。

　　这些是大名城接下来要发展的一个方向。

　　另外，作为一家一直没有爆雷的民营房企，大名城在适应当下行业发展规律上也有自己特别的地方。

　　例如稳健的财务现状。

　　大名城一直以来都是“三道红线”绿档玩家，而且是处于绿档里面的安全区域。

　　剔除预收账款的资产负债率不大于70%是绿档，大名城2022年末为29.52%；

　　净负债率不大于100%是绿档，大名城2022年末是25.02%；

　　现金短债比不小于1倍是绿档，大名城2022年末是1.06.

　　可以看到，无论是剔除预收账款的资产负债率还是净负债率，大名城2022年末的数据都是远低于绿档水平线。

　　不过，大名城目前的营运资金来源主要是银行借款、信托借款等，总体融资成本位于7%-8%左右，处于较高水平，甚至部分信托借款及资产管理公司的借款利率高于10%了。

　　较高融资成本和较为单一的融资渠道是大名城的一个短板，对他的业务发展可能会有一定影响。

　　就在最近一段时间，房地产企业退市的浪潮开始席卷而来，已退市和将要退市的房企接二连三出现。

　　其中不乏一些所谓的黑马房企，都是有着背负高额负债快速扩张的经历，一个劲的闷头直冲，极力追求快速做大做强，从而忽视了对行业发展变化的感知能力，最终高额的负债爆雷之后走向退市之路。

　　如果这些企业在发展过程中懂得“摇摆”一下，及时做出调整，结果应该就不一样了。

　　大名城这种“摇摆”式的发展态度有着自身难得的地方。

　　结语

　　大名城在经历了多次摇摆之后，现在发展重心再度回归到了房地产开发业务上。

　　其中有一个看点是他加仓上海的动作。

　　艳姐相信未来大名城也能够在上海留下更多被大家铭记的作品，不仅仅是映系、紫金九号。

　　而留下好的作品，这可能才是一家房企对于市场来说最重要的。