中指快评丨2022中央经济工作会议：要确保房地产市场平稳发展

　　12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，总结2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作，会议有关房地产的主要内容如下：

　　◆?当前我国经济恢复的基础尚不牢固，需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力仍然较大，……，各项政策效果持续显现，明年经济运行有望总体回升。要坚定做好经济工作的信心。……全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险……。

　　◆?明年要坚持稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大宏观政策调控力度，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。积极的财政政策要加力提效。保持必要的财政支出强度，……。稳健的货币政策要精准有力。要保持流动性合理充裕，……。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，强化金融稳定保障体系。

　　◆?着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

　　◆?有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。

　　◆?推动共建“一带一路”高质量发展。深入实施区域重大战略和区域协调发展战略。

　　2023年房地产政策主线将围绕化解风险展开，“保交楼”、防范化解房企风险、支持刚性和改善性住房需求，供需两端政策将持续发力，确保房地产市场平稳发展。

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　　▌中指观点

　　1、大力提振市场信心，加大宏观政策调控力度，降息仍有一定空间

　　2021年中央经济工作会议明确指出我国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，2022年在三重压力及超预期因素影响下，我国经济增长明显放缓。本次中央经济工作会议指出三重压力仍然较大，2023年要“大力提振市场信心”，伴随着三年疫情防控逐渐接近尾声，我国社会经济发展的重心也逐渐从“防疫”转向“稳增长”。

　　2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，本次中央经济工作会议明确提出要“加大宏观政策调控力度” “积极的财政政策要加力提效”，“加大”“加力”也意味着2023年宏观政策整体力度或较2022年更大，财政政策或将发挥更大的作用；“稳健的货币政策要精准有力”表明货币政策仍保持稳健，2023年货币并不会大水漫灌，更加强调“精准”，货币总量有望保持在中高速增长区间，2023年降息仍有一定空间。

　　2、防范化解房地产行业风险，“保交楼”是重中之重，优质头部房企资金支持力度有望进一步加大

　　二十大报告中强调“守住不发生系统性风险底线”、“提高防范化解重大风险能力”，防风险已经成为中央密切关注的焦点，本次中央经济工作会议再次指出“有效防范化解重大经济金融风险”是对二十大精神的进一步贯彻落实，重大经济金融风险中，房地产风险是重点内容之一，“保交楼”、防范化解房企风险是关键方向。

　　2023年房地产市场的稳定对于宏观经济的稳步恢复至关重要，本次会议明确提出“要确保房地产市场平稳发展”“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快落地，“保交楼”有望取得更多实质性进展，促进房地产市场预期修复。

　　与此同时，本次会议明确提出要“有效防范化解优质头部房企风险”，优质头部房企风险已经得到中央及监管部门的高度重视。

　　11月以来，“金融16条”落地，意味着房地产企业端政策的支持力度明显加大，支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”均已发出，其落地速度、涉及范围和资金规模均大幅提升，截至目前，银行给予房企的授信额度已超4万亿元，多家企业中期票据储架式注册发行额度合计超千亿元，二十余家企业发布了股权融资计划。政策支持力度加大，有助于缓解企业资金压力，提振企业信心，但当前更多资金距离实质落位仍需要时间。近期，监管机构要求多家银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，有利于改善企业海外融资环境，进一步改善市场预期，降低行业风险。

　　12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞，指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”，高层领导在为房地产行业定位、强调房地产重要性的同时，也进一步明确短期正在考虑新的举措，预计促进销售市场企稳恢复、改善优质房企资金面等方面政策将持续出台，有利于进一步降低行业风险。

　　除此之外，中央经济工作会议亦提出要“防范化解地方政府债务风险”，从房地产的角度来看，2021年下半年以来，伴随着房地产市场的深度调整，土地市场亦进入低迷状态，地方平台托底土地市场的现象愈发明显。根据中指监测，2022年，22个集中供地城市地方平台拿地金额占比达40%，第三批次更是超过50%，地方平台托底拿地占比不断提升，加大了地方债务风险。今年10月，财政部已发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，预计2023年，在防范化解地方债务风险的要求下，地方平台托底土地市场的现象或有改变。

　　3、房地产要“稳”，需求端政策或继续优化，特别是改善性住房需求的支持力度有望加大

　　党的二十大报告已给房地产行业定调，本次会议再提“房住不炒”，延续近年来中央经济工作会议中房地产行业的基调，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具体工作的后面，亦表明“房住不炒”是中长期坚持的房地产行业定位。

　　房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。本次会议再次强调“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，同时，住房消费作为我国扩大内需战略的重要抓手，本次会议亦强调“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，2023年需求端政策有望继续跟进。

　　根据中指监测数据，2022年1-11月，全国各地出台需求端政策接近千条，为近年来历史新高，更多政策发力在刚需购房群体，2023年，支持改善性住房需求的政策有望进一步强化，如降低房贷利率、降低首付比例等。近期核心一二线城市持续优化楼市政策，对当地市场情绪产生了积极带动，2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。

　　表：2022年11月以来核心一二线城市政策优化举措

　　

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　伴随着供需两端政策的持续跟进和发力，市场预期有望进一步修复。但购房者短期受收入预期不稳、房价下跌预期仍在等因素影响，置业信心仍不足，新房成交回稳态势不明显。根据中指数据，近两周重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍超20%。未来随着防疫举措持续优化，预计疫情对经济社会的影响有望持续弱化，居民收入预期或逐渐好转，叠加楼市政策持续落地见效，房地产市场企稳行情也将逐渐启动。

　　4、推动房地产业向新发展模式平稳过渡

　　2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

　　第一，市场体系和保障体系并行发展，建立人房地钱联动机制。坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。另外，综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，未来需要在中心城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。

　　第二，租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。党的二十大报告强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分，未来相关配套政策将进一步完善，同时推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。近期证监会相关负责人表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，这也意味着未来公募REITs在租赁领域的试点有望进一步扩围，本次会议亦强调“探索长租房市场建设”，未来保障性租赁住房、长租房的不断发展，也将为新市民、青年人提供更多住房保障。

　　第三，盘活存量，健全配套服务。一方面，推动城市更新，提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率，如进一步盘活利用闲置商业、办公等物业。另一方面，发展房地产相关服务产业，如物业管理服务、推动养老服务发展。

　　附：

　　表：2019年以来中央经济工作会议与房地产相关的主要内容

　　

　　资料来源：中指研究院综合整理

　　↓↓↓点击“阅读原文”，获取2022年中央经济工作会议原文。

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　　指数研究：

　　中国房地产指数系统百城价格指数报告（2022年11月）

　　https://u.fang.com/yt4o6r/

　　2022年10月十大城市二手房房价地图

　　https://u.fang.com/yt6j8o/

　　2022年9月十大城市二手房房价地图

　　https://u.fang.com/yt98fy/

　　政策解读：

　　中国房地产政策跟踪报告（2022年11月）

　　https://u.fang.com/yt4o6q/

　　国常会再提房地产，托底信号明确！

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　　再发利好！预售资金监管优化举措来了

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　　央行、银保监出台16项救市举措，能托住房地产吗？

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　　从“二十大”报告看房地产发展方向

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　　企业研究：

　　2022年1-11月中国房地产企业销售业绩排行榜

　　https://u.fang.com/yt4okg/

　　2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

　　https://u.fang.com/yt4o6s/

　　“三支箭”：房企融资排行榜

　　https://u.fang.com/yszlni/

　　中国房地产企业动态监测第325期

　　https://u.fang.com/yt4o6n/

　　房地产市场：

　　中国房地产2022年市场总结&2023年趋势展望

　　https://u.fang.com/yszmgt/

　　中国房地产市场月报2022年11月

　　https://u.fang.com/yszlo7/

　　中国300城市土地市场交易情报（2022年11月）

　　https://u.fang.com/yszmkz/

　　物业研究：

　　2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

　　https://u.fang.com/yszk6u/

　　2022年中国物业服务价格指数研究报告

　　https://u.fang.com/yszk6t/

　　2022中国房地产服务品牌价值研究报告

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