今天看到一篇非常好的关于成都房产的文章，转过来给大家参考下

　　现在买房，必须尊重的6个常识

　　原创 吴思竹 吴思竹 2022-06-22 10:31 发表于四川

　　政策解读 市场预判 买房观点 楼盘解析

　　5.31新政后，成都的楼市风声水起。

　　一方面，在国家统计局的数据中，成都5月新房和二手房涨幅均为0.9%，排名全国第一，呈现出“逆势走强”的独立行情；

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　　二方面，5.31新政后，成都的新房和二手房每日成交数据有了较大增长，新房每天备案大约400-500多套，保持平稳；

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　　而二手房每天备案大约700-800多套，涨幅明显，6月20日，成都一二手房备案接近1700套，创下新高。

　　而二手房的成交量高涨，本质上也是置换需求的前置表现，未来这些二手房变现资金，大多都会再次进入新房市场。

　　除了数据之外，我们感受市场热度的方式还有一个，就是购房者与我们的互动，比5.31新政之前大致翻了2-3倍。

　　在这些互动中，我们明显感受到一些购房者变得更理性了：一方面，他们还是有买房的想法和需求；另一方面，他们也认为房价到了高位，买房的回报不及从前。踌躇不前的心理特点十分明显。

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　　所以，新的楼市周期下，我们还要不要买房？这个问题我相信不少读者应该都有共鸣，所以我把我的一些思考写出来，供大家参考；只要让买房回归常识，我相信大概率能减少犯错的机会。

　　常识01

　　楼市有周期，但次次都不同

　　房地产作为社会经济的重要组成部分，连经济都有周期，那房地产当然是有周期的。否认房地产周期，就等同于否认生老病死、春夏秋冬，否认最基本的人性。

　　而在成都20年左右的楼市发展中，大概经历了三轮完整周期，分别是2002-2008年，2009-2015年，20162022年，正好每7年一个周期，成都5.31新政之后，大家可以理解为第四轮周期的开始。

　　这时候，会有一件比较麻烦的事，那就是大多数人可能刚刚经历完2016-2022年的“大牛”周期，而没有经历过2002-2008和2009-2015年这两轮周期。在思维的路径依赖下，很容易将当下的时间节点和2015年或2016年联想起来，从而产生房价又要大涨的恐慌情绪。

　　但事实上，2016-2022年这一轮“大牛”周期，是前所未有的，尽管它排在第三轮，相当于是前两轮涨过的基础上它再涨，但它的房价涨幅依然比前两轮周期都要大。大家可以看下面这张图：

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　　这是根据国家统计局数据，记录的20022020年大成都范围的房价情况，而2020-2021年这两年是分别增长了6.9%和2.4%，所以上涨趋势没变。

　　很显然，2016-2022年这一条线的斜率，几乎呈45度角往上走，而2002-2008年顶多是30度角，2009-2015年前期也是呈35-40度角上攻，但中途反转，还出现了一定程度的下跌。

　　所以，第三轮楼市周期不仅涨幅最大，涨速最快，而且没有出现前两轮周期末尾出现过的下跌走势，因此第三轮周期本身就是“特殊”的存在，且每一轮周期所呈现的走势，也是完全不同的。

　　当然，很多读者可能会问我，那第四轮周期的走势会如何？很抱歉，我不知道，也没有任何人知道。

　　我们可以清晰的通过政策反转来判断新周期的到来，但我们不是神，我们看到了第四个周期的到来，但它会是什么样子的，我们不知道。它可能像第一轮周期，也可能像第二轮周期，甚至它也可能像第三轮周期，但它更可能谁都不像。

　　从理性的角度分析，我认为第四轮周期走出一个斜率极缓的直线，最符合所有人的利益，让我们拭目以待。

　　常识02

　　房价未必涨，但货币一定贬

　　看了前面成都2002-2020年的房价走势图，可能有些读者会感到愤怒，感觉房价的涨势太快了，但事实上，它仅仅是货币的体现而已。看下图：

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　　这是2001-2020年中国房价与主要经济指标的走势对比图，一目了然的反应了房价与货币、CPI、通胀率之间的关系。

　　大家可以仔细看图，红色的房价涨幅和绿色的M2（广义货币）增长率走势几乎是完全一致的，换句话说，在过去20余年中，M2高房价就高；而黄色通胀率（M2增速GDP增速）与房价涨幅的关系也是基本一致的；而蓝色的CPI（物价指数）则与房价走势完全相反，所以民间也有一个说法“房价不涨物价涨”。

　　看到这里，大家就应该明白，房价并不仅仅只是一个商品价格那么简单，它本质上反映的是货币问题。经济要发展，民众要就业，货币超发就免不了；而货币要超发，物价要平稳，那蓄水池就少不了。而在中国，楼市就充当了这么一个蓄水池的作用，它沉淀的货币越多，房价自然就会上涨。

　　今年二季度，我们受疫情等多重因素的影响，GDP下滑严重，所以5月的M2已经达到了11.1%，这是近2年来的新高，如果我们抛开这个极端情况来看，未来7年我们的m2可能会长期保持在8-10%之间，换句话说，我们的购买力在第四个周期结束时会降低约50%，那房价必须要涨1倍，我们才能实现保值。

　　所以，我们会惊奇地发现，哪怕在全国楼市调控最为严厉的状态下，官方默许的房价涨幅也是在每年5%以内，而不是0%，因为上上下下都知道，这是货币的问题，而不是房价的问题。

　　而在一个相对常态的调控状态下，我认为成都的房价涨幅能控制在年均10%以内，与城市的GDP增速，居民的人均可支配收入，全国的M2平均水平大体相当，就算是平稳、健康的了。

　　当然，我也希望中国的股市（另一个蓄水池），能够承担起更多的责任，分流一部分楼市的压力，这样房价上涨的压力就会更小一些，涨幅也会更加可控。

　　常识03

　　房子是资产，但未必就最好

　　毫无疑问，房子是一个很好的资产，从过去20年来看，它便宜，安全，成长快，有杠杆，对专业的门槛要求低，流动性也不错，不少人都因为买房而实现了阶层的晋升甚至财务自由，可以说，对于绝大多数普通人而言，过去20年，无脑买房就是最大的人生赢家。

　　但是，如果给你一个时光机，让你回到20年前，你会买房吗？我不会。

　　因为我完全可以买比特币、买茅台的股票，投资马云、马化腾刚刚起步的事业。这里面的任何一项，回报率都远远超过买房。

　　所以，如果我们把房子作为资产来看待时，就必须摆脱路径依赖和思维惯性。比特币今天还是好资产吗？显然不是，因为它不合法，不再安全；茅台股票是好资产吗？也许是，但当它股价已经快要2000元股时，它已经不再便宜；阿里和腾讯是好资产吗？当然是，但它们的成长速度已经大幅放缓。

　　房子也是一样的道理。

　　当房价从3000元平涨到30000元平的时候，它不再便宜；过去涨10%就300元，而现在涨10%就是3000元，其成长速度必然呈倍数降低；差异化的信贷政策，降低了杠杆率，即使不降低，总价高了很多人也撬不动高杠杆了；同时，更高的总价，也会导致接盘的人变少，流动性降低。此外，我们还没有计算银行利率、交易税费、房地产税预期等等对房子的负面影响。

　　所以，我们应该认识到，今天的房子和过去的房子，从资产角度来说，已经完全不同了，它唯一还有的一些优势，就在于如果你让我在房子和现金中二选一，我会选择房子，因为现金更差而已。

　　那么，我们对待房子的态度应该是什么？

　　其实，中央用“房住不炒”四个字就给你总结了，只是这句话需要更长的时间，你才能真正悟透。

　　第一，如果你是一个没有房子的年轻人，要在城市落地生根，那毫无疑问应该买房，自己居住、结婚成家、子女读书、资产保值，房子此时能带给你的价值无疑是最大的。这也是为什么成都会给予人才优先、刚需优先的政策，这不仅是政治正确和人文关怀，也是让房子的价值发挥到最大。

　　第二，如果你是卖房买房的改善置换需求，那么毫无疑问你也应该买房，因为你卖一买一，理论上房价和你没有太大关系，你卖的贵就买的贵，你卖的便宜就买的便宜（这里不考虑剪刀差问题），既满足了自己和家人更舒适的居住环境，又实现了家庭资产的增值，这时候的房子价值，依然是比较大的。

　　第三，如果你想通过买房挣钱发家致富，那么在成都，你大概率需要刚一刚二或者棚改资格，因为一些历史遗留和限价政策，成都的确还有少量三倍熔断的热点楼盘，这些楼盘的确也可能会带来不错的资产回报，能买到当然也是好事，但它不是常态，不是主流，也不可能满足大多数人。

　　所以，客观来看，房子依然是优于现金的好资产，但在第四轮周期中，它的资产属性大概率会降低，而消费属性会大大提升，人们买房更多是出于居住或改善的需要，而不是为了挣钱。

　　而我也相信，未来应该会有其它资产出现，可能是权益类资产（如债券、股票、基金等），部分替代房子的资产属性，我们不妨拭目以待。

　　常识04

　　房价贵不贵，关键看匹配

　　说起房价，所有人的第一反应永远是“太贵了”，感觉买不起。

　　事实真是如此吗？说起房价贵，谁贵的过上海啊？

　　大家提起上海的房价，感觉怎么也得10万一平起步吧？好一点的楼盘感觉更是要20万甚至30万一平。但事实上，截至今年5月，上海的新房均价约为5万元平，而二手房均价约为6.5万元平，是不是比想象中的价格要便宜不少？

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　　说回成都。前不久，我一个发小，把他位于一品天下附近的一套二手房出手了，房龄超过30年，57平套二带装修，卖了56.6万，单价还不到1万块，而买方则是一位97年的年轻姑娘。

　　而这也并不是特例，如果我们打开成都链家APP，搜索价格100万以内且锁定为普通住宅的房源，共计有50994套，占链家全部挂牌166207套总数的30%以上，如果我们把条件改为200万以内的普通住宅，则显示有113320套，占总数的68%以上。

　　是不是有一种吃惊的感觉？在成都的二手房市场中，200万以内的房源占比超过2/3，难道我们平时看到售楼部人头攒动开盘热销，动辄大几百万的房子卖起来就像卖白菜一样，这些都是假的？

　　那倒也不是。只是因为媒体的报道，只会聚焦于这些大规模的新盘开发和销售，而二手房很多都是通过经纪机构进行一对一的交易，这是两种天然不同的传播方式，一种是大众传播，需要让尽可能多的人知道；另一种是渠道传播，它天然希望信息垄断闭塞知道的人越少越好。

　　这也是为什么成都的新房，基本都是改善定位，且门槛最低差不多250300万的原因，因为一般家庭所能承受的贷款压力，200万就差不多到顶了，卖掉100万或者200万以内的房子，自己再贷个100-200万，就正好可以置换新房了。

　　所以，这才是成都房价的真正底色。刚需人群可以购买100万或200万以内的二手房，而改善人群可以通过置换和按揭，购买250-400万以内的房子。至于那些可以购买大几百万高端住宅的人，其实反而是市场中的少数派，只是他们占据了太多的市场关注罢了。

　　因此，房价其实并不贵，只要你做了正确的匹配，我认为人人都是买得起房的。

　　当然，有些小伙伴会认为，老破小住起来不舒适，资产价值弱，这就需要有正确的心态，路要一步一步的走，饭要一口一口的吃，预算有限的情况下，先从老破小开始，你在这个城市就算有根基了，然后换成老破中、老破大，直至换成大平层，如果一代人的努力可以完成，那么你是优秀的；如果确实做不到，我们就两代人三代人去努力，只要脚踏实地，用心经营，最终的结果一定是美满的。

　　常识05

　　买房莫追高，当心高位站岗

　　兵法有云：逢林莫入。意思就是树林里容易躲藏人，贸然进入容易被人打了埋伏。

　　买房也是一样的道理，逢高莫追。

　　因为我们要知道，我们挣的钱，永远都是接盘人的钱，但如果贸然追高，就很容易变成高位站岗，甚至成为接最后一棒的人。

　　在我和读者的互动中，经常会有读者对一些核心板块的优质项目情有独钟，这个当然并没有任何错，毕竟我经常告诉大家买房的四个标准：一线城市、核心地段、优质项目、合理价格，缺一不可。但前面三项都比较容易判断，唯独“合理价格”是一个比较主观的东西，到底什么才是合理，什么又是不合理呢？

　　例如，成都最贵的两个板块，金融城和攀成钢，好一点的楼盘基本上价格可以挂到5-6万元/平以上，部分特殊房源价格甚至更高，我不能说这个价格就是不合理的，毕竟市场有真实成交，那就说明供需之间是有共识的。如果你是自住需求，且确实不想离开这种优质板块，那么要买当然也是可以的。

　　但是，这些龙头板块的优质楼盘，它们本身就是城市中领涨的存在，一旦市场启动，它们就会率先涨到一个高位上去，然后横在那里。这就好像爬山一样，它们是运动能力最强的选手，一定会第一时间攀到山顶，但到了山顶它们就不可能继续向上了，它们就会原地休息，等待其它选手也爬上来，然后大家再一起去攀登另一个高峰。

　　所以，如果大家确实青睐这种龙头板块的优质楼盘，那么最好的选择当然是在山脚下的时候就买入，但如果一旦它们已经到了山顶了，你要愿意陪它等待下一次攀登，当然也可以；但事实上，这时候可能其它具有补涨性质的楼盘反而更有优势一些。

　　说一个实例，第三轮周期中，仁恒滨河湾是攀成钢第一个启动的，很快就破了4万，而同时期的伊泰天骄，可能因为户型更大，流动性弱的原因，部分房源的价格还不到3万，结果现在两个楼盘的单价基本一致，均在5万左右。

　　而在成都楼市中，目前新房市场受“双限地”政策的影响，确实比很多核心板块的二手房价格便宜许多，而它们就是属于还在爬山的选手。

　　常识06

　　拒绝高风险，合理使用杠杆

　　杠杆是个好东西，尤其是在前两轮周期和第三轮周期的初期，因为房价的快速上涨很快就能覆盖债务，从而实现“事半功倍”的效果。

　　前不久有一个读者跑来感谢我，2019年初他看了我们的一篇文章，用180多万首付买了一套500多万的双拼，现在1400万左右出手了，3年时间赚了约1200万，一只脚迈入了财富自由的门槛。当然，还有更厉害的人，这里按下不表。

　　用历史的经验来看，杠杆是财富的倍增器，但在第四轮周期中，我反而会建议大家不要盲目的上高杠杆，原因有三：

　　一是房价变贵了。阿基米德说：“给我一个支点，我可以撬起地球”。但如果把地球换成质量33万倍于地球的太阳，那么这根杠杆不仅撬不动太阳，还有可能会断掉。当房价已经变贵之后，我们的贷款额度增大，月供提高，对我们的抗风险能力提出了更高的要求，一旦经济环境有所波动，收入减少甚至失去，那对购房者的负面影响就太大了。

　　二是涨幅变稳了。大家可以注意一下，这一轮楼市调控的宽松，各种各样的政策五花八门，限购、限贷、限售都可以松，银行利率也可以降，但唯独没有任何一个核心城市取消了限价，甚至连“双限地”模式也仍在继续。这似乎印证了我之前判断的“救量不救价”的说法，即房价还是要控制的，“房住不炒以及稳房价、稳地价”的要求不变。一旦房价不会快速拉升，那么高杠杆的意义就弱了，且风险会变得更大。

　　三是买房变难了。过去我们用高杠杆，要么是因为确实穷，没钱，必须借助杠杆才能上车；要么是因为可以用同样多的钱，多付一套房子的首付，实现资产价值的最大化。但现在，买房已经变得不那么容易了，要么受到限购的约束，要么受到普通资格的约束，高杠杆的意义也不大了。

　　所以，在第四轮周期中，我会更建议大家去合理使用杠杆，该贷款还是要贷款，但最好不要超出自己的还贷能力，并且做好应对突发情况的风险控制。

　　最后，给大家做个总结。

　　1、现在已经进入成都楼市第四轮周期中，但这个周期会是什么样，不清楚；

　　2、房价大概率还是会上涨，这是由货币问题决定的，所以该买房还是要买；

　　3、房子是优于现金的资产，但回报率已经大大降低，投资买房要降低预期；

　　4、房价其实并没有想象中贵，关键是大家要摆正心态，去匹配对应的房子；

　　5、买房不要去追高，一分钱一分货是对的，多一分钱多一分风险也是对的；

　　6、合理使用杠杆，该贷款要贷，但一定要在自己的能力范围内，控制风险。

　　好了，作为一个完整经历了楼市前三轮周期，且每轮周期低点都实现了买房的人，我可以坦白的告诉大家，在第四轮周期中，如果资格和预算到位，我依然有买房的计划，但这一次我对投资回报或者赚不赚钱的预期比较低，更多还是从家庭自住需求的角度去买，有满意的楼盘才买，没有就不买；而在资产方面，我应该会逐渐增加权益类资产在家庭资产中的比例，希望可以部分替代房子的资产属性吧。

　　文/吴思竹