激战青龙湖｜熙湖悦著：纯洋房、毛坯交付，能否突围？

　　提起青龙湖，大多数人想到的是距离京城最近的“一盆清水”。

　　青龙湖前身是崇青水库，1995年开始进行旅游开发，有着“北京的小海滨”之称。水面6000亩，相当于颐和园、玉渊潭、北海及中南海等水体水面的总和。如今，这里不仅仅成为旅游度假区，还是北京新兴的楼市板块。四个限竞房项目在此竞技，除了去年开盘的万科翡翠西湖外，今年熙湖悦著、首开熙悦观湖、金地大湖风华即将登场。

　　其中，龙湖在此操盘的熙湖悦著，是一个纯洋房低密社区，其又是如何在产品价格、户型同质下揽客？

　　熙湖悦著正在排号中，具体开盘时间预计是6月份。

　　低密洋房均价不超37245元/平方米

　　熙湖悦著项目所在地位于房山和丰台交界的房山行政区内。与同一区域内项目相比，熙湖悦著最大的亮点是距青龙湖直线距离不足200米，部分房源可以观湖。

　　“项目拿地时间较周边项目早，因此位置好，离湖近，体量也相对较大，社区更成规模。”销售人员如此称。

　　熙湖悦著北邻青龙湖，东邻阎吕路，南邻良坨路和京昆高速，驾车出行较为便利，未来有轨电车将在青龙湖设站。项目容积率为1.6，产品定位为低密洋房。

　　值得关注的是，项目背后有个强大的开发商联合体。与此同时，要想了解楼盘，一定要先了解前期土地规划。

　　回顾2017年6月，该青龙湖地块竞拍现场，大房企云集，共吸引了保利+中海+天恒+中粮联合体、金地、碧桂园、房山新城+城建+招商联合体、龙湖+国开+万科+首开联合体，首创+远洋+五矿联合体以及平安等前来争夺。

　　最终，这块地由龙湖+国开+万科+首开联合体，在报价触及最高价，转入竞自持面积后，以56.1亿元、自持面积12%夺得。

　　众多开发商觊觎的土地到底什么样？据悉，这个地块为二类居住及基础教育用地，建设用地面积13.30万平方米，建筑控制规模约21.05万平方米，供应住宅套数约2000套，属于中等规模居住社区。

　　地块挂牌出让起始价37.4亿元。规定商品住房销售均价不超过37245元/平方米，且最高销售单价不得超过39107元/平方米。因为对价格的严格限制，属于典型的限房价项目。

　　售楼处距离项目约5公里

　　2017年拿到的土地直到今年才进入市场。年初，熙湖悦著售楼处建设完毕。4月13日，售楼处才正式对外开放。

　　然而，售楼处的位置并非项目所在地，而是选在距离青龙湖约5公里以外的大苑村收费站出口（良坨路桥）左行200米的地方，这里的交通更为便利。

　　据悉，熙湖悦著部分产品的样板间于5月11日对外开放，目前，项目正在排号中，要求购房者提供5万元的冻结资金。

　　据销售人员介绍，目前预售证还没有办下来，具体开盘时间预计是6月份。

　　值得一提的是，熙湖悦著将配建一所幼儿园。此外，小区内设置了儿童乐园、运动场地等设施。项目自身有一个2000平方米的商业配套，邻近的项目首开熙悦观湖建有2.5万平方米的商业配套。万科翡翠西湖的商业配套距离熙湖悦著也不远。

　　熙湖悦著部分房源可以观湖。

　　毛坯交付与邻近项目或存销售压力

　　楼盘的产品一定要看操盘人。熙湖悦著背后虽然有四大房企支撑，但主要操盘方为龙湖。 龙湖在1993年开启“龙湖花园”品牌，26年间，形成滟澜、香醍、原著等多个经典别墅系列产品。众所周知，园林景观、水系是龙湖产品最大的特色。

　　销售人员也一再强调熙湖悦著园林的与众不同。据称：“社区设置了春花、秋月两个主观大道，保证三季有花，四季绿树长青，而五重园林景观更是龙湖独有的景观设计”。

　　熙湖悦著41栋楼在南北向排列时呈现28度的倾斜角，对此，销售人员称，这也是为了让业主更好地观湖。

　　因为熙湖悦著商品住房执行“90/70”政策，这也决定了项目大部分产品是在90平方米以下。

　　据销售人员介绍，为了保证社区的均好性以及保证生活的私密性，熙湖悦著并没有像其他项目一样做“高低配”的楼宇规划。小区内地面高低起伏，最高楼宇为6层，1、2层及地下为下跃，2、3为中跃，二三居则分布在上3层以上。

　　据悉，项目主推73平方米及83平方米的房源，此外，还有200多平方米及300多平方米的跃层。得房率超过80%。

　　从户型图上看到，73平方米和83平方米户型客厅面宽3.9米，卧室面宽3.6米，销售人员认为这样的面宽保证了采光和居住的舒适度。其中83平方米的三居做到了南北通透，明厨明卫，卫生间干湿分离。这一户型一般位于4、5、6层楼。

　　73平方米的两居户型同样为南北通透，明厨明卫，但卫生间没能做到干湿分离。而且书房的空间较小。不过，因为这一户型一般位于顶层，赠送了一个10多平方米的露台。

　　在价格方面，除了遵循限价政策外，据销售人员介绍，顶层是73平方米的户型总价不到300万元，而83平方米的户型总价约在320万元，毛坯交房。物业服务由龙湖担任，物业费为3.88元/平方米。

　　熙湖悦著的价格与区域内的其他项目相差不多，但是与其比邻而居的金地大湖风华则是精装交付，这给了熙湖悦著毛坯交付带来不小的压力。

　　一位购房者表示，无论售楼处的沙盘如何精致，销售人员描述得如何充满诱惑，项目工地现场还未见楼宇起地基，也没有任何楼盘的标志，再加上区域的交通和配套问题，心里还是有些“打鼓”。

　　新京报记者 袁秀丽 摄影 袁秀丽 编辑 武新 校对 李立军