碧桂园、万科、恒大和融创，五年后谁是中国房地产行业的龙头股？

　　作者：先知堂

　　

　　导语：买哪个，你怎么看？

　　2019年，中国top4房地产公司，分别是操盘金额7329.5亿元的碧桂园(02007)、6249亿元的万科A(SZ000002)、6019.2亿元的中国恒大(03333)、5278.5亿元的融创中国(01918)。如果按市值算，万科仍然是老大。

　　四个大哥股价两年没涨了。

　　原因有外部的摩擦，但主要还是内部各种房住不炒的限制。本次疫情更是把人们的购房意愿降到冰点（被传染了就是有钱买没人住的悲剧）。

　　我认为这个看似最危险的时候，恰恰孕育着机会。疫情终将过去（吉利德的remdesivir效果很好），但现在已经造成影响，iPhone出货量下调10%，贺岁档没了，餐饮没人敢去吃了，全球工厂的供应链无法复工（任天堂、索尼、微软等等公司的产品供不上货）。

　　房地产这个“夜壶”，又要变成提振经济的支柱产业了。而且你得知道，过去20年，上头六轮房地产调控的目标在“避免过热和防止过冷”之间钟摆。2016年开始的限购限售等措施，以及这次疫情正让房地产“过冷”。寒冬凛凛，春日还会遥远吗？

　　熬过这一关，房地产的好日子就来了，但是今时今日谁是更值得投资的标的呢？中国经济转型换挡不是闹着玩的，不是以前挖个坑就能赚大钱的时代。

　　抛砖引玉，我认为未来5年最有投资价值的是融创。

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　　麦肯锡有个分析工具叫“三层面论”，套用这个分析工具，我认为融创最具投资价值。

　　它是讲公司业绩的持续增长既要有今天的核心事业，也要有明天的新业务，还要有开创未来的事业。

　　必须不断地开展业务增长的各种活动；必须以对现有业务同等专注来关心企业未来发展方向；需要在当前业务、新建业务和未来可选业务之间保持协调平衡的方法。

　　

　　以下是大致的思考过程。

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　　中国房地产市场整体高速发展是没戏了，2019年销售额16万亿元，yoy+6.5%。

　　

　　

　　总量平稳阶段的特点：讲求质量，区域分化。

　　（1）讲求质量

　　碧桂园房屋质量的口碑，可以说是最差的。你要追求速度，追求滚动开发，那么质量就会成为问题，“SSGF新型建筑工法体系”也改变不了慢工出细活的客观规律。

　　万科作为房地产老龙头，虽然近些年保守过头被拉近差距，但骄傲和坚持还是有的，爱惜自己羽毛。

　　恒大也是快周转的代表，没什么恶名，也没什么好名声。有人说它家能“退房”独树一帜，所以名声好，因为倒逼公司注重施工质量。其实“退房”更多是营销上加分，倒逼质量是其次，因为退房可不是淘宝退货那么容易，退房是交房前能退（交房后就不能退了），那时候按揭都已经做了，恒大的和银行的手续会很麻烦滴。

　　融创从上海的“融绿平台”开始师承绿城（房地产界的茅台有木有），转型做中高端住宅，老孙时不时举例“当年去海南出差宾馆房费75元，自己作为高收入人群月工资才90元，他认为这宾馆要倒闭，没想到30年后三亚旅游旺季每晚1万块”，来说明做高端市场的好处和前景。壹号院、桃花源、九府系等住宅，如果有个质量差的名声，房子妥妥卖不出去。

　　（2）区域分化

　　美、日等发达国家的人口迁移特征是从农村到城市，从18线城市到一、二线城市形成都市圈。

　　U.S.Census bureau数据显示1950年-2015年，美国500万以上人口的都市区占人口比例从12.2%提升到25.1%，100万-500万都市区占人口比例从17.3%提升到30.8%。然而25万-100万从17.9%提升到20.7%，5万-25万从8.7%提升到9%。

　　而且当他们的城镇化率完成55%以后，人口迁移特征主要是“从18线城市到一、二线城市形成都市圈”。我国统计局数据显示，截止2019年末城镇化率为60.6%。

　　一、二线大城市由于人口净流入，以及拿地紧张（上头不批地），房价一直上涨是没跑的！而更加依赖土地出让金的小城市批地容易，开盘销售容易，如果没有特殊情况房价不会大涨（上一轮恒大、碧桂园三四线城市红利来自旧改），不会大涨的房子跟咸鱼有什么区别，去化会越来越困难。

　　2019年上半年四家房地产公司的土地储备：

　　碧桂园国内2.63亿平，2019年上半年有一半以上销售额来自三四线城市。万科1.53亿平，2019年上半年新增0.14亿平，其中82%来自一二线城市，新增权益面积均价为6900元/平；恒大3.19亿平，其中一二线土储原值占66.1%，平均地价1639元/平；融创2.13亿平，货值预计2.82万亿，其中83%位于一二线城市，平均地价4307元/平。

　　2016年-2019年，万科和融创的房子，明显比碧桂园和恒大要贵。

　　

　　融创在单价上是独一档的存在，只是这几年作为并购狂魔，150亿投资乐视、501亿并购万达文旅，等等并购投资行为，得到很多非一二线城市的土储（往往楼面价0.1万/平），这些土储开发的房子价格自然会低一些，所以销售单价有所下滑。

　　基于上述质量和区域的分析，我认为融创在“第一层面”，即拓展并确保核心事业运作层面，比另外三家公司更顶。

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　　第二层面，发展新业务这块，我们先了解一下它们的分部业务，看看财务报表附注。

　　碧桂园除了房地产开发之外，主要还有建筑服务和酒店这两项业务。这两项暂时还看不到出彩的地方。

　　

　　万科除了房地产开发之外，主要还有物业和其他业务。其他业务收入yoy-11.3%至10.5亿元，包括物流仓储业务“万纬物流”，商业地产“印力集团”，长租公寓“泊寓”，及其他业务（标准办公项目、产业园项目，冰雪度假项目）。仓储物流、商业地产和其他业务没什么可说的，不是什么新兴业务，没有太大的爆发力。

　　

　　倒是长租公寓，虽然屡有其他小公司暴雷，但这领域还是有想象力的，只要供给稳定充分，租房需求是真实存在的，德国是其中的典范，有50%以上的人不拥有住房，就看我们的长效机制能不能建立起来。目前万科的“泊寓”，分部在35个主要城市，累计开业8.2万间，开业半年以上的项目平均出租率91%。

　　

　　恒大除了房地产开发之外，主要还有物业和其他业务。其他业务收入yoy-17.2%至26.95亿元，包括房地产建造、酒店运营、金融业务、旅游地产业务、健康业务。别的都没什么意思，就旅游地产项目童世界、水世界、海花岛，以及健康项目养生谷有点意思。不过这块还只停留在想象阶段，以上统统都没有开业，最早的海花岛预计2020年开业，有时候，预计和现实之间的距离是很远很远的。

　　

　　融创除了房地产开发之外，主要还有物业和文旅城业务。文旅城收入yoy+1.9%至10.8亿元，2019年6月-12月开业的广州、无锡和昆明三个文旅城，开业效果还不错，加上并购前已经开业的南昌融创乐园、合肥融创乐园、哈尔滨融创乐园、青岛东方影都融创乐园、西双版纳融创乐园。年收入30亿左右的宋城演艺市值400亿元，融创的13个文旅城颇有想象力。

　　

　　“第二层面”新业务领域，还是万科和融创比较领先。以上新业务基本上还是围绕房子做文章，在开创未来方面就不是这样了。

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　　关于开创未来，这点最不容易，基因是不容易改变的。踏足一个新的领域，这跟韩寒说的，“拿你的业余爱好挑战人家职业的、吃饭的家伙，往往输的很惨”。差不多是一个道理。

　　融创在乐视上“失败过一半”，虽然乐视账上的土地能拿走开发，但乐视网毕竟臭了，电视机什么的家庭生态，客厅生态，想跟小米、华为竞争是没戏的。

　　恒大在矿泉水、粮油、奶粉等领域吃过疯狂的败仗，还被贾会计坑过。足球不算失败，虽然不赚钱（很少有足球队能赚钱，曼联(NYSE:MANU)这种世界级豪门业绩也一般般，股价跟横线差不多），但是可以视作房地产业务的营销成本。

　　

　　对于未来的探索，泛房地产以外的探索，碧桂园、万科、融创目前是没有什么能拿出来说一说的。只有恒大矢志不渝，被贾会计坑过一次后，仍然燃烧着新能源车的梦想：

　　布局整车研发的NEVS,与豪车制造商koenigsegg组建合资公司，与汽车动力工程领域hofer组建合资公司，入主荷兰e-Traction和英国Protean掌握轮毂电机技术，入主卡耐新能源获得动力电池技术，在瑞典、广州、上海、天津等地有多个生产基地，入股广汇拥有全球最大汽车销售渠道，获得网约车资质，2019年6月29日“国能93”量产车型亮相。

　　许老板的魄力让人佩服，但是，还是不看好。

　　跨界来的恒大做新能源车，除了钱还有什么？新能源车领域强手如云，一哥特斯拉正处于高端向高中低端转型的阶段，目前大势已成，称霸了。后面屁股头还有奔驰奥迪等国外传统品牌在追赶。国内传统企业有“油转电”的吉利，风口追逐者比亚迪，做中高端新能源车的蔚来2019年出货量超2万辆。

　　

　　第三层面开创未来方面，只有恒大有完整的布局，但鉴于过去它在做矿泉水等新事业时，并未表现出多么深刻的改善行业效率的思考与创见，没有那种颠覆式的创新，从1到10的变革，所以觉得成功的希望不是那么大。

　　国内新能源车，我比较看好吉利这家在汽车领域成功过一次的公司，以及把体验做到了极致的蔚来。至于恒大汽车，先别看花了多少钱，看能够卖出多少量吧。

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　　融创和万科A，在第一层面的现有核心事业，以及第二层面的新业务方面，都比较领先。第三层面只有恒大有布局，但从现在展现出来的东西看，我个人认为希望不大。

　　所以综上，我认为融创可能是未来5年最具投资价值的公司。等等，你是不是要问为什么不是万科A？兄弟，中国“第一价值投资人”姚员外不能搞天搞地了，万科哪还有什么投资价值。

　　

　　从股价走势来看，融创已经突破了前期高点，只是谁也没料到疫情这么严重。不过股价下来了也是买入机会，且行且珍惜吧。

　　写在最后：

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