签订房屋买卖合同半年后买方违约，卖方可否主张期间房价下跌造成的损失？

栏目：远程教育时间：2023-09-15

　　案情简介

　　2021年10月24日，李某与陈某签订《存量房屋买卖合同》，约定李某将一套位于南京市新湖大道的房屋出售给陈某，房屋总价款为198万元，双方约定于2022年5月31日前陈某一次性支付房屋价款，李某配合办理房屋权属转移登记，任何一方逾期不履行约定义务，构成根本违约的，应向守约方支付违约金（金额为房屋总价款的20%）。合同签订当日，陈某向李某支付购房定金10万元。

　　后陈某因资金紧张，不能按时支付房屋价款，请求李某给予宽限期。双方又于2022年6月1日签订《补充协议》，约定陈某应于2022年6月30日前支付剩余房屋价款188万元，李某配合办理房屋过户登记手续，如陈某仍不能按约履行支付义务，则视为根本违约，双方解除合同，陈某向李某支付相应违约金。

　　补充协议约定期限届满后，陈某仍未能支付剩余购房款188万元，李某遂向陈某发出解除合同的通知，并向法院提起诉讼，要求陈某支付违约金39.6万元，以弥补半年多以来房价价值下跌给其造成的损失。

　　法院判决

　　被告陈某向原告李某支付违约金13万元。

　　本院认为，原、被告双方签订的《存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告陈某未依约履行付款义务，经原告李某多次催告仍不履行，导致合同无法继续履行，构成根本违约。双方于2022年7月19日解除《存量房屋买卖合同》，本院予以支持。

　　关于合同解除后的违约责任承担，违约金额应当结合守约方实际损失确定，违约方承担的违约责任不应过分高于或低于其因违约行为给对方造成的损失。本案中，双方约定违约金额为房屋价款的20%，即39.6万元。法院经市场评估后发现与案涉房屋户型、面积、区位大致相当的房屋2022年7月左右的成交价均在160万-170万左右，与双方签订房屋买卖合同时相比房价有所下跌，但原告主张的违约金金额明显高于因房屋价值下跌造成的实际损失，法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及房屋价格下跌等综合因素，酌情将违约金金额调整为23万元，扣除被告已支付定金10万元，被告还应向原告支付违约金13万元。

　　法官说法

　　购房人违约致使合同目的不能实现，房屋买卖合同解除后，出卖方主张购房差价损失是否能够得到支持？房屋价值是房屋出卖方在订立合同时可以预见到的，其在合同履行后能够获得的相对确定的利益，因此购房差价损失可以作为合理预见范围内的可得利益损失予以赔偿。

　　关于购房差价损失如何计算问题，在房屋市场行情随时变化的情况下，确定房屋市场价值应以守约方行使合同解除请求权时的房屋市场价值确定，进而与购买价格之间的差额来计算损失。房屋市场价值一般情况下应比照类似房屋，比如同幢相同楼层及户型、相邻幢同楼层及户型、相同区域内房屋在同一时期的市场成交价来确定，也可通过委托专业机构进行评估或向专业机构进行询价予以确定。同时适用减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等进行综合认定。