深圳双证合一了，房价会涨吗？

　　昨天最大的一个热点，莫过于深圳从今日起可以开始执行双证合一了。

　　昨天满屏热点都是这个，很多关注深圳的粉丝都在问我会有什么影响，本周我有一个线下沙龙，会分享一下这个双证合一的影响。

　　这次很多人说有4.5万个家庭释放出了名额，加上715新政即将满3年，又是一批购买力，这会推高深圳的房价吗？

　　我觉得想问题真的太表面了，首先是所有双证房子都可以合一吗？

　　不是吧？

　　还有就算释放了那么多名额，他们一定会买房吗？

　　这些有多少人是可以直接买房的？有多少是需要先卖再买的？

　　无人知晓。

　　而且双证合一的房子面积大，而且基本集中在南山，算起来总价可不少，真的能找到足够有购买实力的接盘侠吗？

　　以上一切，我都会在本周六的沙龙分享，刚好在深圳且有时间的朋友，可以赶紧扫码加微信咨询本周六的席位，好好和大家分享一下深圳这次双证合一的影响，包括后续深圳还可能有什么招数。

　　前两天我写了第一篇罗湖的文章，评论区反响不错，看来罗湖虽然存在感不强，但是关心的人还是不少的。

　　那今天我就给大家填上之前的坑，继续来分析罗湖。

　　第一篇是宏观的区域分析，今天这一篇开始详细的板块分析。

　　当然，我知道很多粉丝朋友不仅仅只想了解板块分析，还想要让我们解答具体的选筹问题，

　　而大家的选筹问题都非常细节，可能会细到具体楼盘。

　　比如有些朋友手里只有100万的首付甚至100万都不到，在预算很低的情况下不知道能买罗湖哪个板块和楼盘；

　　再比如有些粉丝朋友可能会想要我们直接比较两个楼盘的优劣和购房成本然后给出购房建议。

　　想要对每一个细节问题进行分析和解答，往往要说很多东西，文章内容根本放不下。

　　为了给大家解决疑问，我们团队每周都会举行一场线下沙龙分享课，只要19.9元，就可以直接到线下向我们的选筹老师咨询。

　　有问题也有时间的朋友，可以直接扫码加微信咨询报名线下沙龙。

　　

　　先来仔细说说罗湖的板块区域分布。

　　

　　图源：乐有家

　　罗湖不大，但是板块划分非常细。

　　罗湖东北和西北两边分别是梧桐山和银湖山，中间只留了一个狭窄的通道地理位置决定发展条件和发展方向。

　　所以，过去罗湖一直是东西走向发展，而不是北向发展。

　　由于板块很多又很密，不太好分辨，所以我给大家总结了几个特点让大伙更好地去辨认罗湖的板块。

　　边缘山边板块：莲塘 银湖

　　西部近福田板块：泥岗 笋岗 宝安南 蔡屋围

　　南部老城区板块：东门 人民南（罗湖口岸+国贸）黄贝岭

　　中部洪湖辐射板块：洪湖 水贝 翠竹 水库（百仕达）

　　北部近布吉板块：清水河 草埔 布心

　　今天先分析西边靠近福田的4个板块。

　　蔡屋围

　　蔡屋围是罗湖传统的金融商业核心区，过去曾经是罗湖地标的聚集地，曾经深圳的最高楼地王大厦、京基100大厦都在蔡屋围板块。

　　当下蔡屋围板块的优势是以万象城为核心的商圈以及京基260万㎡的旧改。

　　商圈能维持一定的人流量，但是对片区而言已经属于成熟稳定的配套了，对片区的发展影响离没有那么大，所以蔡屋围的未来还得看旧改。

　　京基的旧改已经于2021年开始动工，不需要等太久，我们就能见证蔡屋围片区的界面大改善。

　　不过客观地说，虽然蔡屋围的旧改体量很大，规划也很高大上，但是我还劝大家不要有太大的期待。

　　如今深圳的旧改不可能复制当年大冲旧改的神话，直接靠一个旧改带飞整个片区，是不可能了。

　　关注楼盘：

　　蔡屋围的二手楼盘老小区居多，靠近万象城商业的楼盘楼龄会小一些，可以留意两个二手楼盘

　　中海天钻，2015年小区，挂牌均价9万/㎡

　　片区内唯一一个10年以内楼龄的楼盘，当初入市的时候也是豪宅定位，价格最高曾经到过11万/㎡。

　　最近的成交单价已经跌到8.2万/㎡，楼盘多数是100平的大户型，适合罗湖本地的改善客，毕竟靠近万象城，配套成熟。

　　但是楼盘紧邻着滨河路，车流量大有严重的噪音污染，另外楼盘还靠近一个污水处理厂，缺陷也很明显。

　　我觉得8万/㎡低价抄底是不错的，但是9-10万/㎡以上单价接盘就不划算了。

　　幸福里雅居，2009年小区，挂牌价10.32万/㎡

　　华润万象城配套住宅，楼龄大概15年左右，最小面积95平，产品都是改善户型，在罗湖来说是比较少有超高层住宅，最高是48层。

　　和中海天钻一样，这样的罗湖次新盘千万不能追高，抄底价买入，搭配上周边成熟的居住配套，未来保值的能力还是不错的。

　　除了上面这些楼盘之外，大伙也可以关注蔡屋围旧改的新盘，但罗湖的新盘定价普遍偏高，7-8万/㎡的单价是常态，到时候旧改新盘准备入市的时候，可以对比一下周边二手房价格再决定。

　　但是，这两个楼盘单价都已经很高了，总价也不低，从投资角度来看，从全市选筹的角度来看，尤其是市场上最近准备入市的也有不少性价比非常高的新盘，比如碧海湾的京地海樾府以及宝体的越秀瑞樾府等等。

　　因此，如果站在投资回报率的角度看，同样的单价同样的预算，其实罗湖之外也有不少好选择，眼光不需要太狭隘，死抱着罗湖。

　　关于单盘的对比和区域的对比，不同预算下到底哪个楼盘更好、哪个区域更佳？

　　我们本周的线下沙龙会有详细的解析，如果你有疑问，也可以参加我们的沙龙面对面向我们的老师提问。

　　宝安南

　　宝安南板块紧靠着蔡屋围，情况和蔡屋围很类似，主打的也是商圈，

　　KKMALL京基百纳空间、茂业奥特莱斯以及地王购物中心都聚集在宝安南板块。

　　

　　但和蔡屋围相比，宝安南的尴尬之处在于：

　　商业虽然多，但是商业体量和等级在遍地商业的罗湖只能排在第二梯队

　　不过宝安南的学校比蔡屋围更好：

　　宝安南片区的桂园中学最近几年实力有所上涨，现在能排在罗湖区前10，省一级的红岭小学，也在宝安南片区范围内.

　　虽然名校聚集程度还比不上翠竹、螺岭，但单纯按照学位等级排，也能排到罗湖第二梯队。

　　罗湖第二梯队的商业+第二梯队的学校。

　　这就是宝安南最好的定位。

　　关注楼盘：

　　鸿翔花园，2005年小区，挂牌均价7.62万/㎡

　　宝安南片区最贵的小区，一共有2138户，罗湖比较出名的大社区，也是宝安南为数不多的带花园小区，楼龄还没到20年，小区保养的也不错。

　　带红岭小学+桂园中学双学位，属于第二梯队的学区房。

　　最近成交的不是74平两房户型，就是118平的大户型，74平大概总价需要567万，接近指导价成交了。

　　金众经典家园，2002年建成，业主挂牌均价7.46万/㎡

　　经典家园和鸿翔花园是共享配套的小区，两座小区的基本面差不多，经典家园同样是红岭小学+桂园中学双名校学位。

　　但经典家园是比较典型的罗湖楼盘，几乎无社区，楼盘面积小，楼龄也超过了20年。

　　户数706户，但是车位只有210个，车位比严重失衡。

　　但是宝安南片区除了经典家园和鸿翔花园之外，几乎都是老小区了，

　　不过鸿翔花园适合改善，经典家园更适合自住上车。

　　去年家园小户型58平成交价大概是380万左右，最近没有什么成交，如果会谈价的话，完全可以把价格砍得更低。

　　现阶段在深圳无论是买房还是卖房，都得学会一些技巧。

　　卖房需要卖房技巧加快成交，买房得熟悉掌握一些方法给自己争取一些折扣。

　　可能你现在也遇到了以下问题：

　　你想要换房但是得卖房之后再买房，但是你卖房挂牌了好几个月，想卖但卖不出去；买的房子又怕买了之后房价继续跌，没有买在最低点。

　　那你到底是先卖房还是先买房，还是先买房再买房，具体要用什么策略肯定要具体问题具体分析。

　　建议大家参加本周我们举行的深圳线下沙龙分享会，对以上买房卖房问题，我们有专业的选筹老师给大家做分析

　　看看准备换房的你到底是适合先买后卖、还是先卖后买，又或者还有其他办法或者骚操作解决你的问题

　　想要找我们的老师具体解决问题，可以直接扫码咨询报名最新的线下沙龙分享课。

　　笋岗

　　笋岗是罗湖少数能讲点概念的板块，也是罗湖少数在产业上还有一些期待值的区域。

　　在罗湖的区域规划中，笋岗-清水河是围绕新一代信息技术、新材料、生命健康等战略性新兴产业发展转型的关键。

　　为了发展新兴产业，笋岗定下了大量旧改以及产业项目规划，具体大家可以看看下面这张图，各类旧改和产业项目密密麻麻分布在笋岗各个角落。

　　

　　为了尽快兑现片区规划，笋岗的旧改速度，也是整个罗湖区域中最快的，因此笋岗现在的城市界面变化很大，在整个罗湖而言也是数一数二。

　　可以看出来罗湖对笋岗的发展是寄予厚望的，笋岗也是整个罗湖未来潜力最大的片区。

　　笋岗片区现在的均价大概6万/㎡出头，楼盘建成时间基本在1990-2005年之间，小户型比较多。

　　比较值得关注的是笋岗那些没那么老的大社区楼盘。

　　关注楼盘：

　　嘉宝田花园，2009年建成小区，报价均价8.22万/㎡

　　嘉宝田是罗湖少有的大盘，大花园大社区，楼龄不到15年，还不算太老，500米就能到笋岗地铁站，居住比较舒适，不仅在笋岗，甚至在罗湖都算是热门楼盘。

　　想要入手笋岗，第一个值得推荐的楼盘就是嘉宝田花园。

　　最近成交比较多的是68平2房户型，成交总价515万

　　祥福雅居 2005年小区 业主挂牌6.64万/㎡

　　面积段在30-83平，小户型房源比较多

　　小区配套齐全，靠近地铁，离笋岗站只有不到300米

　　这个小区适合刚需上车，小户型总价低，最近成交一套38平只要208万；66平2房刚需户型，成交价413万，单价只要6.2万/㎡

　　作为一个刚需盘，祥福雅居和同地段刚需盘比较最大优势是楼龄不老，而且是电梯房，成交流动性，刚需上车之后不拍卖不出去。

　　泥岗

　　泥岗直接和福田接壤，和福田就只隔了一条泥岗东路。

　　因为地铁交通便利，加上保泥岗农民房多、商品房也大多老化严重，房租偏低，所以泥岗成为很多福田打工人的租房首选，属于福田的睡城板块

　　在这种情况下，支撑泥岗片区价值的人群就不再是本地土著，而是福田外溢的打工人。

　　虽然有外溢群体，但是泥岗自身的缺陷很大。

　　泥岗是罗湖比较罕见的农民房聚集的板块，加上商品房楼龄老，这导致泥岗只能吸引福田工作的人在这里租房停留，而不是买房。

　　因此泥岗也是罗湖房价垫底的区域，片区成交价格在4-5万/㎡之间。

　　当然泥岗也有旧改项目，但是泥岗旧改太慢了。

　　早在2016年村民股东大会就已经同意旧改了，如今8年过去旧改项目才刚刚立项，而且旧改没有包括金湖花园、大地苑、梅园小区这一批老旧住宅。

　　

　　长远来看，旧改对未来泥岗的发展，不会有太大的刺激作用。

　　关注楼盘：

　　星湖花园 挂牌价6.06万/㎡ 2005年小区

　　星湖花园属于泥岗片区的标杆楼盘，突出的优势是楼龄。

　　星湖花园分为了四期，一期比较老是1995年的，最后的四期是2005年建成，泥岗其他二手楼盘基本都是90年代的楼盘，星湖花园有“00后”，楼龄优势明显。

　　星湖花园是泥岗片区流动性比较大的小区，产品主要是小面积户型，最新一套65平的2房成交价格是342万。

　　银晖名居 2005年小区 挂牌价5.7万/㎡

　　罗湖二手房先看楼龄，银晖名居能在泥岗脱颖而出，和星湖花园一样也是靠楼龄，

　　但和星湖花园不同的是，银晖名居是独栋、无花园社区，居住属性打了折扣。

　　和星湖花园一样，名居的户型基本也都是小户型，但是银晖名居的户型更夸张更小，没有两房，全是24-38平的1房户型

　　这种小区、这种产品，买来自住的可能性是比较小的，多数都是买来出租赚租金。

　　最近小区成交的一套是38平户型，总价200万，市场租金大概3600元，租金回报率大概为2.2%。

　　之前文章我们放过这张租金回报率的图，整个深圳地铁房租金回报率达到2.2%，就能进入前10了。

　　

　　银晖名居的租金回报率，放在整个深圳算是很不错的。

　　由于文章篇幅受限，今天的罗湖板块分析只能先写到这，罗湖其他板块的详细分析，我们后面的文章再继续给大家更新，记得关注我们账号持续追更。

　　

　　总结一下，如今罗湖只适合两类群体购买

　　1.在深圳有多套优质房子但还有余钱投资的。

　　可以考虑小户型投资，赚取租金收益。我上面说了罗湖的租金回报率比较高，重点关注1号线、2号线、9号线沿线的板块，比如人民南、东门、宝安南板块的小户型

　　2.只想要拥有罗湖学票的家长

　　罗湖的平均教育水平比较高，因为小户型存在，导致名校学区房价格并不高，比如螺岭外国语对应的小区东门168，最低只需要200万以内。

　　如果为了单纯给孩子上名校的机会，是可以考虑的.

　　以上两种人群的选择，都基本放弃了房价增长的机会，如果你是抱着房价涨不涨无所谓的态度，只是为了学位或者只想要赚取租金，可以考虑买入罗湖。

　　现在买罗湖确实是不好下手，我遇到一些粉丝朋友，他们总是会纠结，到底是选择难涨但比较宜居的罗湖两房，还是南山的小两房，抑或者是福田的小两房。

　　有这些疑问的朋友，可以报名参加我们本周在深圳举办的线下沙龙分享课。

　　我们在分享会中会给针对大家的问题做详细的解读分析，并给出具体建议。

　　沙龙报名费只要19.9，报名门槛真的不高，但是却可以帮你解决掉买房坑的问题、预算的问题，席位有限，真有买房问题的朋友赶快扫码报名咨询。