房产风暴，正在全国酝酿

　　一个声音是，中国的房地产仍然相对稳定，没有破坏房地产市场泡沫的风险。国际评级机构穆迪在研究报告中将中国房地产业的前景从负面调整为稳定，因为中国稳定房地产市场的措施不断扩大，将进一步发挥稳定房地产市场的目的。

　　另一个声音是中国房地产出现了初步崩溃的迹象。澳大利亚媒体SKY NEWS在该项目中评估了中国的房地产市场。附属于北京、上海、深圳等大城市的周边小城市房价大幅下跌，出现了初步崩溃的迹象，未来房价将像“卷心菜一样便宜”。

　　那么，中国房地产市场会崩溃还是逐渐好转呢？自2022年5月全国出台稳定房地产市场措施以来，房地产市场整体数据并不乐观：一是1-5月全国商品房销售面积仅4.6亿平方米，同比下降0.9%，同比下降30%（2021年1-5月约6.6亿平方米）；二是1-5月全国商品房投资仅4.57万亿元，同比下降7.2%，比2021年下降15%(2021年1月至5月约5.4万亿元)；最后，租金呈现明显下降趋势。根据《中国住房租赁市场发展报告》（2023年第一季度）的数据，全国40个重点城市住房租金综合指数同比下降4.7%。租金的下降表明房价并不乐观。

　　换句话说，在稳定房地产市场的措施下，房地产市场没有明显恢复。从商品房销售数据、房地产开发投资数据和租金变化可以看出，房地产并不像预期的那么强劲。随着时间的推移，下半年出现了一个重要的信号：一场巨大的房地产市场风暴可能会在全国逐渐酝酿。

　　一线城市的房价也开始波动

　　根据国家统计局5月份发布的70个城市新房和二手房价格变化数据，二三线城市二手房同比下降2.1%、3.3%，虽然降幅有所缩小，但仍保持下降趋势，只有一线城市(北京、上海、广州、深圳)仍保持0.4%的涨幅。

　　然而，在6月份数据发布之前，上海房地产市场发出了“失败”的声音。许多顶流学区的房价下跌打破了以往的记录。例如，浦东新区顶流学校（明珠小学）旁边的朱家滩社区的房价曾经达到15万元/平方米。现在二手房店的上市价格是9-10万元/平方米，下降了30%以上，此外，属于浦东新区的梅园区的房价高峰期已达到25万元/平方米，现在小户型只能卖13万-15万元/平方米。巧合的是，深圳也发生了类似的情况。深圳龙华书香门上河坊房价从高峰期约9.9万元/平方米跌至今年约6.8万元/平方米，龙悦居四期房价从11.4万元/平方米跌至7.3万元/平方米。

　　长期以来，学区住房一直是一线城市房屋的热门标签。具有学区优势的房屋价格相差甚远，导致一线城市的学区住房比黄金和钻石更贵。如今，一线城市学区住房价格大幅下跌，可能会对一线城市整体房价产生冲击。毕竟，一旦形成下降的迹象，就不会轻易停下来。

　　由于一线城市产业基础扎实，经济水平高，一线城市已成为全国房地产市场低迷的最后一道防线。如果一线城市失去了这一点，这意味着全国房地产市场已经进入了“不容乐观”的局面。因此，下一步取决于国家对一线城市的调整，是否允许下跌而不采取措施，还是防止一线城市崩溃，这对中国房地产市场有着深远的影响。

　　观望情绪的改善

　　央行最新发布的《2023年第二季度城市储户问卷调查报告》指出，未来三个月，16.2%的居民计划买房，比第一季度(17.5%)下降1.3个百分点。同时，认为房价会上涨的居民比例也会大幅下降，认为第三季度房价只会上涨15.9%，比第二季度预期(18.5%)低2.6个百分点。认为房价会下跌的比例是16.5%，比第二季度预期(14.4%)高2.1个百分点。

　　央行作为中国更权威的调查机构之一，其研究数据也更客观、公平，对于数据的真实性，不需要质疑，毕竟，这些数据只对房地产市场没有好处，计划购买比例下降，认为房价上涨比例也下降，但认为房价下跌比例增加，人们购买观望情绪更强烈，观望情绪改善，一方面，房价下跌趋势没有明显改善，从常识上看，房价不仅下跌，人们会更担心昂贵的房子，归根结底，房子作为家庭的重要资产，刻着“买不买”的概念；另一方面，虽然稳定的房地产市场政策密集分布在主要房地产市场，但国家层面没有刺激房地产市场的迹象，例如，优化公积金贷款政策，引导抵押贷款利率下调，提供购房补贴，减免税费，放宽购房限制和销售限制，但这些措施无法与2008年和2015年对房地产市场的影响相媲美。

　　国家似乎打算减少经济对房地产的过度依赖

　　中国经济对房地产的依赖主要体现在三个方面:一是地方城市财政收入过度依赖房地产。高峰期(2021年)，全国土地出让收入占地方财政收入的41.8%，全年土地出让总收入达到8.7万亿元；其次，与房地产有很多相关的行业，上下游有100多个行业。这些行业就像建筑，房地产是建筑的主体。一旦建筑主体倒塌，附着在建筑主体上的门窗、玻璃、家具、家用电器也会损坏；最后，房地产支持约7000万人的生活来源，导致过去房地产吸收巨额社会资金，挤压其他行业的发展，使国家不愿破釜沉舟，使房地产随着市场的发展而发展。

　　现在全国地方债务达到35万亿元，GDP增长明显放缓，居民调查失业率高，加上俄乌冲突导致全球国际紧张，国家似乎故意减少房地产经济过度依赖，通过大力促进经济适用房发展和二手住房转让，形成房地产不再以商品房为核心垄断地位，打破后立，背后是房价虚高、生育能力下降、生活成本增加的根本原因。想象一下农村居民人均可支配收入只有2万元以上，如何承担约1万元/平方米的房价？想象一下，农村居民的人均可支配收入只有2万多元。他们如何承担约1万元/平方米的房价？即使是5000元/平方米，也可能是天价。毕竟，在农村地区种地至少需要25年的时间才能买到套房。年轻人在城市生活后，可能会咬紧牙关买房，但数十万的育儿成本和高昂的日常生活费用也降低了年轻人生第二个孩子和第三个孩子的信心。

　　在这样的社会背景下，如果经济对房地产的依赖程度降低，发展到最终的房地产，也许真的会实现曹德旺先生的预测：未来的房地产是一个“富人和富人之间打鼓送花”的游戏，这与不富裕的人几乎没有关系。最近，许多富人在一线城市排队购买单价高达数万元甚至数十万元的豪华住宅。这难道不是“打鼓送花”的直观体现吗。

　　总结一下过去，房地产运行如此之快、如此之高的原因只是一个重要的非必要因素。更重要的原因是我们是否希望房地产市场回归理性。如果我们真的想让房地产市场回归理性，几年前甚至十多年前就不会出现房地产投机现象，地价也不会越来越贵，更不用说数十家或数百家房地产企业参与土地拍卖了，现在中国的城市化率已经达到65%，距离发达国家的城市化水平只有一步之遥，供不应求的基本条件已经不复存在，这取决于国家对房地产市场合理回归的支持。

　　值得注意的是，自2021年底房地产企业实施“三红线”政策和银行“集中管理”以来，两项政策尚未实质性放松，表明国家对房地产市场的期望已经下降，加上大力促进租赁和购买，表明不会通过刺激房地产市场恢复经济增长，只要不刺激房地产市场，房屋合理回归生活属性只是时间问题，对于那些房价高的城市、房地产，不一定只是理性回归那么简单，有可能酝酿巨大的房地产市场风暴。

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