未成年人的监护人之一出售未成年人房产的法律后果

　　父母能出售未成年子女的房产，直接的法律依据不是父母是孩子的监护人（监护权是亲权的范畴），直接的法律依据是父母是孩子的法定代理人（法定代理人有权代理未成年人实施民事法律行为，如对外签署合同）。

　　代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。通俗地讲，就是代理人以被代理人的名义实施的民事法律行为就相当于被代理人亲自实施的民事法律行为。比如，代理人以被代理人的名义作为卖房人与买房人签订房屋买卖合同，被代理人要履行这个房屋买卖合同约定的义务并承担相应的责任。代理包括委托代理、法定代理和指定代理。其中，法定代理人依照法律的规定行使代理权。《民法通则》第十四条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。” 简单地讲，未成年人的监护人是他的法定代理人。《民法通则》第十六条第一款规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人。”因此，未成年人的父母是其法定代理人。未成年人的父母以未成年人的名义对外签署的合同由未成年人承担民事责任——法律后果由未成年人承担。

　　未成年人的父母是其法定代理人，不因离婚与否而改变。房产证上有未成年人的名字，一般而言即未成年人享有产权份额。在出售该房屋的时候就要得到未成年人的父母双方全部同意。

　　《合同法》第四十七条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。” 如果只有未成年人父亲或母亲一方同意（并签字），则合同相对方（买房人）有权催告或撤销合同。

　　本文所附案例中，因为案涉房屋有未成年人的份额，且签订居间协议的时候只有其父亲的代签字，而没有其母亲的签字确认或事后的追认。对此效力待定的合同，买房人有权催告和撤销。在买房人行事了撤销权且卖房人已经将案涉房屋出售给第三人的情况下，合同已经不能够继续履行，法院判决解除合同没错。

　　合同被撤销或者解除，根据《合同法》第九十七条【合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。】或第五十八条【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】买房人都有权要求返还已付的定金。当然，法院可以根据双方的过错酌情判令赔偿损失。

　　附丁某某与汤某某房屋买卖合同纠纷案

　　案情简介：汤某某、邓某某系夫妻关系。系争的上海市杨浦区双阳北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称202室房屋)原权利人为朱甲和朱乙，朱甲和朱乙系父子关系，丁某某系朱甲的妻子。2012年7月2日，汤某某、邓某某和朱甲(朱乙的签名系朱甲代签)、丁某某以及居间人锐丰公司签订了《房地产买卖居间协议》，三方约定由汤某某、邓某某出资人民币(以下币种均为人民币)390万元购买朱甲、朱乙名下的202室房屋。居间合同除了约定了买卖条件、居间费、违约责任外，买卖双方还一致同意在签订该居间协议之后的二十五个工作日内共同至锐丰公司签订房屋买卖合同。2012年7月4日，朱甲出具收据一份，内容“兹收到购买方邓某某因购买朱甲房地产(座落杨浦区双阳北路XXX弄XXX号XXX室)房屋定金计人民币150,000元整”。居间协议签订后，汤某某、邓某某得知丁某某非朱乙的母亲，认为处分未成年人的财产应当得到其法定监护人的同意，故通过锐丰公司要求丁某某等提供朱乙的母亲的授权。买卖双方还就首付款的支付等条件继续保持磋商。2012年8月13日，汤某某、邓某某致函朱甲、丁某某，称“鉴于此前签订的关于汤某某、邓某某购买座落于杨浦区双阳北路XXX弄XXX号XXX室房产的居间协议中缺少房产权利人之一朱乙的监护人(朱甲前妻)，买方不再等待权利人朱乙的监护人的追认，立即撤销该房产买卖居间协议，特此书面通知卖方。”2013年1月，系争的202室房屋出售并过户给案外人刘某、张甲，朱乙的母亲王某某以确认。2013年3月29日，汤某某、邓某某起诉，请求法院判令解除汤某某、邓某某与丁某某、朱甲、朱乙及锐丰公司三方签订的《房地产买卖居间协议》，丁某某、朱甲、朱乙双倍返还定金30万元。 原审中，丁某某称2004年6月24日朱甲和朱乙的母亲王雪离婚，丁某某提供署名“授权人王雪”、落款时间“2004年6月24日”的“授权书”复印件(无原件)一份，内容“本人王雪，是朱乙的生母，朱甲是朱乙的监护人，生父。为便于对朱乙名下财产管理，包括为其利益的处分，本人特将属于自己享有的对朱乙成年前财产的共同决定权部分，授予朱甲行使。本授权自签字之日生效，至朱乙成年时失效。”丁某某称在和汤某某、邓某某商议过程中将上述授权书的复印件交给了锐丰公司。经汤某某、邓某某申请，锐丰公司中介业务员卢兵到庭作证称：汤某某、邓某某支付定金后，从其他渠道得知丁某某不是朱乙的亲生母亲，要求丁某某提供朱乙的母亲的授权书或由朱乙的母亲亲自到场确认，但丁某某、朱甲一直没有提供，朱乙的母亲也没有到场确认，正因为这个原因买卖双方最终未签订房地产买卖合同。原审审理中，汤某某、邓某某撤销请求判令解除《房地产买卖居间协议》的诉请，要求丁某某、朱甲、朱乙返还定金150,000元。

　　裁判原文节选：

　　一审【案号：上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第752号】系争202室房屋的产权人之一朱乙系未成年人，出售朱乙名下房产应当得到其法定监护人的同意，而且202室房屋最终出售过户给他人，确实得到朱乙的母亲的到场确认，朱甲辩称朱乙名下财产的处分权已由朱乙的母亲王雪全权授于朱甲行使，则应当在房产交易过程中及时向汤某某、邓某某提供相关的授权书原件。朱甲、丁某某称向中介方锐丰公司提供了王雪的授权书复印件，既未得到锐丰公司的证实，也无其他证据佐证，故丁某某、朱甲的上述抗辩意见无法采信。汤某某、邓某某出于对房屋买卖履行风险的考虑，在未得到朱乙母亲王雪的确认或授权的情况下不愿意签订房地产买卖合同，符合情理。现202室房屋已另售他人，汤某某、邓某某要求朱甲等返还定金予以支持。丁某某系朱甲的委托代理人，其代理行为的法律后果应由委托人承担。据此判决：朱甲、朱乙应自判决生效之日起十日内退还汤某某、邓某某定金150,000元。

　　二审【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第1413号】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。本案中丁某某、朱甲、朱乙和汤某某、邓某某以及锐丰公司签订《房地产买卖居间协议》以后，各方均应当依照协议履行，但由于丁某某、朱甲、朱乙与汤某某、邓某某对之后将要签订的房地产买卖协议中诸多事宜产生争执，双方各持己见使得之后的买卖行为无法继续进行。而根据当事人在本院庭审中的陈述，丁某某、朱甲、朱乙也已经在锐丰公司的居间下将202室房屋另行以相同价格出售他人。现原审法院根据本案实际情况，判令丁某某、朱甲、朱乙退还汤某某、邓某某全部定金尚无不当。丁某某、朱甲、朱乙以导致本案《房地产买卖居间协议》无法履行的责任在汤某某、邓某某，故150,000元定金应当不予退还的上诉理由本院不予采纳。鉴于汤某某、邓某某在本院审理中自愿放弃其中的20,000元，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许，并对原审法院判决予以相应变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：变更上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第752号民事判决为上诉人朱甲、朱乙应自判决生效之日起十日内退还被上诉人汤某某、邓某某定金130,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3,300元，由上诉人朱甲、朱乙负担。 本判决为终审判决。