实战研讨：未成年人名下不动产抵押登记审查要点

　　来源：土地观察基于规避过户转让税费、担心房价上涨、择校就读等因素考虑，眼下，越来越多的人将购置的房产办理在孩子名下，“娃娃房”现象越来越常见。以未成年子女的不动产申请抵押登记，银行、登记机构等单位负有一定的审慎注意义务。未成年人名下不动产抵押遇阻引争议

　　笔者在工作中遇到这样一个案例。吴某夫妻2016年出资73万元，以其9岁儿子的名义在某市东城新区临湖的住宅小区全款购买一套房屋，并登记在儿子吴某某名下，房屋一直闲置。2018年底，吴某夫妻经营烧卤店的流动资金紧张，吴某持该房屋所有权证到商业银行，欲办理45万元的经营性抵押贷款，并申请不动产抵押登记。

　　了解吴某的意图后，该市商业银行对未成年人名下房屋能否由其父母抵押存有疑虑，要求吴某先向当地的不动产登记机构咨询，得到书面同意的答复后，再办理抵押贷款手续。不动产登记机构受理吴某咨询后，则要求吴某与银行协商，在贷款合同明确贷款用途是其子的教育或医疗等用途，并由银行书面承诺对贷款用途进行监管。吴某在银行和不动产登记机构之间来回奔走半年多，抵押贷款以及不动产抵押登记手续都没办下来，以该市不动产登记机构不作为为由，向省不动产登记机构提起行政复议。

　　对于未成年人名下的房屋，其父母能否用于抵押贷款并办理不动产抵押登记，在讨论中出现了不同意见，焦点集中在处分财产的行为以及抵押关系的效力如何理解。有人认为，房屋是吴某夫妻出资购买，其子并无经济能力也未实际居住。虽然房屋登记在儿子吴某某名下，但实际所有人应是吴某夫妻，他们有权处置该房屋，将房屋用于抵押贷款也是合理的，可以为其办理抵押登记。有人提出，吴某夫妻经营的烧卤店系不具备独立人格的个人独资企业，与其家庭财产难以有效实际区分，且两人承诺烧卤店经营利润部分用于其子的生活开销，可以认定是为了吴某某利益而处分其财产，抵押行为合法有效。还有人认为，不动产抵押登记是依据借款合同以及抵押合同进行登记的，银行与其签订相关合同，即已对吴某夫妻处分财产的行为以及抵押效力进行了合法有效性的审核，登记机构可以依据双方签订的借款合同以及抵押合同进行抵押登记。

　　也有人认为该案例不可办理抵押登记。理由是吴某夫妻作为未成年人吴某某法定监护人，处分其名下财产时理应审慎考虑吴某某利益的最大化；为充满不确定性和市场风险的经营活动筹集资金进行抵押担保，不应认定是为了吴某某的利益，故而处分行为无效。即便吴某夫妻代吴某某签订了抵押贷款合同，也因处分行为无效而合同无效。不动产登记机构依据无效的抵押贷款合同进行抵押登记，将导致抵押权设立上存有瑕疵。

　　关键在于是否符合未成年人利益以未成年子女房产办理经营性贷款的抵押，涉及未成年人权益保护、抵押担保等多个法律关系的处理，笔者认为，其效力认定需要从以下几个方面具体分析：未成年人贷款有禁止性规定。未成年人虽然可以单独购房，但其没有债务偿还能力，放贷方一般也不接受其作为贷款人，并且中国人民银行颁布的《个人住房担保贷款管理试行办法》以及《贷款通则》明确规定，银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。因此，未成年人不能进行银行贷款。本案例中，吴某夫妻欲以其子吴某某名义签订借款合同，显然是不可行的。明确房屋归属是判断处置方式的关键。从归属争议的焦点来看，登记在未成年人名下的房产，房屋所有权应归属其父母，还是其自身所有，关系到父母能否自由处置该房屋。虽然“娃娃房”由父母出资购买，但《物权法》明确规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。据此，登记在未成年人名下的房产属于其个人财产，而不属于其监护人，监护人无权随意处置。对不动产登记归属有异议的，则需要通过司法程序审查未成年人父母购房时的真实意思表示，来判定是否属于未成年人，重新确认房产归属。本案中，吴某夫妻出资购买房屋，申请登记在其子名下，应认定为赠予，对于登记的归属也没有出现异议，该房屋属于未成年子女的个人财产。父母作为未成年人的法定代理人，以买卖或对外设定抵押等形式处置房产时，就要从是否损害未成年人利益等方面进行综合分析。处分未成年人财产须符合其利益。《民法总则》第三十五条规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。这对未成年人子女名下的房产处分构成较大限制。本案例中，吴某夫妻欲将这套房产作为烧卤店担保债权的抵押使用，从使用的方向来看，因市场经营活动存在不可预期的风险，难以确保必然、稳定的收益或利润，与这套房产作为其子构筑良好成长环境的重要物质基础、确保孩子身心健康成长的方向不同，不属于“为维护被监护人利益”。未成年人的财产及收益应当用于未成年人的生存、教育、医疗、培训等直接关联未成年人利益的部分，处分其财产也应从财产增值、保值或风险最小化出发，如租赁、置换学区房等。抵押未尽审核义务，将不构成善意取得。如果出现抵押权纠纷，银行能否依法享有抵押权，关键在于其是否构成善意取得。在签订抵押合同及取得抵押权的过程中，银行尽到了适当和合理的注意及严格的审核义务，即构成善意：涉及未成年人抵押贷款的业务审核时，注意到抵押房产是未成年人名下房产，设定抵押的行为有利于未成年人利益，并为此审核了相关资料和采取了相关措施。为避免出现登记瑕疵，登记机构在办理抵押登记时也须进行相应审核。本案例中，吴某夫妻与商业银行借款合同中，明确记载为经营性贷款，用途为补充企业流动资金。可见房屋抵押并非为吴某某利益，吴某夫妻作为法定监护人，未能从最大限度保护未成年人利益原则出发处分其名下房产，损害了吴某某利益，属于无权处分。商业银行审核贷款条件时，如果明知吴某夫妻借贷目的与确保吴某某利益无关，仍继续办理后续手续，则不存在善意取得情形，即便进行抵押登记，也无法依此取得相应抵押权利。合理避免抵押无效的法律风险出现综上，父母作为子女的法定监护人，以未成年子女名义购房，并将房屋登记在未成年子女名下的行为属于赠予，且系未成年子女纯获利益的民事法律行为，合法有效。房产已经登记到未成年子女名下，属于子女的个人财产，就不是属于父母的财产，父母无权随意处置未成年人房产。父母用未成年人所有的房屋办理抵押，必须因为未成年人教育或医疗等确为保障其利益的用途，并以书面保证的方式声明处置房产行为是为未成年人的利益。面对用未成年人的财产提供担保的业务时，银行、登记机构等单位负有一定的审慎注意义务，尽可能按照法律法规规定相关清单准备资料，从贷款用途、监护人承诺等多方面审核未成年人房产抵押效力，避免出现被确认抵押无效的法律风险出现。本案例中，吴某夫妻提起行政复议，经协商，该市不动产登记机构办理了该套房屋的抵押登记，后因经营不善所贷款项逾期一年未偿还，商业银行经多次催缴无果后，以贷款违约为由，将吴某夫妻及其子吴某某起诉至区人民法院，主张对抵押房产享有优先受偿权，要求执行抵押的房产用于偿还贷款。诉讼中，吴某某代理人辩称其对父母处分其房产并不知情，其父母无权为贷款抵押其名下房产，请求驳回商业银行的诉讼请求，法院审理后判决抵押无效。商业银行不能享有该房产的优先受偿权。