杭州金融借款合同纠纷律师：母亲替未成年子女签署房产抵押合同是否有效

　　李某和何某系母子关系。2015年12月，李某因购房需要，与某银行签订了《购房担保借款合同》，约定：借款金额58万元，借款期限为240个月，借款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮10%后确定，罚息利率为贷款利率基础上加收50%。案涉房屋登记在李某和何某两人名下，且以该案涉房屋为上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。因何某尚未届满18岁，李某在借款人、抵押人处签字捺印，并代何某在抵押人处签字捺印。因李某未能按约定支付按揭贷款，自2020年10月开始逾期，目前逾期4期。截止2021年9月，李某拖欠借款本金48万元及利息8339.21元、罚息102.04元、复利116.79元,已实属违约。为此，某银行决定提前收回贷款，并诉至法院。

　　律师认为，李某逾期支付房屋按揭贷款，某银行有权按合同约定停止发放借款，提前收回已发放借款，某银行据此诉请李某归还借款本息之诉请，于法有据，予以支持。本案争议的焦点为李某代理何某在抵押人处签名的法律效力。根据《民法典》第三十五条规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”本案中，何某系案涉房产共同所有人，案涉房产购买时因何某未满18周岁，不具备完全民事行为能力。但本案借款用于购买涉案住房，房屋登记在何某和李某两人名下，直接是为了家庭及子女的共同利益服务。且房屋登记在何某名下，并由何某承担抵押担保责任，符合权利义务对等原则。因此，李某代理何某在抵押人处签名，并不违反法律规定。故何某作为本案抵押担保人,被告主体资格适格。某银行要求拍卖案涉房屋，并就卖所得价款优先受偿，符合法律规定。

　　最终法院判决：被告李某返还某银行贷款48万元及利息、罚息；某银行对被告李某及其儿子何某名下的房产享有优先受偿权。

　　专家说法：

　　本案中，母亲虽代理未成年子女签署抵押合同，但银行贷款的目的是为了购买案涉房屋，且房屋登记在何某和李某两人名下，直接是为了家庭及子女的共同利益服务，并未侵害未成年人的合法权益，故法院认定抵押合同合法有效。