196.9亿,上海三批次首轮土拍收官!4宗地触顶成交,降温了?
上海三批次首轮土拍收官。
10月12日,上海出让2宗宅地,其中1宗触顶、1宗溢价,揽金38.2亿元。加上10月11日成交的5宗地,至此,上海三批次首轮土拍以4宗触顶、1宗溢价、2宗底价成交收官,总揽金约196.9亿元。
业内人士认为,本轮土拍参拍房企均为国央企,民企退出,参拍房企数量明显减少,土拍热度较第二批次有所下降。
7宗地块4宗触顶成交
10月12日,上海出让2宗宅地,其中1宗触顶、1宗溢价,揽金38.2亿元。土拍规则依然延续“竞地价+竞品质+摇号”方式。
其中,本轮土拍中最火地块是长宁区程家桥街道地块,建筑面积3.6万平方米,起始价24.64亿元,销售指导价11.8万元/平方米。该地块共吸引了包括招商、保利、中海、华润、中铁建、中铁置业、越秀、新长宁在内的8家房企参与竞争,经过21轮竞价触达地价上限27.1亿元进入竞报高品质建设环节。8家房企竞买人均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及8%公租房上限比例进入摇号环节,最终由新长宁集团摇中,成交楼面价75350元/平方米,溢价率10%。
另一宗青浦区地块建筑面积5.7万平方米,起始价10.86亿元,销售指导价4.4万元/平方米。该地块有建发、国贸、同济3家企业参与竞拍,最终由同济以地价11.09亿元摘得,成交楼面价19403元/平方米,溢价率2.12%。
10月11日,上海共出让涉宅地块5宗,其中3宗触顶成交,2宗底价斩获,总揽金158.71亿元。
其中浦东新区地块,建筑面积18.8万平方米,起始价67.15亿元,销售指导价7万元/平方米。该地块共有7家房企参与,包括招商、保利、中海、华润、越秀、象屿、安高+安联,经过70轮竞价触达地价上限73.86亿元进入竞高品质建设环节,7家竞买人均接受了绿色建筑二星级和超低能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节,最终由招商蛇口摇中,成交楼面价39303元/平方米,溢价率10%。
静安区中兴社区地块建筑面积1.9万平方米,起始价14.1亿元,销售指导价18万元/平方米。该地块有招商、保利、象屿、越秀4家房企参与,经过27轮竞价触达地价上限15.46亿元进入竞高品质建设环节,4家竞买人均接受了绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节,最终由保利发展摇中,成交楼面价81198元/平方米,溢价率9.66%。
奉贤区奉贤新城地块建筑面积9.33万平方米,起始价15.4亿元,起始楼面价1.65万元/平方米,销售指导价3.69万元/平方米。该地块有招商、保利、象屿、奉贤发展4家房企参与,最终由象屿地产以地价上限16.93亿元竞得,成交楼面价18150元/平方米,溢价率10%。
青浦区金泽地块和金山区金山新城地块均底价成交,分别被长三角投资和建发摘得,成交价分别是29.64亿元和22.8亿元。
热度分化加剧
对于上海本轮土拍,中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出,本轮土拍有几大变化:
一是土拍规则变化,热门地块利润空间压缩。三批次首次执行“高品质建设”竞价环节,地块报价至最高限价后,转入竞报“高品质建设”阶段,以举牌方式先竞报“绿色建筑及超低能耗建筑”,再竞报“公租房比例”,本轮7宗地块标准均为绿建二星,其中保利以绿建二星及7%的公租房比例竞得中兴地块,招商蛇口以7%公租房比例竞得三林地块,新长宁以8%公租房比例竞得长宁地块,象屿以7.5%公租房比例竞得奉贤新城地块。
二是装修价格限定,装修品质有望提升。近年来上海新房装修问题频发,在实行房地联动价后,房企的利润空间被压缩,在装修等地方寻找利益突破口,众多热门项目曾被诟病的装修升级包问题等等,现通过规定装修价格下限,可以一定程度上保障购房者的利益。
三是参拍房企减少,民营企业退出。相比二批次土拍,本轮土拍参拍房企数量明显减少,最热门长宁地块也仅8家房企报名,且全部均为国央企,可以看出土拍规则的变化对于民企的资金压力再次加大,导致民企纷纷退出本次土拍。
四是热度分化加剧。本次7宗地块中4宗地块均达到最高限价,所有竞拍房企均接受了绿建二星及公租房比例要求,反映热门地块仍受到房企的追捧。而7宗地块中,金山及青浦西泽镇以底价成交,朱家角地块以2.12%溢价率成交,房企对远郊或开发难度较大地块仍保持谨慎态度,地块间热度分化仍在持续。
陈炬兰认为,总体来看,本次土拍热度进一步降低,4宗地块最后以绿建+公租房的形式竞得,地块高总价、高品质和利润空间的压缩,对上海土地市场的房企开始了新一轮的淘汰赛,国央企将在拿地方面具备更多优势。
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