从白皮书窥见保利引领行业的底层逻辑

　　2022年，中国房地产行业深度调整，市场量级出现明显萎缩，在此背景之下，成都房地产市场韧性凸显，成交面积位居全国居首。面对严苛环境，保利以161.6亿的销售业绩位列成都第一。2023年春节以后，全国市场有所复苏，一季度保利销量位居全国第一，具体到成都，市场回暖势头更加明显，保利取得了64.2亿的销售成绩。在房地产市场回暖的同时，成都土拍市场也明显回温，3月两次土拍共出让7宗涉宅用地，天府新区锦江生态带46亩地块有24家企业参与摇号抽签，最终被保利斩获。

　　2023年3月，《保利2022-2023年房地产行业白皮书》发布，系统性阐述了保利作为行业引领者对于中国房地产行业的深刻思考以及企业战略。将《白皮书》内容与成都近年市场趋势、客群产品迭代节奏进行印证分析，我们可以窥见保利四川深耕成都16年，持续引领市场发展的底层逻辑。

　　

　　2023年是保利连续发布白皮书的第七个年头，回顾历次白皮书内容，我们可以看到保利对于行业趋势的深度洞察，踩准了市场发展的脉搏。

　　2017年，保利白皮书便提到了房地产行业进入“总量峰值”时代，并且迅速进行业务及赛道调整。

　　2022年，保利白皮书指出地产“五化”趋势，即去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局分化。而2022年中国房地产的市场表现，也印证了该观点。

　　2023年，新版白皮书中提到“结构优化，形成更高水平的动态平衡”、“动能转换，由‘量的扩张'转向‘质的提升’”、“高质量发展成为必由之路”，这些洞察行业发展趋势的判断，为保利在成都持续取得市场引领地位提供了支撑。

　　

　　结构优化，形成更高水平的动态平衡。结构性的增长潜力集中于经济人口排名靠前的城市，这些主要城市的人口规模与最大的发达经济体基本相当，经济、人口持续增长，房地产市场仍处于成长期，将呈现“结构性长牛”特征。

　　——保利2022-2023年房地产行业白皮书

　　这一判断很好的解释了成都市场韧性凸显的底层逻辑。在中国人口增量见顶的大背景下，城市人口增长模型已经演变为“127”模式，即10%来自于人口自然出生，20%来自于行政区划变更，70%来自于机械性人口增长。

　　

　　2010-2020年间，成都年均常住人口增量达58万人，2021年常住人口增量24.5万人，全国排名第二，大量机械性增长人口的背后是旺盛的居住需求。随着成都产业升级，“高素质、高收入、高学历”的三高人群占比快速提升，具备较好的支付能力，支撑成都市场高质量发展。

　　

　　持续的人口流入给成都的城市发展带来了持续的活力，住宅、商业、产业市场均具备充分的发展空间，随着核心区域进入建设末期，城市更新等业务也迎来发展窗口期。保利深度洞察成都的结构性机会，看好城市发展，坚定深耕16年，始终坚守城市核心，在不断满足人居需求的同时，匹配城市发展节奏，布局商业、文旅 、养老等领域，在大盘营城、TOD综合模式开发、城市更新等方面构建起长期底盘能力，与成都发展共进。

　　

　　动能转换，由“量的扩张”转向“质的提升”。人民的居住需求从“有房住”转向“住好房”，“居住品质”“发展质量”上升到更高层面，我们必须顺应这一发展主线的转变。

　　——保利2022-2023年房地产行业白皮书

　　该观点在成都市场有很好的印证，回顾保利在成都16年的深耕历史，对于城市主流居住需求演变一直保持精准的判断。

　　成都的城市发展，经历了“向高向密”→适当降容→“三降两提”的容积率规划变迁。土地容积率规划对城市产品形态有着根本性影响，反映到市场端，就是成都自西部大开发以来产业人口高速聚集、刚需产品占据市场主导，到产业转型升级、城市高质量发展、改善性需求迅速增加的需求及产品变迁。

　　

　　保利深度洞察城市需求演变趋势，匹配城市主流需求，全域布局，实现了多年的销量第一。从刚需产品→改善产品→综合性产品→ “全系”产品，保利的产品跟随市场发展历经几代更迭，适应市场变化。

　　自2007年进入成都开始，保利便在布局城市住宅匹配主流需求的同时，依托狮子湖、石象湖等项目引领成都改善市场构建。进入2015年保利提出“共筑新成都生活”，加速改善布局，以“青年刚需系、家庭改善系、稀缺高端系”三大定位不同的产品系全面发力，率先实现了产品迭代升级。2017年，保利敏锐洞察成都“十字方针”、“三降两提”规划下市场改善化进程加速的契机，开启“南图”计划，进军城市中轴红利区。2018年提出“和成都共一线”新十年品牌战略，提出向外走、向深走、向优走、向尚走的十年企业发展愿景，中心城区项目加大改善化、高端化产品占比，一二圈层供应产品套均面积提升到120㎡以上。2019年保利提出以“大师设计”深度提升产品力，打造三大头部项目。2020年提出保利“Well生活”，强调人本关怀，聚焦居住细节的改善，完成了从高端产品力到细节产品力的打造。2021年，保利“从心发现成都”，发布TOD大盘、CAZ大盘、IRP大盘三类主城大盘，和大城共进。

　　

　　

　　企业层面，高质量发展成为必由之路，不能再走“三高”的粗放式发展道路。要回归真实居住需求，保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。

　　——保利2022-2023年房地产行业白皮书

　　从“有房住”到“住好房”，人民群众对住房功能的需求正从满足基本居住，转为满足高品质生活需要，对居住空间、社区环境和配套服务提出更高要求。品质居住需求的供需矛盾带来巨大的结构性机会，而优质的产品研发能力和创新能力，是优质房企的护城河。只有精准匹配客户品质需求，创新升级人居产品，才能形成差异化竞争优势。

　　回顾2022年的成都新房市场成交结构，我们会发现，低总价产品成交套数相对萎缩，中高总价产品韧性较强，部分总价段甚至出现同比增长。刚性需求一方面受制于经济下行收入减少，部分放弃或延迟置业动作，一方面加速流向二手房市场；而优质区域的高品质改善项目凭借优秀的人居属性以及资产保值能力，进一步受到市场的追捧。

　　保利推出“和”字系，“在城市最有价值的土地上打造高度契合的产品，以‘和’为名，对位城市中产人群的生活方式和精神诉求。”“和”字系是对成都高品质改善需求的有效回应，也是保利产品匠造力的充分体现。

　　不管是“和”字系首发之作怡心湖畔的保利·怡心和颂，还是位于武侯新城的保利·锦城和颂，从其严苛的择址观、对社区环境及社区配套的高标准要求、以及对居住空间的精巧设计，都体现了保利以优秀产品力实现高质量发展的战略逻辑。

　　保利·怡心和颂

　　——空间让渡给景观，以湖景提升人居体验

　　

　　保利·怡心和颂采用森林式高差排布，高层建筑两翼产品约15°建筑转向，减少楼栋的自遮挡。观湖面采用Y字花瓣建筑，中庭面翼展板式建筑以核心筒为轴心，三面翼展，呈现出最大约120米楼间距。每户最低约6.5米的阳台开间，约270°转角设计。这样的规划设计，让保利·怡心和颂保证了看湖、看公园和中庭的极目视野。从不同的窗户，不同的角度向外望，满眼都是风景。为呼应湖区，项目在社区内搭建了长达约百米的水线，犹如怡心湖的一条延长线，为生活扩充湖域场景。

　　

　　保利·锦城和颂

　　——针对学区客群需求，纯四房设计匹配多种生活场景

　　保利·锦城和颂落子武侯新城南区，项目一街之隔就是K12——北京第二外国语学院成都附属中学（北二外），这是一所很有实力的学校，被誉为“外交家的摇篮”。另外，川大附中新区距离项目仅3km，川大附小南区1.8km，龙江路小学武侯新城分校1.7km，教育资源优势突出。

　　

　　为匹配学区客群的家庭结构及生活需求，项目进行全T2设计，仅规划了1梯2户129平米四房和2梯2户143平米四房两种产品。

　　129平米户型设计了舒适四房才有的7.3米的客厅面宽，南北通透双阳台，做到了区域内同类型产品所没有的舒适度，深受购房者认可。

　　143平米户型设计7.2×4.6米大横厅，搭配7.2米L型阳台和2米开间的开放式厨房，公共空间超50平米。前厅设置一户一梯的近13平米全明私享入户空间，极大的提升了生活舒适度。为匹配多代家庭、多孩家庭的全生命周期需求，对空间可变性进行了充分的考量，次卧中间可打通，主卧书房也可打通连接，匹配多样化的生活场景。

　　

　　面对当前市场形势，房企必须坚持长期主义导向，重塑“以客户为中心”的商业模式，精准把握城市分化带来的结构性机会，准确匹配客户品质需求的提升。保利深耕成都16年，持续引领行业发展，背后是企业对行业脉搏、人居需求的深度洞察，今后也将持续给成都带来引领行业趋势的品质人居产品。

　　中指研究院·中指云平台（https://www.cih-index.com/）为行业提供：

　　●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；

　　●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；

　　●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；

　　●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。

　　https://www.cih-index.com/