恒大6.6折卖房是现金流出问题？你又被许家印“套路”了！

　　新冠肺炎疫情爆发之后，为了防疫工作的开展，各地政府纷纷叫停了房地产项目开盘和中介带看盘活动，一时之间全国的楼市几乎陷入了休克状态。

　　春季行情的泡汤，对于房地产企业来说是一个天大的利空。对于这些家大业大的公司来说，成千上万张嘴等着吃饭，所以绝对不能坐以待毙，只能拼尽全力挣扎求生。

　　在房企“八仙过海各显神通”的自救措施当中，恒大昨天突然宣布全国所有项目一律7.5折大促，在满足一些条件的情况下还能够享受叠加的折扣，最低可以低至6.6折。

　　跟前年收购贾跃亭的法拉第汽车一样，许家印真是不鸣则已、一鸣惊人。恒大6.6折卖房让整个房地产市场炸开了锅，这不是等于房价瞬间暴跌了三分之一吗？

　　对于此事，市场上流言纷纷，我这两天跟一些中介聊了聊，有不少人认为是恒大的现金流出了问题，所以许家印才被迫割肉大甩卖。那么真的是这样吗？

　　恒大还债压力不小，但还不用割肉

　　要弄清楚许家印是不是被迫割肉大甩卖，就必须了解恒大集团当下的财务状况，于是我们查阅了他们公司最新公布的2019年年中财报。

　　从该份财报来看，恒大集团去年上半年的经营状况不是很理想，短期需要偿还的账务较多，企业资金流压力确实不小。

　　截至2019年6月30日，恒大集团的总收入是2269.76亿元人民币，比上年同期的3003.48亿减少了24.43%；毛利润是772.56亿元，比上年同期的1088.59亿减少了29.03%；税后净利润为270.57亿元，比上年同期的530.26亿减少了48.97%。

　　与此同时，恒大集团截至2019年6月30日的借款总额高达8131.7亿元人民币，比上年同期的6731亿增加了20.81%。这个借款规模虽然看起来十分庞大，但是其实并不可怕，因为恒大开发中的物业、竣工待售的物业和存货加起来就值11853.6亿元，只要房价不跌超过30%，恒大把房子一卖就足以还清借款。

　　主要问题是在于恒大这8131.7亿借款中，有3758亿是要在2020年6月30日前偿还，另有2342亿元是要在2021年6月30日前偿还，这造成了恒大短期的还款压力非常巨大，并且由于收入和利润下滑等因素的影响，这个负担愈发沉重。

　　不过好在恒大高层较早前已经预期到账期问题和楼市不景气的可能，提前做出了部署大力回笼资金，所以截至2019年6月30日，恒大账上已经有了2068.33亿人民币的现金，比上年同期大幅增加了500多亿元，再加上1300多亿应收账款，基本上已经足够偿还2020年6月30日前应还借款的大头了，剩下的再卖点房子或者钱对付过去不成问题。

　　主要问题是今年下半年和明年上半年还有2300多亿的借款需要偿还，而现在碰上了新冠肺炎疫情，如果房子卖不出去的话，那么到时候现金流压力就会非常巨大。所以与其到时候跟老王那样“贱卖”资产筹钱，还不如现在多打点折扣先卖出去。

　　因此综合来看，恒大目前现金流压力虽然不小，但是还有好几个月的缓冲期，远远没到需要割肉大甩卖的地步。所以想要像老孙和老李那样捡大便宜的人可以醒醒，许家印不给白白给你们占那么大便宜的。

　　折扣看起来大，实际上没那么多

　　在排除了许家印为了还债而被迫割肉大甩卖之后，基本上就可以断定这个折扣力度超大的促销活动，应该是恒大的营销策略，它的目的就是为了给购房者造成很大的冲击力，吸引大家过来“捡便宜”，毕竟喜欢占便宜是人类与生俱来的天性。

　　实际上如果仔细看的话，就会发现恒大此次的促销政策看起来优惠力度超大，但是实际折扣却并没有那么多。

　　首先是要满足6.6折优惠所需的叠加条件较难达到。

　　根据网上广为流传的、由许家印签发的恒大集团“秘密级”红头文件，此次全国促销活动的基础折扣是7.5折。如果你买的那套房子所在的那栋楼的去化率达到90%以上，那么你可以再额外享受9.4折的优惠。若是你可以不用跟银行按揭，能够拿出全款买房的，那么还可以再额外享受9.3折的优惠。

　　只有当你能够同时满足这两个额外条件的话，三个折扣叠加起来才会有6.6折的优惠可以享受。但是大家想想看，这年头有几个普通老百姓有能力拿出全款买房，同时有这样经济实力的人，有几个愿意去买别人挑剩下、比较不好卖的那几套房子？

　　其次是恒大本来就经常搞活动促销，以前就能够享受7.8折优惠。

　　在排除掉两项较难达到的额外条件之后，大多数人其实只能够以7.5折的优惠力度买到恒大的房子。但是你如果觉得7.5折就捡到大便宜的话，那么你就太天真了。

　　早在去年8月份的时候，恒大的就曾经为“金九银十”的售楼旺季推出过“全国532楼盘，闪购7.8折”的优惠活动，现在的7.5折跟那时候比起来，其实也就便宜了3%而已。

　　嘿嘿，你现在明白许教授的套路了吧，他是一个优秀的“标题党”，给出的优惠力度让你看起来心动不已、欲罢不能，但是实际上折扣并没有想象中那么大。要不是现在出了新冠肺炎这样的疫情，你可能连这3%的便宜都占不到。

　　从营销的角度来讲，恒大仅仅用多3%的让利，就成功吸引了全国民众的眼球，许家印的营销水平远远胜过同行的其它大佬。所以现在回味一下中介的传言，要么就是同行妒忌而故意贬低，要么就是恒大故意放出的风声哩。

　　综合来看，典型的许家印操盘风格

　　其实综合起来看，恒大这次的营销活动有着很明显的许家印操盘风格。

　　许家印这个人，表面上看起来成熟稳重，像个老干部。但实际上在做事风格方面却是典型的大开大合，要么不动如山，动起来就是疾如风、徐如林。

　　不管是恒大历年来的促销，还是投资广州足球队，以及进军新能源汽车行业，许家印每次行动都是出乎大家的意料之外，搞得石破天惊，然后成功吸引了全国媒体和民众的眼前，项目刚一启动就先省下一大笔天文数字的广告费用。

　　另外一点就是许家印领导下的恒大集团极度追求楼盘开发和资金的高周转率，宁可吃点小亏也要尽快把房子卖出去，把钱收回来。这个大概跟许家印早年起家时的成功经验，以及2008年遭遇危机得到的教训有关系。

　　许家印当年起家靠的是广州海珠区原广州农药厂地块的金碧花园项目，当年许家印刚开始出来自己创业手里头没有多少现金，于是采用了分期买地和分期付款的方式拿地开发。

　　原广州农药厂地块的总面积是11万平方米，当时那块地已经被工商银行的下属企业买去了，但是他们觉得房地产形势不好就决定不开发直接转卖地皮。许家印当时手里头只有从银行借来的600万元，根本不足以吃下这块地。于是许家印就采用不砍价的方式，让卖家占点价格上的便宜，然后换来了分期买地和分期付款的交易方式。

　　结果许家印靠着玩现金流游戏，拿一小块地之后立马盖楼，然后把房子便宜点卖出去，接着继续拿地盖楼，就这样赚来了起家的第一桶金。而后又靠着这种模式，在短短几年间把恒大从一家小开发商变成了一家龙头房企。

　　但是在2008年恒大准备去香港上市的时候，由于遭遇了美国次贷危机，国内的房价大跌并且销售行情不好，而当时的恒大由于摊子铺得太大，所以资金链也出现了危机，公司差点要出大问题。

　　最后许家印跑去香港陪郑裕彤和刘銮雄玩了几个月的锄大地，博得了这些金主们的好感，从郑裕彤那里筹得了5亿美元的救命资金，才让恒大转危为安。

　　正所谓一朝被蛇咬，十年怕草绳。许家印正是因为经历过这样的生死边缘，所以才它房地产大佬更加注重现金流的问题。因此我们可以看到，每当市场行情偏淡的时候，恒大经常会推出大折扣优惠，不惜牺牲利润，也要实现资金的回笼。

　　所以总结起来，恒大这次推出史无前例的让利大促，虽然跟许家印在提前准备明年的现金有一定关系。但是本质上来讲，折扣力度惊天动地只是一个噱头，并不是恒大真的出了资金问题而让大家捡了便宜。

　　作者：范智林