父母可以拿未成年子女拥有产权的房屋抵押贷款吗？

　　具体问题是这样的：我的母亲去世了，但是有个店铺的房产应该由我父亲、我、还有我弟弟三人继承。但是我父亲现在要拿这个房屋抵押贷款，但是公证处的人说，因为我弟弟才11岁，未成年。所以不可以把这个房子进行抵押贷款，因为我弟弟有产权，他的财产就算是我父亲这个监护人也不能给他做决定，不能拿来抵押贷款。法律是这样么？那这个房子非得等我弟弟成年才可以变卖、抵押之类的？有什么可以变通的办法么？我爸资金现在特别紧张，谢谢大家了。

　　产权人未成年，通通不允许上市交易，银行是通不过的，

　　根据《未成年人保护法》及《民法通则》的相关规定，监护人不得损害未成年人的合法权益将其房产为第三方做担保。 具体如下：

　　1.根据《民法通则》：

　　第十八条 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

　　监护人依法履行监护的权利，受法律保护。

　　监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。

　　2.《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。

　　因此综合以上规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，否则，监护人不得处理被监护人的财产。 而父母将房屋抵押贷款不是为了未成年人的利益，而是父母利益为先，所以说就不能拿来抵押贷款了，这样理解了吗？

　　另外根据网络渠道搜索的资料：

　　对于“为被监护人的利益”的情形，我国法律还未作出相应的规定。根据司法实践，以下情形可以视为“为被监护人的利益”：

　　1、作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的。

　　2、作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的。

　　3、根据《侵权责任法》第三十二条第二款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。”，作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的。

　　4、未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的。

　　5、作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。

　　综上，如不符合上述条件而私自处置未成年人房产的，监护人将要承担相应的法律责任。

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　　（2022）沪74民终1342号王娟娥等与上海徐汇华擎小额贷款股份有限公司等金融借款合同纠纷二审民事判决书

　　一、案情

　　2018年1月23日，王娟娥（借款人、乙方）与华擎小贷公司（贷款人、甲方）签订《借款合同》，约定借款用途为经营周转；最高借款金额为200万元；本合同项下贷款的担保方式为房产抵押，担保合同另行签订，由方某1、宁某、方某2（未成年）以抵押物清单所列财产提供抵押担保。同日，华擎小贷公司（抵押权人）与宁某（抵押人1）、方某1（抵押人2）、方某2（抵押人3）签订《最高额抵押合同》。抵押人同意以XX路XXX弄XXX号XXX室作为抵押物，上述抵押物暂作价270万元，实际抵押额为200万元；抵押人承诺：1．已知悉并完全理解主合同内容及债务人依主合同所应承担的义务，以及抵押合同所应承担的义务；……6．抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意；抵押权的实现：……2．主合同项下债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，抵押权人有权依法以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；等等。华擎小贷公司在落款抵押权人处盖章，方某1、宁某在落款抵押人处签字，并共同代方某2签字。方某1、宁某系夫妻关系，二人育有一子方某2，出生于2006年4月4日。

　　后因王娟娥迟迟未履行还款义务，遂成诉。

　　二、本案争议焦点之一：抵押担保的效力，方某2作为未成年人的抵押担保责任是否成立

　　一审法院认为，从代理民事行为的成立角度，即便监护人以侵害被监护人合法权益为代价实施的代理行为，也并不必然导致监护人与第三人签订的合同无效，相关代理行为的效力仍应审查交易相对方是否属于善意。本案中，华擎小贷公司在取得系争抵押房产的抵押权过程中，审核了抵押房产共有人之间的直系亲属关系，鉴于方某2的未成年人身份，特别由方某1、宁某作为法定代理人共同代为签字，已经履行了基本的审查义务。于华擎小贷公司而言，彼时《最高额抵押合同》仅是对其债权实现的一种保障，若王娟娥如约还款，并不会当然对方某2的权益造成损害；事实上，双方此前曾签订过编号D20170011-1《最高额抵押合同》，同样是以系争房产为王娟娥提供最高额抵押担保，且已经履行完毕，基于此，华擎小贷公司在本案系争抵押权设立时并不能当然预见到该抵押权设立行为必然会导致方某2利益受损，不能认定华擎小贷公司存在主观恶意。

　　二审法院认为，本案中，从抵押财产的性质来源来看，方某2与父母共有抵押房产，该抵押房产来源于父母，方某2由父母抚养并与父母共同生活，方某2与父母利益具有高度一致性。从抵押目的和用途看，方某2名下共有房产系为父母公司老板王娟娥的经营贷款提供抵押，结合在案证据，方某1与王娟娥系亲戚关系，方某1、宁某均在王娟娥公司担任重要职务，更实际参与了王娟娥的经营活动，公司利益和家庭利益深度交织，公司的经营发展符合方某1、宁某、方某2家庭的整体利益需求。一审认为，仅依在未成年人房产上设定抵押难以得出侵害未成年人财产利益的结论，并无不当。另，方某1、宁某从家庭整体利益出发以未成年子女名下的房产设定抵押担保后，又以该抵押担保损害未成年人利益为由主张抵押无效，有违诚信。综上，本院对方某1、宁某、方某2以损害未成年人方某2故利益抵押无效的上诉意见不予采纳。

　　三、结语

　　《民法典》总则编中的第35条第1款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”上述条款的规定旨在避免未成年人之父母，借由管理未成年子女财产之便，不当处分其财产，以致对未成年子女造成不利益。其方式则为限制父母作为法定监护人的法定代理权，监护人行使法定代理权必须在为被监护人利益这一边界范围内进行，逾越此边界，非为被监护人利益处分其财产，则构成无权代理。本案法院并未仅依在未成年人共有的房产上设定抵押就得出侵害未成年人财产利益的结论，而是从结合抵押财产来源、抵押目的、主债权用途等综合分析父母的抵押行为是否符合“最有利于被监护人”的原则。本案抵押行为符合家庭整体利益，抵押财产也来自父母。此外，一审法院也对抵押权人是否善意进行了审查，在抵押权人履行了基本的审查义务后认定抵押权人不具有恶意。作为抵押人的父母二人在共同签字的情况下，仍然主张抵押合同因处分被监护人财产而无效，有明显的逃避抵押人责任的意图。

　　综上所述，父母抵押未成年房产并非绝对无权处分。但“最有利于被监护人的原则”的认定仍比较严格，多数因处分未成年人财产而产生的纠纷中，未签字的监护人提起诉讼确认合同无效的情形居多。笔者查阅了多个案例发现，法院倾向于认定为无权处分，对于主张处分行为有效的当事人来说，举证责任则较为严格。虽然处分未成年人财产原则上有无权处分的嫌疑，但若能证明符合“最有利于被监护人的原则”，则此处分行为仍可被认定有效。本案为“最有利于被监护人的原则”的认定提供了可执行的思路。

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