援军来了 金融机构持证入场地产“扫雷”行动

　　继银行开展并购贷支援房企资产出清后，五大AMC也陆续递出橄榄枝助力化解危机。但即便是在“救市主”的帮衬下，房地产市场也难逃“危”与“机”共存的命运。

　　业绩坐上过上车 由盈转亏成热词

　　当行业陷入生死两难的境地，稳妥把控金融风险成为了一道必答题。复盘财报季，前有当代置业、新力控股等近30家房企因疫情等消极因素影响延期交卷，后有多家业绩与此前预告出现不符，悄然由盈转亏。面对巨额差值，给出的解释多为“受市场下行影响，未能及时预判风险，出于谨慎考虑，对存货进行减值准备”。

　　另有业内人士认为，资产减值虽对企业利润存在影响，但可由此消化长期积累的不良资产，提升资产效益的同时，降低潜在风险，给未来提供更多可能性。

　　去年财政部等四部门要求企业应当严格执行会计准则，加强内部控制，全面提升企业2021年年报质量。但为合理规避风险与责任，个别会计事务所在进行企业评估后标注“经公司管理层或者董事会确认的估值”。部分房企也仍未能从快增长，高收益的时代中脱敏出来。

　　克而瑞研究中心认为，2021年行业整体利润增速和盈利表现不佳，从各大上市房企的盈利预期来看，多数房企认为目前市场仍在出清的过程中，企业盈利水平探底至历史较低水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。

　　银行开展并购贷助力“出清”

　　自去年下半年起，来自各方的“暖风”开始频繁拂向房地产市场。从央行货币政策例会“两个维护”，到央行数据发布会认为金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”，再至央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”，以及房地产合理资金需求正在得到“满足”可以看出，政府对于如何化解房地产企业风险格外关注。而房企间项目的并购也被视为是行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

　　去年年底，为保障房地产项目并购的顺利进行，央行、银保监会鼓励银行通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目。

　　重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目，对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

　　数据显示，3月房企并购贷总规模已达1780亿元，但4月以来，新增融资额度明显放缓。在实际的操作中，并购额度距离资金实际到位仍有较长的距离，贷款企业未必能尽快获得相应资金。

　　为提升资金的使用效率以及促进并购资金的快速到位，银保监会、深交所在五一节假日期间对并购贷进行政策加码。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

　　有业内人士认为，银行通过发债获得的资金来源是长期的，也比较稳定，用于发放房地产并购贷款，能更好支持房地产企业之间的并购。此外，房地产并购贷款不纳入房地产贷款集中度管理，银行发放并购贷款积极性也会更高。

　　资管公司驰援“扫雷”行动

　　继首批并购贷融资落地后，中国东方资产管理股份有限公司所申请的100亿元金融债券获得批准注册。募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置，开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。此外，中国长城所申请的100亿元金融债券也已获批，募集资金将同样用于房地产行业风险化解。

　　中国东方、中国长城、中国信达、中国华融为四大国有控股的金融资产管理公司，2020年中国银河的加入使其数量增至5家，以善于整合行业上下游资源，盘活处置企业不良资产著称，统称为“AMC”。

　　此外，因AMC机构所经手的大部分不良资产来自于房地产行业，并在项目风险化解、房企债务重组等问题中积攒了丰富的经验，所以对于化解当前出险房企债务危机是最为专业的力量。

　　4月底，有媒体报道称，央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开专题会议，针对部分房企资产收并购等工作进行六项政策指导。首批“白名单”房企名单中包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、中梁控股、富力及佳兆业12家。刚遭遇股债双杀的正荣却并为出现在此列表内。

　　收购对象范围共分为三类，一是可以收购2021年年底以前资产用途为土地价款；二是可以收购集团2021年年底之前的关联方应收账款；三是可以收购金融机构暂未纳入不良的贷款。

　　在涉及政策以及监管内容方面，首先上述业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，但对于开发贷必须要进行封闭管理，避免资金恶意泄露。

　　其次，与关联方合作收购不纳入重大关联交易。而对于土地证、规划许可证、施工许可证、预售证“四证不全”项目、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求也将有所放松。存量逾期后可补充增信并进行展期。

　　事实上，早在年初金融监管部门就曾召集五大AMC机构开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

　　而目前，东方资产也已进入华夏幸福、佳兆业、重庆东银集团、协信集团、福晟集团、三盛宏业等企业的重组和资产盘活，收购了深圳地标赛格广场、北京经典项目中弘大厦、昆明地标滇池旅游度假区等大型项目。

　　但在收购的实操过程中，出险企业的资产与债务等规模较大且结构繁杂，会在一定程度上增加梳理阻力。此外，在市场信心还未完全恢复之前，企业在收并购行为上应多持谨慎态度，行业的担忧情绪犹存。

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