中梁要换赛道了

　　编者按：本文来自微信公众号：叁里河，（ID：Sanlihe1），作者小昱，36氪经授权发布。

　　“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”地产界的黑马中梁控股董事长杨剑用这句话形象的说明了中梁下沉三四线城市的策略。

　　中梁也凭借着对三四线城市的布局成功销售规模破千亿，并于去年11月向港交所递交上市申请，开启撬动资本市场之路，作为TOP30房企中仅有的未上市房企，中梁成功IPO可能仅仅是时间问题。

　　不过随着棚改降温三四线城市的楼市也面临价格回落销售放缓的现状，中梁以三四线城市为基的发展模式也会面临不可持续。

　　被称为“小碧桂园”的中梁也是以高周转，三四线城市布局迅速做大规模，根据其最新的招股说明书披露的数据显示，2016-2018年其销售额分别为190亿、649亿、1015亿，这三年的年均复合增长率超过70%。

　　中梁于1993年成立于温州，成立后的十年间其业务还是在浙江省内，从2002年开始将开放业务拓展至以江苏省，继而向长三角延伸布局。在经历过温州炒房顶峰和泡沫破灭后中梁在温州当地依旧是龙头房企，2013年其在温州房市的销售额占总销售额的40%，到2016年中梁总部迁至上海，也开始其野心扩张之旅。

　　2016年中梁拿下63块地，花费246亿，2017年其拿地宗数大幅增加88%，达到119块，平均三天就买入一宗地。去年中梁更是耗资728.8亿购入221幅土地，其拿地面积更是排在百强房企的第八位。

　　中梁规模的快速扩张得益于其于2016年开始到2018年上半年土储基本都集中在三四线城市，布局了长三角地区的丽水、金华、台州、嘉兴、衢州、绍兴等地，又进入湖北、山西、甘肃、广东、贵州、内蒙等省的三四线城市。截至2019年3月底，中梁已经覆盖23个省市的124个城市，拥有353个项目

　　中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟曾表示：“一线城市北京、上海的地价太高，竞争过于激烈，在与国企和央企的抢地大战中，中小型房企并不具备优势，即使抢到了地王，后期入市风险也高。反观三四线城市，虽然普遍陷入去库存的泥潭中，甚至部分三四线城市房价还有下跌，但是并不意味着没有市场机会。”

　　根据地产之家的统计显示，2017年三四线城市的土地成交楼面价仅有1336元/平，远低于一线城市9279元/平的成交楼面价。中梁其实是瞄准了三四线城市地价相对较低及棚改所激发的低层级城市旺盛的需求，在过去几年三四线楼市火爆中得到巨大红利。

　　同时将碧桂园式的“456”高周转模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入的高周转用到极致。

　　正是因为三四线布局及高周转缩短了其销售周期和现金流周期，并快速复制标准化开发流程，才能让中梁的规模迅速扩张，不过这种激进的发展模式会带来负债的激增。

　　招股说明书显示，2016年中梁的净资产负债率达到惊人的1790.2%，中梁对这一指标过高的解释是：“应对业务增长我们的融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关项目尚未开始预售及产生现金流入。”为了改善这一指标，中梁开始大幅增加所有者权益金额，除此以外中梁将子公司浙江天剑转让给创始人杨剑的堂弟，浙江天剑下20个项目中有13个处于预售中，而7个则还处于建设初期阶段。通过资产转让的方式也让中梁能够剥离部分负债。

　　到2018年底中梁的净资产负债率已降低至58.1%，不过中梁的债务压力依旧不小。过去三年其未偿还的借款总额分别约为202.26亿、244.76亿及270.05亿，而其中高成本的信托借款超过54%。

　　借款余额大幅增长又以信托借款为主的同时，过去三年中梁借款利率则分别为9.4%、7.9%、9.9%，借贷利率呈上升趋势，且远高于主流上市房企6.07%的平均融资成本。

　　虽然中梁带着高速扩张的通病发展，但上市后会极大改善其资金压力。通过三四线的加持中梁走上破千亿之路，不过这种发展路径在三四线楼市开始下行后也没有可持续性。

　　作为“三四线城市之王”的碧桂园在三四线城市获得巨大收益的同时，早早就开始将拿地重心转向一二线。碧桂园相关负责人在2018年初接受《每日经济新闻》记者采访时表示，碧桂园将继续坚持一二三四五线城市均衡发展的战略布局，在巩固三四线的同时，也积极拥抱一二线城市。

　　早在2017年碧桂园新增土地位于一二线城市的占比合计53%，而三四线城市占比则为47%，拿地策略天平已经偏向一二线城市。

　　而另一个在三四线城市获利颇多的恒大在2018年底全国811个项目土地储备中，一二线城市的土地储备原值占比已经达66%。

　　三四线城市棚改货币化安置规模大幅下降后直接影响当地房市，根据申万宏源研究，从2018年9月起三四线城市销售面积单月同比增速由正转负，但是新开工率则仍在高位，其预计三四线楼市上涨所加大的土地供应，即将形成的新的住房供应将从2019年下半年开始进入库存高企状态。

　　以嵊州市为例，其楼市成交量从2018年第二季度近6千套断崖式暴跌至第四季度1千套，跌幅高达83%，而嵊州仅是众多楼市骤变的三四线城市的缩影。

　　中梁靠着三四线城市做大规模后如果因为担忧未来三四线城市楼市的风险而减少在三四线城市的土储，多个房企在业绩发布会上表示了自己2019年主要的投资重心会转向二线城市。房企的战略调整一方面会让三四线城市的土地市场因为缺少大型房企的竞争而降温，另一方面类似房企的战略转移也会推升一二线城市土拍市场从而进一步刺激房价上涨。

　　根据土地情报网的报告显示，2019年第一季度三四线城市住宅用地成交8089万平方米同比下降25.8%，伴随土拍热度下降的还有三四线的成交量，一季度月均成交面积27万方左右，同比下降10.6%，交易量的下滑也让房价承压，累计涨幅已较去年同期收窄1.12个百分点。

　　与三四线城市整体下行压力较大相反，二线城市土地市场热度明显回暖，热点二线城市土拍现场竞争激烈，数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象重新出现。比如徐州新城区的两块住宅地就经过435轮的激烈竞争后最终由新城控股以高达114%的溢价率拿下这两块地。根据中指测算今年4月二线城市卖地收入在全国300个城市卖地总收入中占比近七成。西安房价更是创造连续38个月上涨记录，而苏州工业园区部分小区的价格甚至涨至7万/平。

　　一二线城市与三四线城市楼市的分化在房企战略转移中加剧，头部房企碧桂园恒大早早就感知到市场的变化，向一二线转战。

　　中梁搭上三四线楼市火爆末班车迅速发展的房企，其实也在做战略性转移，招股说明书中显示，中梁已经开始提升其在二线城市的渗透率，其已经在大连、长沙等二线城市竞得土地。

　　做大规模后的中梁虽然有实力和头部房企一起进入一二线城市竞拍土地，但是其接近8成的土储在三四线，面对三四线楼市的变化，中梁未来的战略转移也绝非易事。