不动产登记中身份证明探析——自然人身份证明

　　在不动产登记材料审查中，身份证明的审查是确定申请主体资格的前提和基础，也是不动产登记的关键环节。实践中，申请主体确定偏差引发行政赔偿及行政诉讼的案件层出不穷。本文结合登记实践，就不动产登记自然人身份证明审核要点引发的争议进行剖析，以求探索规避登记操作风险的方法。   1 身份证明审查出现的问题 1.1 历史变更造成身份信息缺失 1949年以来，我国居民身份证几经变革。第一代居民身份证自1984年起成为中华人民共和国颁发的身份证明证件，于2013年1月1日起停止使用。2004年1月1日，《中华人民共和国居民身份证法》施行，应用IC卡技术、可机读的第二代居民身份证正式换发。虽然我国现已全面启用二代居民身份证，但在不动产登记档案中，南通地区是从上世纪90年代开始收取居民身份证复印件作为不动产权属登记的要件。在此之前，不动产登记档案中留存的身份证明可能仅为单位出具或申请人自己填写的申请表，表中只填写姓名、房屋坐落等信息。实践中，申请转让不动产的登记原始档案未留存申请人的身份证及身份证号码，登记机构受理人员就不能准确判定申请主体与原产权人为同一人。若出现申请人姓名更改，或因笔误书写错误等情况，登记机构对申请主体资格的审查可能出现偏差。 1.2 身份证明多样性造成身份证明号码不一致 从概念来看，身份证明是指一个或一组证明自己身份的有效证件。自然人身份证明包括：境内自然人、境外自然人、华侨。《关于制发〈中国人民解放军士兵证〉的通知》规定，士兵证是中国人民解放军现役士兵的身份证件，具有法律效力。另外，军官证、警察证均与身份证具有同等的法律效力。《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《操作规范》）1.8.4.1规定，境内自然人可提交：居民身份证、临时居民身份证、军官证、士兵证，未成年人可以提交居民身份证或户口簿。目前，从不动产登记审查角度看，受理人员需对申请人提交的申请材料是否齐全，相互之间是否一致予以查验。但是，当军官退伍，士兵转业，其证件会发生变化，身份信息将由原军官证或士兵证的号码变更为居民身份证号，如果申请时对原有证件与现实证件进行一致性审查时，就会不具有可比性。另外，该类证件不像身份证材质，保管不善极易字迹不清或破损，审核比对难度较大。 1.3 身份证号码变更，难以出具证明材料 根据国家质量技术监督局的GB11643-1999《公民身份号码》编写标准的规定，自然人身份证的每个编码对象获得一个唯一的、不变的法定号码。实际中仍然存在重号的情况。为了编码的唯一性，重号的居民会将原身份证号码进行变更，当审查发现新身份证号与原登记簿中记载的身份证号码不一致时，需要申请人就变化情况出具相应证明材料。另外，因申请人自身结婚或变更常住地址等因素，也可以引起身份证中区位数字的变更。不动产登记机构在受理登记时遇到身份证号码不一致时，均要求申请人出具相应的变更证明。但是，在实际操作过程中，往往会因申请人拒绝往返奔波，或相应部门不予出具证明，登记机构无法获取相应材料，使不动产登记后续操作困难。 1.4 已经挂失及超过有效期的身份证的有效性待定 居民身份证有效期满或者登记内容有变更、更正或者证件严重损坏不能辨认时，应当按照规定申报换领新证；丢失证件的，应当申报补领。我国居民身份证的有效期限分为10年、20年、长期3种。16-25周岁的，发给有效期10年的居民身份证；26-45周岁的，发给有效期20年的居民身份证；46周岁以上的，发给长期有效的居民身份证。那么，过期及已挂失的身份证是否有效呢？关于这个问题，理论界与实务界众说纷纭。一种观点认为，二代身份证只要过期时间不久，仍可继续使用。过期不会消磁，刷卡仍能显示机读信息，只要能够证明居民身份的真实情况就可以使用；另一种观点认为，已经挂失及超过有效期的身份证已经失去了其法律上的效力，在办理房屋登记时应认定为无效。在实践中，受理人员为保证身份证明的有效性及合法性往往从严审核，将已经挂失及超过有效期的身份证明视为无效。但在操作的过程中，已经挂失及超过有效期的身份证在读卡机上是可以扫描出身份信息的，申请人会因此要求不动产登记机构认定该类身份证有效。若登记机构将此类证件作为申请材料予以登记，会产生身份证在法律上无效和实体上有效之间的矛盾，不动产登记存在风险。 1.5 二代身份证消磁后的处理方式未统一 二代身份证内部安装了加密芯片，用于储存居民个人的身份信息，内置芯片一旦损坏后会失效，个人信息就无法读取。身份证内的芯片无法加磁，如果出现身份证消磁的情况，必须重新补办身份证。重新补办身份证需要3个月的时间，急需办理房屋登记的申请人都要求认定该身份证有效。南通市不动产登记中心对此情况有两种处理方式：一是要求申请人办理临时身份证，临时身份证一般可以3-5天领取，申请人可持临时身份证办理不动产登记；二是要求申请人持该身份证至户籍所在地的公安部门出具证明，证明该身份证明有效。两种方式实践中都可采用，但临时身份证与相关证明材料的真伪无法用读卡器核实，也未有统一的标准明确该问题应如何处理。   2 几种特殊身份证明的审核标准难统一 2.1 未成年人身份证明审核 《民法总则》规定，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。根据《中华人民共和国居民身份证条例实施细则》第2条规定，居住在中华人民共和国境内的年满16周岁的中国公民应当依照本条例的规定，申请领取中华人民共和国居民身份证。也就是说，国家要求年满16周岁的中国公民申领居民身份证，对于16周岁以下的未成年人未强制要求办理身份证。不动产登记中，对于未成年人分两种情况：一是对于年满16周岁未成年人应要求提交居民身份证；二是对于16周岁以下未成年人身份证明的审核，宜要求其提交身份证。因居民户口本仅显示申请人的姓名及身份证号码，未有明确的照片等信息，而且户口本无电子芯片，不能通过扫描身份信息来识别身份证明的真伪。另外，未成年人成长过程中变化很大，在其未成年时期取得的不动产，待其成年后处置，不动产登记人也很难通过比对原始资料来分辨是否为产权人本人。 2.2 境外居民身份证明审核 统一登记之前，《房屋登记办法》第15条规定，申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。外籍人士身份证明一般为护照，然而均为外文的材料，翻译后方可申请办理登记。《房地产登记技术规程》规定，对外文文本的申请材料应附经公证或认证的汉字泽本。统一登记后，《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》出台，未规定申请不动产登记需提交中文名称或者姓名。《操作规范》1.8.2.4要求，外文文本的申请材料应当翻译成汉字译本，并由当事人签字确认。1.8.2.5补充，当使用汉字译名时，应在申请材料中附记其身份证明记载的姓名或名称。从不动产登记的相关要求中不难看出，新的规定淡化了中文名字的重要性。同时，对于外文译本是否需要有资质的翻译公司翻译，或经公证认证均未作出明确规定。实践中，当外籍自然人提交其所在国护照时，不动产登记机构要求申请人提交经有翻译资质的翻译机构进行翻译，申请人往往要求提供相应要求的文件规定，此时的登记机构处理该类问题也十分被动。但是，对于登记机构来讲，窗口受理人员对于各国申请人名字如何登记会存在疑惑。 2.3 华侨身份证明审核 《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》规定，华侨是指定居在国外的中国公民。主要有两种情况，一种是指中国公民已取得住在国长期或者永久居留权，并已在住在国连续居留2年，2年内累计居留不少于18个月；另一种是中国公民虽未取得住在国长期或者永久居留权，但已取得住在国连续5年以上（含5年）合法居留资格，5年内在住在国累计居留不少于30个月，视为华侨。中国公民出国留学（包括公派和自费）在外学习期间，或因公务出国（包括外派劳务人员）在外工作期间，均不视为华侨。统一登记前，《房地产登记技术规程》中申请人身份证明材料规定：华侨应提交中华人民共和国护照。也就是说，如果认定是华侨，即可提交我国护照作为身份证明申请登记。不动产统一登记后，《操作规范》1.8.4.1规定，华侨身份证明材料除可提交中华人民共和国护照外，新增了国外长期居留身份证件。对于登记机构而言，认定华侨存在难度。华侨只有在回国定居后，才申请领取居民身份证。这种情况登记机构更加无法考证其是否回国定居。笔者认为，华侨申请不动产登记的身份特殊，应提交身份认定材料，且华侨的身份认定，需要申请人持有效护照及外国居留证明到所居国当地公证机构或中国驻该国使领馆申办居留公证。华侨身份的认定由国内侨务部门负责，居留公证仅作为对居留事实的判定。不动产登记机构应要求华侨提交相关的证明才能为其办理不动产登记。   3 建议 不动产登记自然人身份证明的审核难题是多方面原因造成的，如需彻底解决以上冲突，目前还没有行之有效的方式方法。受理登记的工作人员每天面对多种多样的身份证明，使得不动产登记工作遇到前所未有的挑战。为更好地实现登记的准确性，笔者提出以下几点建议。 第一，相关部门加快信息共享，实现公安、民政等部门与不动产登记信息互通共享，为不动产登记提供准确的信息保障。目前，银行等需要实名办理业务的部门已与公安部门联网，在身份审查时可调取相应人像等信息，大大降低业务办理风险。 第二，加强技术审核软硬件的配备，高拍仪、人脸识别技术在不动产登记中的运用将是重点推进趋势。 第三，尽快出台相应法律法规，将不动产登记中虚假申报人员纳入国家失信人员信息库，其提供不实申报引发的后果自行承担，并引申出其他社会活动的限制措施。 第四，不动产登记机构推进研究不动产登记风险降低或转移的相关课题，为登记机构降低登记风险提供保护机制。例如，南通积极探索不动产登记保险制度，在一定程度上转移了部分不动产登记主体资格审查带来的风险。 总之，在新时代推动经济建设的同时，加快推进不动产登记工作转型创新，也是不动产人不懈努力追求的原动力。（转自《中国房地产》）