以案释法：登记在未成年子女名下的房屋能不能用来抵押贷款？

　　践中常有一种情形，那就是祖父母、外祖父母出资购买房屋，登记在未成年孙子女、外孙子女名下，以规避一些风险，但是孙辈的父母可能以自己是未成年人监护人的身份，就房屋进行抵押贷款，这种抵押贷款无效，父母不能以监护人的身份就子女的财产进行抵押借款。

　　下文将以最高院编纂的2023年最新案例汇编中的一项案例详细说明。

　　一、基本案情

　　王爸爸和王妈妈2011年结婚，婚后两人生育一子一女，分别是王孙子和王孙女。2016年6月，王爸爸的妈妈王奶奶出资买了一套房产，登记在王孙子、王孙女两人名下。

　　2016年10月，王爸爸和王妈妈离婚，离婚时约定王孙子、王孙女由王妈妈抚养，跟随王妈妈生活。

　　2017年5月，王爸爸、王妈妈一起向案外人方某借款并签订了《担保借款合同》，约定方某借给王孙子、王孙女80万元，以涉案房产为抵押担保，这80万元将用于王孙子、王孙女的教育、生活以及王爸爸王妈妈的生产经营活动，协议由王爸爸王妈妈作为监护人代替王孙子、王孙女签字。值得一提，方某、王爸爸王妈妈为了保证《担保借款合同》有效，还对合同进行了公证（实际上公证与否与合同是否有效是两码事）。

　　二、案件审理过程

　　在王爸爸、王妈妈借款5个月后，王奶奶发现了这件事情，并立刻向法院以监护人损害被监护人利益为由，要求变更监护人，浙江法院审理后撤销了王爸爸王妈妈对王孙子、王孙女的监护权，改王奶奶为孙子孙女的监护人。

　　2018年，借款到期后王爸爸王妈妈果然无力偿还债务，于是方某向法院起诉，要求履行《担保借款合同》并拍卖涉案房产。浙江法院审理后，支持了方某的诉讼请求，判决王爸爸王妈妈承担80万元的偿还责任，并且方某可以要求拍卖涉案房产并优先受偿。

　　王奶奶作为王孙子、王孙女的监护人不服，向浙江法院提起再审，再审中浙江法院重新理清楚了本案中的核心法律关系，进行改判——王爸爸王妈妈承担还款责任，但是方某无权请求拍卖涉案房产，涉案房产的抵押无效。

　　三、分析法院两次审理逻辑

　　第一次法院审理中，认为抵押有效，是基于最简单的形式条件认为有签字、有公证等，抵押合同自然有效，于是判决方某可以拍卖涉案房产。

　　第二次审理中，王奶奶一方理清楚了本案的关键之处——监护人的行为是否侵害了被监护人的利益，如果侵害了未成年人利益，那么合同就违反了法律强制性规定而无效，方某也就不能要求拍卖房产。

　　而《民法典》第三十五条明确规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。”

　　因此，监护人绝对不能侵害未成年被监护人的利益，一旦侵犯了利益相关行为无效。

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