首例！土地出让环节即考虑发行REITs条件！

　　日前，惠州一宗国有建设用地使用权引起广泛关注，原因在与该出让公告里面有这样一条说明：“若本项目被纳入在中国证券投资基金业协会完成登记备案的私募基金之投资资产，或由国家发展和改革委员会和中国证监会审批同意发行的基础设施不动产投资信托基金（REITs）之扩募资产，乙方可根据法律法规政策规定变更开发主体公司股权，并报甲方备案。”

　　

　　从公开信息来看，目前在土拍环节即设定了如果通过发行公募REITs事项需完善的程序还是首例。

　　以下为详细介绍：

　　根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）和《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广东省人民政府令第79号）的规定，经批准，我局决定以网上挂牌方式公开出让下列一宗国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：

　　一、网上挂牌出让地块基本情况及规划指标要求（见附表）

　　二、挂牌起始价及加价幅度

　　挂牌起始价为人民币3500万元，每次报价加价幅度为人民币50万元的整数倍。

　　三、时间安排

　　（一）公告时间：2023年7月3日至2023年7月22日。

　　（二）网上挂牌竞买时间：2023年7月24日9时至2023年8月7日10时。

　　（三）竞买保证金到账截止时间为：2023年8月7日9时。

　　四、竞买资格及要求

　　中华人民共和国境内外的法人和其他组织（除法律法规另有规定外），符合竞买资格的，均可通过网上挂牌交易系统，申请参加电子挂牌交易活动。

　　（一）交纳足额竞买保证金；

　　（二）存在下列违法违规违约行为之一的企业及其控股股东，不得参与竞买上述地块：

　　1、存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；

　　2、存在非法转让土地使用权等违法行为的；

　　3、因企业原因造成土地闲置一年以上且至报名日止未处罚完结的；

　　4、开发建设企业有违背出让合同约定条件开发利用土地情形且至报名日止未处罚完结的；

　　5、至报名日止仍拖欠政府地价款的。

　　五、竞买保证金

　　（一）该宗地竞买保证金为人民币1050万元。

　　（二）申请人应当在网上挂牌出让竞买保证金到账截止时间前登录惠州市公共资源交易中心（以下简称“交易中心”）土地与矿业网上挂牌交易系统（以下简称“网上挂牌交易系统”）获取竞买保证金支付账号。

　　（三）竞买保证金到账时间以网上挂牌交易系统确认并发出《保证金到账通知书》为准。

　　六、竞买申请

　　本宗国有建设用地使用权网上挂牌出让只接受网上竞买申请，即通过网上挂牌交易系统进行，不接受电话、邮寄、书面、电子邮件及口头竞买。凡办理数字证书、按要求足额交纳竞买保证金的申请人，方可参加网上挂牌交易活动。可以单独申请，也可以联合申请。

　　（一）单独申请：

　　单独申请竞买的，竞买申请人为非本市注册登记的企业，在竞得土地后，必须于2个月内在本市工商行政管理部门注册成立项目开发公司，并以该公司名义办理土地出让与登记发证手续。新成立公司必须是竞得人的全资子公司，即新公司的股东必须100%是竞买申请企业作为法人的股东。根据挂牌出让结果，可先与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　（二）联合申请：

　　联合申请竞买的，联合竞买人在提交竞买申请材料时，须提交一份联合竞买申请书和协议，协议主要规定联合各方的权利和义务、参与竞买的代表人、联合各方的出资比例等。联合竞买申请人竞得土地后须于2个月内在本市工商行政管理部门按照申请书申报的出资人及出资比例设立新公司。根据挂牌出让结果，可先与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，并以新公司名义办理土地登记发证手续，不能按联合申请人各自出资比例分割办证。如对联合竞买申请人的开发资质条件有明确要求的，在审查联合竞买申请人资质时，以联合体内资质最低一方的资质确定竞买资格条件。

　　本宗国有建设用地使用权网上挂牌出让实行竞买资格后置审查。竞买申请人交纳足额竞买保证金即获得竞买报价权限。

　　七、竞买人电子报价及电子限时竞价

　　竞买人须详细阅读本宗地网上挂牌出让公告、竞买须知及网上挂牌交易系统操作指南，熟练操作网上挂牌交易系统，按竞买规则进行电子报价及电子限时竞价。

　　八、确定成交候选人

　　本宗国有建设用地使用权网上挂牌出让为无底价挂牌出让，按照价高者得的原则确定成交候选人。

　　九、资格审查

　　成交候选人应在网上挂牌交易系统确定成交候选人之日起2个工作日内将竞买申请书等材料上传至土地与矿业网上挂牌交易系统，由我局对竞买资格进行审查。我局将于 2023年8月10日前确定符合竞买资格的成交候选人为竞得人（成交候选人上传材料的具体操作详见网上挂牌交易系统资料下载栏目中的《惠州市公共资源交易中心土地与矿业交易系统新增建设功能操作指南》）。

　　成交候选人资格审查须提交下列材料：

　　（一）《竞买申请书》（加盖公章）；

　　（二）《竞价结果通知书》（加盖公章）；

　　（三）《竞买保证金到账通知书》（加盖公章）；

　　（四）竞买保证金转账凭证复印件（加盖公章）；

　　（五）申请竞买人有效的《营业执照》复印件（加盖公章）；

　　（六）法定代表人身份证复印件（加盖公章）；

　　（七）授权他人代理的授权委托书及代理人身份证复印件（核对原件）；

　　（八）联合竞买协议（联合竞买的提供）；

　　（九）竞买人及其控股股东不存在违法、违规、违约行为的

　　承诺书。

　　十、签订交易成交确认书及出让合同

　　竞得人应在接到竞得人确定通知之日起5个工作日内与我局、交易中心签订《国有建设用地使用权网上挂牌成交确认书》（以下简称“《成交确认书》”），在签订《成交确认书》之日起5个工作日内与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　十一、竞买保证金退还或转付成交价款

　　网上挂牌系统确定成交后，竞得人缴纳的竞买保证金按成交价的20%转作定金。如竞买保证金不足以缴纳定金，不足部分在交易系统确定成交之日起5个工作日内补齐；如竞买保证金转作定金后有剩余，余额抵作土地成交价的预付款。竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》后，定金可抵作土地成交价款，余额转作成交价款。

　　未竞得人交纳的竞买保证金于电子挂牌交易活动结束之日起5个工作日内原路退还，不计利息。

　　竞得人交纳的竞买保证金转付成交价款，竞得人应带齐如下相关资料到交易中心办理转付成交价款手续：

　　（一）我局开具的成交价款缴款单；

　　（二）银行端查询缴税凭证；

　　（三）惠州市非税收入缴款通知；

　　（四）保证金到账通知书；

　　（五）竞价结果通知书；

　　（六）保证金转账凭证。

　　十二、成交价款支付方式及期限

　　土地成交价款须以人民币支付，竞得人在签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起30日内一次性付清全部成交价款。

　　竞得人不能按时支付地价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，按合同约定延期付款超过60日的，土地出让人可以解除合同并无偿收回，已付定金归出让人，竞得人无权要求返还，出让人并可要求受让人赔偿损失。

　　十三、违规责任

　　成交候选人（或竞得人）有下列行为之一的，取消候选人资格（或竞得资格），竞价结果无效，竞买保证金不予退还,造成损失的，成交候选人（或竞得人）还应依法承担赔偿责任：

　　（一）不符合竞买资格条件的；

　　（二）采取行贿、恶意串通等非法手段竞得的；

　　（三）竞得人以其他非法手段竞得的；

　　（四）竞得人逾期或拒绝签订《成交确认书》的；

　　（五）竞得人逾期或拒绝签订《国有建设用地使用权出让合同》的；

　　（六）不按本须知规定提供有关纸质文件材料，或提供虚假文件材料、隐瞒重要事实，引起交易纠纷的；

　　（七）构成违约责任的其他行为。

　　十四、其他需要公告的事项

　　（一）本宗地网上挂牌出让的详细资料和具体要求。申请人可在网上挂牌交易系统下载挂牌出让公告、须知及相关交易文件。

　　（二）有意竞买者可以自行到地块现场踏勘（可在网上挂牌交易系统查阅位置图和现状图）。

　　（三）竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对网上挂牌出让公告、须知、相关交易文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。

　　（四）地块动工竣工时间及地块交付时间

　　1、该地块动工时间为地块交付之日起一年内，竣工时间为土地交付之日起三年内（因不可抗拒因素除外）。

　　2、本地块交付时间为《国有土地使用权出让合同》签订之日起一个月内。

　　（五）土地开发及使用规定

　　1、开发投资总额不少于51658.5万元（含地价）；

　　2、竞得人在用地红线内开发建设必须符合城市规划要求，必须按《建设用地规划设计条件》（案卷编号：PB20220040号）及《关于鹿岗片区02单元LG02-01-01、LG02-01-04、LG02-01-05、LG02-01-06、LG02-02-01地块规划要点核实的函》（HCTJ20230034号）的规划控制指标要求及有关规定进行规划设计。

　　3、招商条件

　　项目投资强度不低于15000元/平方米，土地产出率不低于20000元/平方米/年（其中工业产值占比不低于75%），税收产出不低于1200元/平方米/年。其中，土地产出率及税收产出，在项目投产后第3年开始逐年考核，第3、4、5年内的平均值不得低于上述标准，含该地块上所有入驻的企业。

　　签订《国有建设用地交地确认书》后，在未通过指标评价考核之前，原则上不得转让土地使用权和变更开发主体公司股权。确需要转让土地使用权和变更开发主体公司股权的，除满足土地使用权转让和公司股权变更的法律法规政策规定和其他约定外，乙方须报请甲方审定同意，同时将宗地投资建设受本协议约束如实告知其受让方，协助受让方与甲方重新签订协议，并保证本协议的主体从乙方变更为其受让方。本宗地交付乙方后,乙方须向惠州市惠城区高新科技产业园管理委员会提交项目投资计划书和时间安排表，并按月向惠州市惠城区高新科技产业园管理委员会书面报告项目进展情况，直至项目投产。若本项目被纳入在中国证券投资基金业协会完成登记备案的私募基金之投资资产，或由国家发展和改革委员会和中国证监会审批同意发行的基础设施不动产投资信托基金（REITs）之扩募资产，乙方可根据法律法规政策规定变更开发主体公司股权，并报甲方备案。

　　竞得人需与惠州市惠城区高新科技产业园管理委员会签订《项目实施监管协议书》并完成监管协议公证手续。

　　竞得人在签订《成交确认书》前，须与惠州市惠城区高新科技产业园管理委员会签订《项目实施监管协议书》，并由惠州市惠城区高新科技产业园管理委员会对项目用地实施批后监管（《项目实施监管协议书》详见该宗地网上挂牌文件）。

　　（六）挂牌出让价款不含应由竞得人缴纳的契税、印花税等有关费用。

　　（七）该宗地交易全程适用《惠州市政务服务数据管理局 惠州市公共资源交易中心公共资源电子交易规则》（惠市政数〔2022〕3号）。

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