央行降息对楼市影响几何 看看地产专家怎么说

　　财联社（北京，记者 李洁）讯，2月20日，央行发布最新一期贷款市场报价利率LPR，其中，1年期贷款市场报价利率（LPR）为4.05%，此前为4.15%；5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为4.75%，此前为4.8%。

　　业内人士对财联社记者表示，此次LPR利率再度下调，无论是一年期还是五年期，都呈现贷款成本下降的趋势，这与当前宏观经济以及抗击新冠肺炎等密切相关。

　　中原地产张大伟：降息后30年月供百万可省1万利息

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，降息证明了金融政策取向是稳楼市、刺激实体经济。

　　首先，不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。

　　按照基准计算，5年期降低了5个基点后，以贷款100万30年期计算，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

　　其次从趋势看，降息还将持续。

　　央行公布的去年12月金融机构贷款加权平均利率，较9月下降18bp至5.44％。其中一般贷款利率下行幅度较大，环比下降22bp至5.74％；票据利率环比下降7bp至3.26％，个人住房贷款利率环比上升7bp至5.62％。2019年末金融机构超储率为2.4％，与上年末持平。

　　央行指出，2019年MLF和逆回购操作中标利率分别下行5个基点，货币市场利率中枢也有所下行。在解释2月初的降息操作时，也提到流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并将进一步推动贷款市场利率下行，有利于降低资金成本，支持实体经济。

　　在经济下行压力之下，货币政策仍会趋于宽松，降息周期会继续。

　　再次，全国性的房地产稳市政策集中在“救企”。

　　2020年因为疫情影响，2月份全国房地产政策井喷。不完全统计，2020年2月份全国已经有超过40城市发布了多次房地产政策，大部分都有关疫情下的房地产市场调控。

　　多地发布房地产政策，的确一定程度上缓解了房地产企业的资金压力，特别是减缓土地出让金交付，对于很多之前拿地企业有很大作用。

　　但目前的房地产政策基本都只针对节流有一定的影响，对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到3月份将面临普遍性的资金压力。

　　目前全国各地售楼处基本关闭，而工地也都停工，这种情况下，现有的房地产政策肯定已经不合时宜。对于全国市场来说，应该在“房住不炒”的基础上，放开刚需和改善购房。

　　短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，应该有更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施。

　　最后，虽然降息不是为了刺激房地产，但肯定有稳定房地产的作用。

　　LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。

　　因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。而LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。

　　未来在全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的继续轻微下调，后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

　　易居严跃进：房贷领域呈现降低成本和激活需求的导向

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，实际上此前市场对于此次LPR利率下调已有很强预期。第一、在2月7日央行发布会上，曾经明确2月20日LPR有较大概率的下行，这为当前LPR的改革定了基调；第二、作为先行指标，在2月17日央行最新的公开市场操作中，MLF利率有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%；第三、在国务院以及各次会议上，都明确了在抗击肺炎中对于中小企业成本的降低，其中融资成本降低也是符合预期的。

　　根据此次最新的报价，一年期下调幅度更大，下调了10个基调，而五年期及以上的则下调了5个基调。第一、下调幅度的不同，说明当前注重短期资金成本的降低，尤其是今年上半年预计各类短期贷款的成本把控是关键，所以短期的贷款成本首先会下调，而中长期贷款或需要等抗疫工作接近尾声、两会工作后才能定调。所以体现了差异化的利率调整思路；第二、降低了企业成本，当前各行各业的资金压力很大，此类贷款利率的变化，客观上有助于形成更为明确的降成本导向，对于相关企业的活力激活有积极的作用；第三、从市场预期看，后续也还会形成进一步下调的可能，但也会遵循循序渐进的方式，不会一步到位，体现了改革的大方向和逆周期管理的思路。

　　此次调整中，五年期及以上的LPR利率下调了5个基点，最终利率为4.75%，进一步体现了包括房贷在内的中长期贷款降低的导向。第一、中长期贷款的LPR利率一共报价了6次，其中2019年11月份下调了一次，这是第二次下调，有助于进一步引导市场预期，对于相关房贷领域的成本降低有积极的作用；第二、今年3月份存量贷款进入LPR的改革也会启动，后续对于存量贷款的工作是否需要延长工作时间，以确保改革的顺利推进，预计后续也会有相关政策出。

　　而房贷领域势必呈现降低成本和激活需求的导向。第一、LPR利率的下调，使得房地产开发贷款和房地产个人按揭贷款的成本都有望下调。其中房地产开发贷款中一些中长期贷款的成本下调，有助于房企经营成本的降低，对冲近期销售市场不景气的压力，而个人按揭贷款等比重更高，有助于进一步落实信贷的政策思路，对于购房者刺激购房需求、降低还贷压力等有积极的作用；第二、根据测算，此次下调后，统计的全国64个城市中，100万房贷、等额本息偿还30年，其月供额从此前1月份的5731元减少至5699元，减少了31元，这有望进一步减少购房者的月供，虽然部分购房者可能认为减少额并不多，但如果考虑到去年11月份已经减少过一次，那么其实累计已经减少了62元。这都值得肯定的地方；第三、类似减少的情况下，购房积极性会增强，所以实际上虽然此次新冠肺炎的影响很大，但是各种降成本的政策会出现。这也有助于近期相关房企的项目促销，有助于活跃市场交易。

　　58安居客张波：房贷利率水平降低 购房需求会加快入市

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，在LPR利率调整之前，MLF已经先期进行了利率下调，也是本次LPR一个预先信号，从本次调整来看，利率毫无悬念进行了下调，对疫情影响下的实体经济，尤其是融资层面起到一定作用。值得关注的是，由于LPR利率不断下调，也在一定程度上降低了房贷利率水平，间接拉部分购房需求的加快入市，对于楼市稳定也起到积极作用。