农村宅基地想要合法交易应当满足哪些要求?
现在因为工作,孩子学习等种种原因,越来越多的农村村民选择迁入城中生活,也因此村中闲置住房也愈发增多。
对于这种情况,有不少的村民看老家闲置的房屋对自己并没有什么用,就起了把空置的老宅出售换成资金补贴家用的想法。
不少农民朋友动了把自家宅基地上空置房屋卖出换取资金的心思。
所有想要卖房的村民都想找到一个出手大方的买家把房子卖出去。但是要注意,并不是所有人都能买宅基地上的房子的。不同于国有土地上房屋的买卖出售,集体土地上房屋买卖有着严格的法律规定。那么想要进行宅基地上房屋买卖需要遵守哪些法律呢?
1?宅基地上房屋受买人要符合规定
宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效:
1)城镇居民购买;
2)法人或其他组织购买;
3)转让人未经集体组织批准;
4)向集体组织成员以外的人转让;
5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件:
1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);
2)同一集体经济组织内部成员转让;
3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件;
4)转让行为征得集体组织同意;
5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让;
2?宅基地为什么不能卖给外村人
法律规定宅基地不能买卖交易,宅基地上的房屋可以买卖交易,但必须是在本集体经济组织内部成员之间相互交易才是合法有效的。否则,房屋没办法更名过户。
房屋不办理更名过户不具有产权约束效力,即房屋产权不归你所有。
针对宅基地现在实行的是房地一体化原则,即地随房走。因为房地一体化,所以宅基地不能单独进行交易;而房屋的交易,也要在本集体经济组织人员内部相互流转。这样就限制了集体经济组织外部和城镇居民到农村买房买地,目的是保障农村村民的基本生存权利不受侵害。
3?怎样转让宅基地才是合法的?
1、履行相关审批手续,完成主体变更登记
《宅基地使用证》和《集体土地建设用地使用证》是农民合法取得宅基地使用权的重要凭据,因买卖房屋而转移宅基地使用权的,宅基地使用权主体发生变化,应当依照《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及其他规定履行审查、批准等手续,并完成权利主体相关使用证的变更登记。
2、双方都是同村农村集体经济组织成员
因经济发展、人口流动等,原使用权人不再使用宅基地,依法可以转让。但是宅基地使用权只可在本集体经济组织内部自由转让。
因为一旦转让给城市居民或其他农业集体经济组织成员,受让主体便不再符合法定的条件,除非转让时,该受让人已经将户口迁入本乡或本村,成为本集体经济组织内部成员。
3、满足“一户一宅”原则要求
《土地管理法》第六十二条第四款规定明确了宅基地“一户一宅”的原则。因此农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时,还应当满足宅基地标准的限制。
当取得宅基地超过省、自治区、直辖市规定标准的,应在土地登记卡和土地证书内注明超标的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,超过部分归还集体经济组织。
最后律师提醒广大农民朋友,在进行宅基地上房屋转让的时候,转让合同一定要认真对待。一定不能因为是同村人左邻右舍彼此了解,觉得私自转让了也没什么问题。没有转让手续,房屋转让必然不被法律承认,以后遇到了纠纷,涉及到各自的利益,肯定少不了一番争执。
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