实探：首开南岸潮鸣VS绿城云栖玫瑰园，你更Pink谁？

　　最近一段时间，一个名叫“中央科创生活区”的板块走进了南京买房人的视线中。金基、万科等开发商均在此落子，首开更是将在南京单独操盘的第一个项目定在了这里。

　　其实，这个“中央科创生活区”，又名“河西南岸”板块，就是曾经的岱山板块。没错，就是之前组织抗议青龙山殡仪馆搬家的那个岱山。

　　很多人一听到“岱山”两个字，就会出现：“你退半步的样子认真的吗？”

　　其实，岱山并没有什么真正意义上的硬伤，主要还是因为安置房比较多，配套也相对比较差。

　　但是，随着各大开发商的入场，未来这个板块的发展也是会有所提升的。毕竟这边距离河西的确近，未来被辐射到的概率肯定更大些。

　　今天，就让我们走进岱山，一起去看一看首开在南京单独操盘的第一个项目：首开南岸潮鸣，以及目前现房在售的绿城云栖玫瑰园。

　　01首开·南岸潮鸣

　　首开这家开发商，有一说一，调性是可以的。“一部首开史，半座北京城”，确实不是说着玩的。

　　首开在南京此前的几个项目，一直都是和其他开发商合作的，并且基本上都只是合作方，并不操盘。

　　因此，首开·南岸潮鸣这个项目，可以称得上是首开在南京具有里程碑意义的项目了。

　　此前，首开地产南京公司营销总监杨国杰在接受媒体采访时表示：南岸潮鸣作为首开入宁第五子，也是于南京首次独立操盘的项目，集团对项目寄予了极大期望，将南岸潮鸣定义为首开地产2022年升级战略之作，再加上项目得天独厚的优势，定会不负金陵厚爱。

　　

　　南岸潮鸣的前身为岱山G77地块，在去年九月土拍中，经过19轮竞价触顶，最终被首开摇中，楼面地价21324元/㎡，毛坯限价31200元/㎡。

　　根据规划，项目拟建14栋4-6F层高的洋房，其中除了第一排的1、13号楼为4层，其余楼栋均为6层，共计352户，一梯两户，精装交付，是个纯住宅社区，没有底商，没有顶底跃，容积率约1.2，绿化率约35%。

　　

　　今年五一，首开·南岸潮鸣开放了营销中心，仅仅过去一个多月，就放出消息，将在6月20号左右首开。

　　难道这个项目的蓄客情况如此可观？

　　其实并没有，据某中介透露，该项目很可能即将会上分销，目前的蓄客情况并不是很乐观，起码不足以支撑起首开在南京第一场“开门红”的场子。

　　当然，客观说，首开·南岸潮鸣这个项目给人的印象还是不错的。

　　优点一：湖景+低密

　　这个项目号称“南侧直面约400米湖岸线，是区域内得天独厚观湖社区“。再加上1.2的容积率，确实非常宜居。

　　

　　优点二：学区在侧

　　首开·南岸潮鸣项目营销中心旁边不到500米，就是岱山实验小学，此外还有金陵中学岱山分校等教育资源。

　　

　　那么，这个项目的劣势在哪呢？

　　劣势一：交通不便

　　这个项目周边没有地铁站，最近的公交站台大约一公里。不仅如此，这个地方真的，打不到车。

　　叫车软件用了个遍，即使有一两次被接单了，司机也是直接取消了订单。最终还是不得不乖乖走去坐公交。

　　

　　劣势二：没有商业

　　沿着公交线，我们发现几乎很少看到商铺，更不用说大的商业中心，未来一段时间，入住的业主可能都得从油坊桥往家带东西。

　　而且这个项目是没有底商的，未来想下楼吃个沙县都将成为奢望。

　　这个项目的户型又是怎么设计的呢？

　　首先，首开·南岸潮鸣做了建面约89㎡和113㎡两种户型，基本上都是刚需户型：

　　

　　这两个户型，从户型图来看，还是比较实用。户型方正，没什么浪费，经典的刚需小三房设计，能够满足一家人的基本生活需要。

　　项目的精装样板间只做了建面约113㎡的，89㎡做的是清水样板间。我们前往的时候没有开放，不过透过窗户可以看到 ，基础包的装配还是不错的。

　　

　　而且，项目工作人员也明确表示，不强制购买精装包。

　　小结：

　　纯刚需自住基本上是可以的，尤其是在河西上班的、预算相对不多的年轻人，这个项目可以考虑一下。

　　但是需要注意，湖景房不一定是未来升值空间所在，比如淳化的湖景代表：保利伴湖院。

　　此外，交通也是一个比较大的问题，在这里居住基本上要考虑买车，这边开车到河西还是比较方便的，公共交通就算了。

　　但是，如果按照项目目前的放风价3.6万元/㎡，89㎡的一套房子总价就要320多万了。此时，刚需们想再买辆车……咱们是不是可以考虑一下雨花滨江这个板块？

　　02绿城云栖玫瑰园

　　绿城云栖玫瑰园这个项目其实已经面世很久了。这个项目是2019年年底的时候首次开盘，一直陆陆续续的卖到现在。

　　项目从开始卖就不断的有负面消息出现，在2020年到2021年南京楼市大火的时间里，都没有完成“清盘”的目标，还因为一些历史原因，一度被称为“弹药库盘”。

　　相对于目前即将开盘的南岸潮鸣，绿地云栖玫瑰园甚至不能称之为“竞品”。

　　也不是说这两个项目之间的调性有什么差别，主要是绿地云栖玫瑰园做的是改善盘，起步户型建面约108㎡，主要以大户型居多，主力户型洋房面积110-170㎡、叠墅145-215㎡、合院225㎡。

　　

　　据销售介绍，这个项目目前大户型基本上已经售罄了，越大的户型越好卖，反而是剩下一些建面约108㎡和128㎡的户型，目前还在续销。

　　就建面约108㎡的户型来说，优点是厨房客厅和各个空间较为工整；缺点是厨房空间太小，且厨房的在两个阳台之间，这严重影响了客餐厅的采光通风。

　　好在这个项目是毛坯交付，后续有需要可以自己进行设计改造。

　　其实，在这里购买改善大户型其实还是没什么问题的。因为对于改善，尤其是终极改善的客群来说，他们对于房产的需求和刚需是有较大区别的。

　　优点一：环境+物业

　　绿城云栖玫瑰园的环境不错，“新瞻园”做的很有感觉。加上自持物业和各种社团、兴趣班、合唱团的加持，让业主的“尊贵”感得到了满足。

　　优点二：静谧+现房

　　这个项目就在万科雨悦光年对面，还是比较僻静的，而且小区是中式设计，给人的感觉还是很舒适的。加上这里目前现房在售，交钱就能进场装修了。

　　

　　当然，这个项目这么久还没卖完，也是有原因的。

　　劣势一：墓景房+安置房

　　这个项目的定位比较高端，但是偏偏周围安置房的体量实在太大，还有3个墓地。甚至网上还有此前关于这个项目的，名为“离地铁太远，离天堂太近”的手绘：

　　

　　图源：网络，侵删

　　劣势二：口碑+预期

　　根据网上房地产的信息，这个项目从开售以来，只成交了667套，认购176套。相对于总数的2901套，去化不足3成。

　　

　　尽管如此，销售们还是会告诉意向购房者，这个项目是尾盘了。

　　嗯，尾大不掉。

　　03综合对比

　　一、置业需求。

　　如果是刚需，买首开·南岸潮鸣更合适。这个项目首先是大品牌央企开发商，后期保障性更高。而且户型相对于绿城云栖玫瑰园来说，更加适合年轻人。如果目前已经有车的更好，没车的可以先考虑一下购车的预算。

　　如果是改善，可以考虑绿城云栖玫瑰园。小区环境真的不错，给人一种“岁月静好”的感觉。但是有一点，夏季蚊虫比较多，陆陆续续的装修施工也可能会对居住体验造成一定的影响。

　　二、未来规划。

　　本地改善，或者是在河西、奥体上班的购房者，这两个盘可以按照自己的需求进行考虑，实在不行，万科雨悦光年也在旁边，可以顺便去看看。

　　如果本身不能接受岱山、墓景房、安置房，或者近几年有明确的置换计划，还是慎重考虑一下。

　　这个板块目前的新房还在扎堆，大量的安置房也让这个板块的房价受到了较大的限制。这对于近几年想要置换的人群来说，不是很友好。

　　这两个项目，你更Pick谁呢？

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