房地产还是支柱产业？中央文件重磅定调，2023年房子还能买吗？

　　中央重磅定调，楼市起了新变化？

　　房地产究竟是疲软下去，还是能重振雄风？

　　作为普通人的我们，2023年是否该买房？

　　中央领导重磅发言，地产行业或迎春风

　　“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

　　上边这个“定心丸”，是2022年12月15日国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时的重磅发言。

　　

　　市场也很快起了变化：12月16日A股房地产板块给出了明确的信号，板块整体回暖，多只个股涨停。同时，作为房地产行业的龙头老大，万科董事会主席郁亮也表达了他对行业的强烈看好。

　　

　　政策面的暖风逐渐吹来，房地产真的能一扫近年来的阴霾，重新拾回过去的荣光吗？

　　答案是肯定的，而对于普通人来说，明年或许是一个上车的好时机。

　　房地产一直是支柱产业

　　房地产是支柱产业，这一点从未变过，虽然近些年地产进入了寒冬，但其基础地位并未被动摇，长期来看，房地产会一直保持这个地位。

　　这不仅仅是因为其体量庞大、而是一个综合的评估：地产行业带动了上下游的产业如建筑、建材、运输、装修、白家电、金融……多个行业依附在“房子”这个特殊的商品上，可以说是一业兴旺，百业兴旺。房地产对就业、对经济的拉动，对社会稳定、百姓安居乐业产生的贡献，都是其他行业无法代替的。

　　更重要的是，房地产是重要的财政支柱。三年以来，疫情对经济产生了极大的冲击，虽然我们国家仍旧保持着高质量的增长，但想要走出疫情带来的阴霾，房地产是不可或缺的重要抓手。

　　为什么这么说？我们举一个县城发展的例子：

　　一个县城的财政收入，主要是工商业。工业是老大难，尤其对中西部的县城来说，很多地方除了几个糖厂、化肥厂、塑料制品厂，基本没有特别知名的品牌。而互联网带来了电商的快速发展，导致销售已经巨头化，主要集中在北京和杭州，生产则主要集中在长三角和珠三角，这也是老牌的日用品生产基地。这种格局对中西部县城的财政影响是比较大的。

　　首先是线下shopping mall的萎缩。大城市居民对县城不了解，其实每个县城都有两三家大型shopping mall，多是省城某大型shopping mall的分支机构，原本是县城商业中的绝对霸主，现在却每况愈下，工作日里门可罗雀，营业员比顾客多。

　　其次是商业街的萧条。县城大多有小商业一条街，各种门面房、专卖店琳琅满目，但现在商业街越来越萧条了，除了及时消费的吃用，百元东西如服装、日用品、五金工具、甚至汽车配件（轮胎、机油机滤等保养件）基本都网购了。

　　再次是就业趋紧。县城商贸是就业最集中的领域，但受到电商的巨大冲击，除了运输业火爆，其它岗位的待遇越来越差，营业员月薪两千多是普遍现象。有本事的年轻人都去了大城市，要不就去考公考编了。

　　最后是商铺贬值厉害。除了一些餐饮业，其它商铺的日子都比较难过。这也就是笔者一再强调的，千万不要买商铺，风险极大。

　　

　　县城商业街的萧条

　　虽然工商业发展不是特别好，但县城现在的财政情况却很乐观，甚至能抵御疫情的持久冲击，那么钱从哪里来？

　　答案很简单，楼市+基建。

　　很多县城虽然没有知名品牌的企业，没有火爆的本地shopping mall，不是区域性批发集散中心，没有高新技术集群，但是一个住宅小区就拥有几个亿到几十个亿的产值，带动的税收、就业、上下游产业的发展，远远比什么商业一条街要强得多了。

　　2015年开始的楼市去库存，主要原因就是县城有大量滞销的楼盘，导致银行、开发商、政府的压力都很大。棚改措施很成功，县城库存基本卖完了，但接下来有个重要的问题——库存卖完了，接下来咋办？目前很多县城还在继续建楼盘，很多头部地产公司还在“下沉到三四线”，如碧桂园。那么这些新盖的房子卖给谁？怎么卖？

　　你想明白这点，就能想明白为什么房地产二十年来都是“支柱产业”了。

　　

　　财政与金融

　　经济学上有个概念叫预期。如果预期好了，什么都卖得掉。那么县城的预期来自哪里？肯定是上一级城市的楼市也火爆，从而层层传递。

　　财政支出是楼市调控的关键。大多数小城市楼市带来的财政收入算是半壁江山。很多城市的所谓大企业，也就是央企的分公司，例如国家电网、石油石化、天然气、铁路之类的，利润并不是全额缴纳给当地政府的，还要上交上一级单位，最终交给国家。所以，楼市调控的关键点，就是财政支出能不能下来？各个口子都在要钱，要建设、要发工资、要拨款……这样的压力下，可以说房地产不得不成为了支柱产业。只有这个支柱，才能让我们居住在“花园城市”中，有宽敞的柏油马路、美丽的公园、便利的自来水、教育质量高的学校，随时响应的医院、除暴安良的警察叔叔……

　　这些都是真金白银的支出，一个都不能砍。那怎么办？有人会说是金融推动了房价上涨，跟财政关系不大。

　　这个观点是错误的。房贷利率太便宜了，你看看新闻，今年LPR降了多少回？很多地方的房贷利率都步入“3字头”，而且笔者预计12月份LPR还要继续调降。银行在房贷这块的收益率是非常低的，虽然量大，但对银行来说基本不赚钱，就是个保本的产品。但反过来看，在整个的市场经济中，银行贷款是稀缺资源，各方都在争夺，银行即使不投向房地产，在其它领域也是可以获得巨大利益的，最近热播的电视剧《风吹半夏》，里边多次提到了赵丽颖和他的朋友们找银行贷款的困难。

　　归根结底，在没有新的财政收入来源之前，房地产的作用是无可替代的，各地现在送户口，搞“抢人才大战”，就是在为房地产市场铺路。政策面更是如此，从金融16条，到各大银行跟地产商签约，再到副总理的重磅发言和最近召开的中央经济工作会议，每一个信号都在夯实地产的支柱地位。

　　房地产本质是金融属性，不是涨就是跌，金融行业的基石就是房地产，所有的抵押品中，最硬的抵押品就是房地产，如果房地产被抛弃了，那么金融行业的没有了一个真正的“锚”。没有“锚”会是什么情况？看看比特币就知道了，数字货币就是一个没有“锚”的金融产品，风险极大。我们总说防范系统性的金融风险，实际上就是防范失去“锚”。

　　

　　金融之锚

　　如果出现金融风险，那么承担后果的是银行，而不是地方财政。所以，金融行业是希望房地产逐步降温的，但地方财政并不希望这样，因为他们要承担了就业、公共福利、城市建设、地区发展等多重责任，需要财政收入支持，如果没有新的财政收入来源，你叫地方财政怎么办？

　　解决财政对房地产的依赖？

　　那么，这种情况可以解决吗？

　　解决土地财政依赖，任重道远，披荆斩棘。笔者相信未来有智慧，有勇气的人能解决这个问题，但在这里，大致说一下目前的情况。

　　首先是黄金地段有限。上海外环线、北京五环内，深圳宝安南山以内的住宅用地，都是有数的，用一寸少一寸。其次，房价跟m2紧密挂钩，如果m2一直在增加，那房价还是很难管的，再严厉的限购，不过是延缓几年，需求其实并没有没有减少。

　　最后，财政支出是刚性的。财政大致包括：体制内人员工资、市政工程项目款、办公费用等，砍掉哪个都不现实，支出刚性决定了收入也必须是刚性的，否则工资就发不出了，工程就烂尾了，城市还怎么发展？

　　解决土地财政依赖，必须找到替代收入来源。回顾宏观经济，目前暂时找不到某个行业能够完全替代房地产地位的，培育新的行业，需要良好的社会商业氛围，所以按照最乐观的估计，也是在未来逐步替代。

　　刚进入21世纪时，很多小城市的财政比较困难，就是靠开发房地产，才使得国家发展突飞猛进。如果把房地产抑制住，这些地方的财政收入如何维持？在没有新的替代办法之前，我们面临的已经不是经济学问题，而是利益再平衡的问题。

　　只要平衡好支柱产业的发展情况和“共同富裕”的目标，我相信我们能解决好这个问题。

　　具体到个人身上，笔者建议大家跟着国家的大政方针走，读懂了中央经济工作会议的精神，就是读懂了投资的方向。

　　2023年，是一个非常适合观察买房机会的年份。冷静观察，谨慎下手，确保不错。