北京买房：理清思路，购房建议795

　　北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

　　一

　　Q:

　　我看你是不理解央企搬雄安的重要性，他们在北京的员工有可能就十万人吗？就算是，那算上上下级公司和周边配套公司的100万都不止吧，如果真的搬迁怎么可能不影响北京的房价？所以我觉得还是谨慎对待吧。

　　A：

　　1、这话说的，我是否谨慎对待有意义吗？我又不炒房。

　　2、重要性，这也用不着我理解，再不理解也不妨碍人家搬迁。是不是十万人我不知道，反正按照前些日子搬走的三峡总部来说，不到500人。然后第一批次20家央企总部的总人数是8000多人，其中最多的是哪儿我忘了，反正2000多，最少的才50多人。如果按照这个比例，就算这100家央企总部都在北京，5万人之内吧。

　　所以我翻一番算的是10万人，够给面子了，平均每家总部上千人呢。毕竟2016年国资委宣布过数字，平均每家央企总部才200多人，要按这数字算才2万人左右，这才叫精兵简政呢。

　　3、上下级公司，上级就是国资委和国务院了，你可以下令让他们搬家试试。但下级公司为什么也要搬呢？比如中石油中石化吧，下级公司大部分都是加油站，搬到雄安去合适吗？加油会不会远了点儿？

　　其他的下属公司我不知道，有可能带着嫁妆和妹妹的都走吧。比如中铁，铁路工人以后都去雄安，那北京的谁管啊？我脑子有点儿乱，挺可怕的好像。

　　如果都搬走的话就肯定不止100万，什么保安保洁厨子服务员的都得跟着走，这可都是在北京买房的主力军啊。

　　4、反正就这样儿吧，每个人都有自己的理解。我相信，所有央企员工都是有觉悟的，只要一让搬家他们就会卖房，然后带着老婆孩子老爹老娘的都去雄安扎根儿，这辈子都不回北京了。反正你肯定会这么干，要不然都没这想法。

　　5、不过我还有个问题，北京高就搬央企，上海也房价高，搬什么？要不商量一下，把陆家嘴的外企都搬鹤岗去？深圳也房价高，搬腾讯吧，南极咱们有地盘儿，最适合企鹅。华为也行，搬到哪儿你定，任老板肯定听话。这就跟马云似的，把阿里北京总部弄的比杭州的都大，结果杭州房价暴跌啊，三毛钱两套还送四个厕所，可香了。

　　6、总之就这么点事儿，其实最好的办法是把这些企业都塞火车里，全国巡演，那样中国的房价就都均衡了。但这工程量有点儿大，一定谨慎对待。

　　仅供参考。

　　二

　　Q:

　　我在顺义城区上班，爱人在西城**部门工作。顺义有房产二处，共市值500万左右，爱人每天通勤4个小时上班。两个娃在顺义上学，五年级和二年级。考虑孩子小升初上学和爱人通勤时间，想在西城或望京等地，顺义留一套，置换一套。目前不太清楚朝阳或东西城入学政策，关注的是老破旧的蒲黄榆二里，或者您有什么建议？实在不知道咋办了。

　　A：

　　1、可以凭借房子进入对口学校，小学中学都可以，前提是学校得有空余学位。大多数都还行，至少成功的概率比较大。可以先去学校咨询，确定有学位再办。要转的话尽量提前，小升初毕竟有一定的风险，万一没学位呢。如果是小升初转学那买中学对口的就行，溢价更低。

　　西城是五年级不许转学了，只能小升初。都是派位，先在本学区内，也有跨到邻近学区的可能。但小升初的比较多，一般没有太好的学校，看运气了。

　　东城是最公平的，更都是派位了，同样是先看本学区，然后再看周边的，大家都一样。五年级可以转，理论上也可以参与小升初直升，前提是得能进入直升校。

　　2、蒲黄榆二里是丰台的，跟东城区离得近但没关系，关注这有什么用啊？旁边李村的才是东城学区房呢，一师附小的。但这房价就贵了，每平米高出3万的溢价，比例超出30%多。

　　3、我不好建议，就算是买了一师附小的也只能看运气，是否能派进去不一定。只能说有可能吧，不过一师附小不收非京，那到了高年级也未必能有学位，但如果进不去的话就不能参与直升了。考虑好。小升初转学一般不建议永外，不算资源多好的。

　　4、我没什么建议，只能家长定。我只能列出这些情况。

　　仅供参考。

　　三

　　Q:

　　咨询下普渡寺前巷、后巷、西巷那几个翻新的四合院样式的二层小楼，从保值、升学、居住、政策等方面分析下购入这种房子有什么风险没有？

　　A：

　　1、没什么风险，正规交易的都安全。二类经适房吧？跟回迁房的政策都一样，再次交易时缴纳综合地价款就行，3%。

　　2、居住看自己的喜好，升学就是正常，景东学区挺好的。

　　3、保值什么的跟楼房的学区房走势应该差不多，之前这些年的平房是都一般，因为失去了拆迁的功能，当年爆炒出来的溢价逐步的降低，升值也就落后了。但现在应该都挤干净了，那就跟普通楼房没什么区别了，自住加上学区功能而已。溢价率应该跟楼房是一样的，看过几年人口减少之后的政策了。

　　仅供参考。

　　四

　　Q:

　　老大三年级，老二08年上一年级，打算卖掉通州房子到西城。目前有几个想法：1、现在上学人数较多，现在买学区房转学房价高、溢价风险大，是否小升初时再买房直接上初中合适？2、如果现在买房转学，月坛片区和展览路哪个好一些？月坛大概率会出片区，但因为还有老二，所以对于片区如何选择。

　　A：

　　1、直接上初中，那就派位呗，看运气了。一般不太建议，西城没点招，跨区小升初的也多，派进较好学校的概率更低。常规建议是尽量提前转，既适应教育环境也在升学时不吃亏。另外溢价也未必是过了高峰期就直接降，涨的慢的可能性更大，之前的各种功能性房产都是这先例，逐步降低溢价率。

　　2、现在转，学区当然是月坛了。是否会出区我不知道，这问当地中介吧。不过到目前为止月坛没说不接收吧？我没注意。而且不是还有二宝呢吗，那到时候是否还要换啊？这咨询西城教委吧，我不敢建议。

　　仅供参考。

　　五

　　Q:

　　有户口，天通苑东二区110平两居市值480左右，还完房贷剩300万，年底开通17号地铁。孩子今年9月上一年级，手头200来万，可以借100万左右，想换个学校好点的地方，长期想至少有三室，准备要老二。老公在望京上班，大概率会考虑朝阳的几个学校。现在纠结的是：

　　1、老公不想卖掉现在的房子，觉得开通地铁后会涨，会吗？

　　2、又想学校和居住都兼顾，只能卖掉，买个七八百万的小三居，而且时间感觉也来不及了。

　　3、要么先买个小的，四百多万的，上个小学，过几年再把两套换成大的，但怕房价还赶不上税费。

　　4、要么等几年再转学，不知道能转不，或者等升初中再换，一步到位大点的学区房。但不知道到时政策怎样，而且小学已经上完了基础没打好。

　　A：

　　1、今年上学，明天就315了，还有两个月的时间，买房的可够紧张的。考虑好，别两边都耽误了。

　　2、一般不会涨，通地铁不是什么机密，地球人都知道，想买的早就下手了，不想买的更没必要在通车后多掏钱。地铁在北京市区也不是什么新鲜事物，近十多年来没有因此而拉动房价的先例。这种配套在偏远郊区是必备的，成熟板块无所谓，有了锦上添花，达不到雪中送炭。

　　3、7/800的小三居，7/8万一平，看陈分学区呗，利泽西园差不多这价格，溢价也不算多高。时间看自己了，牵扯到卖房和贷款就不敢保证了。

　　4、占坑儿房更看自己了，这外人不好建议。

　　5、今年是入学最高峰期，哪年转学也都同样是高峰期。三年级之前估计不好办，未必有学位，四年级之后就好多了，外地孩子回家就有空余学位了。这种高峰期最好提前准备，到了小升初也得看初中的学位啊，哪儿都紧张，未必会特意给留着。

　　6、简单就是这些情况，这会才考虑晚点儿了，我也只能说这些，尽快决定吧。

　　仅供参考。

　　六

　　Q:

　　朝阳公园附近的瞰都国际，泰华滨河苑，东风家园，亮马水晶这几个项目的两居，如果投资的话，哪个保值增值好些？

　　A：

　　1、哪个保值增值好些？真不好回答，房子是用来住的，还是多考虑自住吧。这几个小区本来也是自住为主的，没必要非得什么都聊增值。

　　2、而且说实话一般也没这么选房的，有点儿混搭了，相当于问披萨饼跟黄焖鸡米饭哪个更实惠？不是同一类型的不好相比。

　　瞰都和亮马水晶是公寓，70年产权的豪宅，当年还都是外销的，住在里边的非富即贵。这些年不太受追捧了，但居住体验挺好，租金也高，用升值慢换来的，否则也不会这价格。所以看自己重视什么了，收租金很划算，增值什么的弱点儿，不太可能逆转趋势了。

　　另两个是普宅，普通吧，地段儿这些年发展的有些慢，房龄都等老了也普通。房产的价值由地段儿决定，所以也是自住为主吧，其他的期望值别太高。

　　3、简单就这情况，去现场看房了吗？几个小区区别挺大的，不好这么比。

　　仅供参考。

　　七

　　Q:

　　再次咨询一下。近一个月看了丰台片区的房子，主要锁定在草桥欣园三区、 晨新园、 怡海花园的房子，房源具体情况如下：1、草桥欣园三区有三套价格适合，一个是改装完成的有电梯的三楼，一个是小区中间位置三楼，一个是靠近高压线的三楼。这三套相比，有电梯的总价报价高30多万，三楼感觉有点不值。另外两套就是介意高压线那一户，不靠高压线的装修又相不中，报价也高于靠高压线的那户10万元。

　　2、怡海花园看中的是四楼的富泽园一套，在L型的拐角处，缺点就是东面阳光有遮挡，去的时候11点了，阳光才能照进客厅，西面看着阳光也会受影响。

　　3、晨新园房子看的南面东面临街的边户，客厅餐厅明亮，还是介意噪音，中间户客厅窗户小，餐厅白天需要开灯，但是两室两厅两卫确实适合居住，小区管理不如草桥，还有点担心早晨地铁高峰，当然地铁这事可以早起一会或者实地考察一下。

　　也知道世界上没有十全十美的房子，因为毕竟是家里一生的积蓄筹首付，所以还是来问问章哥：

　　1、综合考虑将来7、8年要换房的可能性，这三个小区你给排个序；

　　2、我查阅了草桥去年的成交价格，发现现在的挂牌价至少高出了5-10%。北京2月份成交量突破15000套，但是挂牌量也是在10万套以上，卖家心理预期在上升。作为房地产的前辈，您感觉小阳春过后，房价还会上涨吗？

　　3、您还有其他建议吗？

　　A：

　　1、这太具体了，我不好建议，不到现场的话看户型图都没用。

　　2、简单说吧，如果是在都没硬伤的情况下，那首选富泽园的板楼，然后是欣园三区的，之后看晨新园。但具体的房源我不敢说什么，看样子都有点儿瑕疵，还是问当地中介吧。

　　3、小阳春之后是否上涨，至少不跌吧。中国的救市到目前为止一共才四次，前三次都挺成功的，时间也都延续一年以上。这次还没怎么着呢，我觉得不会草草收场，也没达到刺激经济的目的呢。

　　4、没别的建议，具体房源我帮不上忙，多问当地中介吧，他们才熟悉。

　　仅供参考。

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