美国又一雷 要爆?
业危局尚未完全平息,美国房地产商巨头再度“爆雷”。
最新披露的一份商业抵押贷款支持(CMBS)文件显示,Brookfield的拖欠了旗下12栋办公大楼的合计1.614亿美元抵押贷款。目前,这些贷款转给了一家特殊服务商。
暗流涌动之下,美国商业地产(CRE)市场令人惴惴不安。分析人士认为,考虑到业危机后紧缩的压力,美国商业地产市场与本轮业危机可能会形成一定程度的共振,中小型银行面临较大的风险敞口。
美房地产商巨头CMBS再度违约
Brookfield是全球最大上市房地产公司之一。
这是Brookfield年内被曝出的再度违约。在此之前,Brookfield已经因为位于洛杉矶的两栋大楼的相关债务而违约,共计约7.84亿美元。
这仅仅只是美国房地产公司违约事件的“冰山一角”。此前,美国投资管理公司(PIMCO)旗下的哥伦比亚不动产信托公司被曝违约,相关资产涉及位于纽约、旧金山、波士顿等主要城市的7个办公楼项目,抵押贷款共计17亿美元。
据《华尔街日报》2月份报道,每月有5到10座办公楼因入住率低或债务到期,不得不以更高的进行再融资而面临违约风险。
在今年3月初,一笔CMBS违约也引起了市场对于美国商业地产的关注。随后不久,硅谷银行、签名银行相继爆雷。由于美国中小银行对商业地产的风险敞口较大,区域性银行的危机正蔓延到CRE市场。
Brookfield的发言人在最新的声明中辩称:“虽然疫情对美国某些地区的传统办公室构成挑战,但这在我们的投资组合中占比很小”。不过,这样的说法显然无法安抚市场。随着一系列美国商业地产违约事件的发生,市场担忧,美国商业地产是下一个“隐雷”。
美国商业地产风险攀升
作为敏感型行业,在此轮美联储紧缩周期中,美国房地产市场受到了较大冲击。
房地产分析公司Green Street的数据显示,利率和借贷成本的上升,叠加疫情期间兴起的远程和混合办公模式使得写字楼空置率飙升,侵蚀了租金利润,并拖累写字楼物业价值在过去一年下降了25%。
在此背景下,相关投资组合的现金流出现问题,进而导致违约发生。
据悉,Brookfield此次违约涉及的12栋建筑中,2022年的入住率平均仅为52%,低于2018年承保债务时的79%。由于美联储的持续加息,4月份该抵押贷款的浮动利率债务的月还款额跃升至约88万美元,而1年前这一数据仅为30万美元。
平安首席经济学家钟正生表示,从相关指标来看,当前美国商业地产市场确实出现开始转弱的迹象:一是美国商业地产空置率上升,的兴起以及近期科技企业的“降本增效”,使得商业地产中办公楼的需求明显降低。二是美国商业地产贷款违约率低位回升,相关资产质量也将出现恶化。三是美国商业地产投资或受企业资本开支下滑的拖累,商业地产需求或将持续承压。
商业地产数据平台CRED iQ的报告显示,2023年3月,美国CMBS的拖欠率为3.77%,较2月上升了19个基点。Trepp基于截至2022年第四季度的美联储量数据估计,约有2704亿美元的银行抵押贷款计划于2023年到期(总额包括非住宅和多户抵押贷款债务)。
中小银行是“薄弱环节”
美国商业地产风险攀升,唤起了市场对2008年的苦痛记忆。分析人士认为,在利率持续上升叠加经济放缓的背景下,美国商业地产市场前景持续恶化,潜在风险可能传导至银行业。
宏观研究团队认为,美国商业地产市场存在杠杠率高、违约率上行且中小银行对商业地产贷款过于集中的问题。在商业地产贷款质量有所下行的背景之下,资产规模较小的银行对商业地产的敞口更大。
“从商业地产贷款违约率、CMBS利差上升幅度,以及商业地产空置率来看,业整体风险可控,但小银行对商业地产贷款风险敞口较高。”海外策略刘刚认为,在未来紧信用过程中,中小银行的商业地产是“薄弱环节”。
多家华尔街机构此前也密集发声,警示美国商业地产风险。据预计,未来两年将有1.5万亿美元的商业房地产债务到期。如果这些债务中有很大一部分违约,将对美国小型银行产生巨大冲击。
不过,对于美国商业地产压力是否会引发系统性金融危机,当前仍然无法断言。在钟正生看来,当前美国商业地产市场受到压力更多是面对美联储紧缩的“正常反应”,并非主要因为商业地产行业本身的脆弱性,当前美国商业地产市场基本面表现仍强于全球金融危机前。
美国政府正在密切关注商业地产市场。本周二,白宫经济顾问委员会主席Jared Bernstein在参议院银行委员会出席听证会时表示,鉴于许多中小型银行在商业房地产中持有“重要”资产,白宫正在保持密切关注商业地产。“(商业地产)这个问题就在观察名单上,这是我们在仔细追踪的事。”他说。
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