沙龙回顾｜工改工项目产业引进及产业监管审核要点（附实录）

　　

　　3月31日，以“工改工项目产业引进及产业监管审核要点”为主题的合一产业更新沙龙圆满落下帷幕！

　　产业地产如何盈利、当前深圳市各区产业现状、深圳未来的产业导向、产业监管审核要点，在这场沙龙中，一一得见。三位大咖通过大量的具体应用案例，为现场近百名产业地产资深从业人士分享了对产业更新的思考。

　　

　　在此整理了沙龙中的部分内容，与大家分享。

　　0 1 武小平：产业地产盈利模式

　　

　　关于盈利概括只有八个字，即轻重并举、长短兼顾。

　　一、产业地产开发过程的三元素

　　不管叫产业地产，还是叫园区，站在两个维度来理解这个事情，一是资本、资源、资产三要素，可以用这三个要素来看在这个领域中从事开发、运营或者想进入这个领域的任何一个园区或者任何一个开发企业。

　　为什么把资本放在第一位？因为资本决定了你能做什么，利润率决定了一个企业的行为，首先是资本属性，不同属性的钱决定了你做这件事不同的基础。其次是资金成本，成本决定了你做事情的力度。

　　资源属性，进入到这个行业的每家公司的禀赋是不同的，有两个维度，一是开发经验，一是产业资源。产业资源是传统实业企业，开发经验是传统房地产企业，产业地产开发商位于中间维度，也就是说做园区或者做产业开发运营实体，应该是两种能力兼顾。我们以这个维度来看园区或看企业，会发现有些开发主体有所偏颇，有的偏向产业资源，有的偏向开发，如果一个企业未来的方向是做园区、产业地产，那么他的能力就应该走中间路线。

　　

　　资产属性，不同公司对于固定资产、对于存货和对于投资在报表上归的类不同。

　　二、产业地产盈利基本特征

　　产业地产三种基本获利模式：

　　1、主流是长期持有经营收益或出售产品获利与工业企业联合，按需定制地产开发获利。

　　2、非主流是土地溢价增值获利。

　　3、未来则是产业地产REITS。

　　行业呈现出高、大、长的运作特性。主要表现为：前期投入较大，回收周期较长；开发难度大，对开发商要求高；交易税费用高，目标购买群体限制大。

　　三、行业呈现三大发展趋势

　　（1）参与主体多元化

　　传统房企开始往产业地产转型；产业地产商加快布局全国步伐；制造业、科技类企业向产业地产延伸；金融资本持续发力产业地产。

　　（2）盈利模式多样化

　　A.地产开发商模式：地产开发商在工业园区或其他地方获取土地，以整体或定制式开发的形式建以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取开发利润。

　　B.产业新城模式：产业新城开发商在规定的合作年限内，负责地块内公共设施、基础设施、运营管理及产业发展等工作；

　　开发商以产业新城内所产生收入的该级政府地方流程部分的一定比例作为投资回报；

　　C.产业投资商模式：把产业地产的有形资源转化为产业投资的无形资源，将产业地产的租赁和销售收入转化成园区企业的股权投资。

　　D.基金投资商模式：以REITs为核心的轻资产运作模式，即发行REITs的方式对物业进行资本化运作，完成一轮资本循环，进而从事下一轮投资。

　　（3）轻重资产并行

　　纵观国际国内，产业地产商几乎都是由“由轻并重”，然后又“由重做轻”；“由轻做重”是为了活下来， “由重做轻”是为了活得更好；重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现更多价值的动力源。

　　四、总结

　　只要在一块地上做开发或者做运营，就要从拿到这块地开始看到这块地全部的价值，一块地全部的价值就是从一块郊区的平地，最终变成市区的写字楼，或者商场、住宅。在这块地发育的过程中，做什么业务、赚什么钱，这部分钱在什么时间和空间下占了多少比例。我们抛开园区不谈，只是看它的基本属性，它用来评估一块地、一个企业或一个区域，我在什么时间点进来，要投什么钱、赚什么钱，在后面看到的是什么，一般的企业只会赚到a端和b端的钱，c、d、e的钱赚不到。但是产业地产开发商或园区开发商视规模和行业的不同，基本上都能赚得到，它是另外一个层面上的长周期行业。

　　

　　总结起来就是八个字——轻重并举，谁离了谁都不能独自往前走，长短结合，你只要拿到一块地，从头开始想，这块地什么时候进来、承担什么功能，甚至拿到一块地之后，第一道钱怎么赚，第二道钱怎么赚，第三道钱怎么赚，整个过程都要有完整的规划。

　　0 2 陈秋炜：深圳市各区产业现状与规划

　　

　　了解深圳市十个区产业现状，熟悉深圳市各区产业导向，有助于了解各个区域的研判价值，知道每个区的产业导向是怎样的，有助于推进项目和后期产业监管工作研判与把控。

　　1、罗湖区

　　产业现状：金融、商贸物流、黄金珠宝、文化创意产业是罗湖四大支柱产业，占罗湖区经济总量的三分之二。

　　产业规划：罗湖区以“国际消费中心、服务业基地、总部基地“为发展定位，打造“一河六圈三带”的产业布局，进入产业2.0时代。

　　2、福田区

　　产业现状：金融业、批发和零售业、房地产业、工业是福田区主要支柱产业，2017年生产总值占福田区经济总量的65.4%。

　　产业规划：福田区提出构建“一核三带一轴八组团”产业格局，打造以金融服务、智能硬件、文化创意为核心的世界级湾区产业引领中心。

　　3、南山区

　　产业现状：南山在产业结构不断优化，重点支柱产业迅速增长的经济环境下，主动融入粤港澳大亚湾建设。

　　产业规划：南山定位为深圳市城市主中心，具备经济中心、科技中心、文化中心和国际交往中心“四个中心”功能的中心城区。“十三五”时期，南山区要发展大沙河创新走廊，塑造活力滨海岸线，改造升级七大特色功能区：

　　前海深港现代服务业合作区，到2020年，主要发展自由贸易试验区，以深圳、香港、内地合作的先导区，打造亚太地区重要的生产性服务业中心。

　　深圳湾总部经济区重点发展总部经济、金融业、互联网金融、软件信息服务业。

　　高新技术产业园区重点发展战略性新兴产业、未来产业、先进制造业。

　　蛇口转型升级示范区，重点发展新一代信息技术、互联网、现代物流、金融创新。

　　华侨城创意旅游区推动旅游与文化、科技融合，重点发展文化创意产业、高端旅游业。

　　西丽大学城创新区重点发展教育科研、总部经济、战略性新兴产业与未来产业。

　　南山公共服务配套区，重点提升教育、医疗、卫生、体育、居住、行政管理等发展水平，完善公共服务配套设施。

　　4、龙华区

　　产业现状：龙华区实施差异化产业发展策略，大力发展先进制造业、现代服务业、新兴产业和未来产业，提升传统优势产业。

　　产业规划：龙华区打造“一轴两核七功能区”产业规划布局，不仅带来产业发展机遇，也将为片区带来大量产业人口。

　　5、宝安区

　　产业现状：电子信息产业支撑作用明显，其总产值占深圳电子信息制造业总产值近50%，现代物流产业产值增长趋于平稳。

　　产业规划：十三五期间，宝安聚焦滨海湾区特色，促进城市化融合发展，建设“三带两心两城一谷”融合新城区。

　　6、龙岗区

　　产业现状：计算机、通信及其他电子设备制造业是龙岗区重点支柱产业，产业转型升级取得突破，企业竞争力不断增强。

　　产业规划：龙岗区将打造“一心、双轴、三城、四枢纽、多点”的空间新型布局，推动形成以高新技术产业、战略性新兴产业、未来产业为重要支撑的现代产业体系。

　　7、大鹏新区

　　产业现状：大鹏新区产业以工业、旅游业为主，工业产值占全区生产总值的65%，产业结构单一，急需转型升级。

　　产业规划：十三五期间，大鹏新区将按照“三岛一区”战略目标，全力打造世界级湾区。

　　8、坪山新区

　　产业现状：新能源汽车、电子信息产业、生物医药产业、装备制造业是坪山新区的支柱产业，四大产业占经济总量的73%。

　　产业规划：根据十三五规划，坪山区要打造成为深圳东北门户和辐射粤东的区域增长极。

　　9、光明区

　　产业定位：农业产值占比持续下降，计算机、通信和其他电子设备制造业占规上工业总产值增加，战略性新兴产业发展稳中提效。

　　产业规划：十三五期间，光明新区将全面落实“中国制造2025”和“互联网+计划”，努力建成新的区域经济增长极。

　　10、盐田区

　　产业现状：大力推动港口物流、战略性新兴产业、高新技术制造业、旅游业和黄金珠宝等支柱产业转型升级，经济质量稳步提升。

　　产业规划：十三五时期，随着东进战略的实施，盐田区加快“两城两区”建设，努力建成国际化先进滨海城区。

　　

　　0 3 董博士：粤港澳大湾区背景下的南山区产业发展

　　

　　一、粤港澳大湾区规划的五大战略定位

　　一是充满活力的世界级城市群，9个广东省内的城市加上香港、澳门。

　　二是全球影响力的国际科技创新中心，作为一线城市，如果没有科技创新，基本上城市的前途不会太远大，科技创新已成为核心，不管深圳市还是南山区，都把科技创新作为一项很重要的工作。

　　三是“一带一路”建设的重要支撑，跟“一带一路”沿线国家的交流。

　　四是内地与港澳深度合作示范区，南山前海深港合作区，主要是让香港和内地更加深入地交流和融入，

　　五是宜居宜业宜游的优质生活圈，南山区有140多个城市公园、四大网红公园，对环境打造非常用心。

　　《粤港澳大湾区发展规划纲要》提出广深港澳科创走廊，大家可以关注一些重点区域，如空港新城、高新区、坂雪岗科技城、国际生物谷、光明科学城、深港科技特别合作区。未来产业发展重点主要是在人工智能、生命健康领域。

　　二、关注第四代产业园区的打造

　　新一代产业园区会有一些变化，产业定位方面，标准高附加值产业、知识密集型创新产业，说白了就是要利润最大化，我们一定要追求高利润行业，因为在南山，如果利润率比较低，很难生存，各个行业、企业都在追求高附加值。现在的园区都是综合空间形态，中高密度高端社区或城市综合体，以高层办公建筑为主，在二楼或几楼一般都有一个连廊，下面有商服，上层办公，形成的社会功能是工作、学习、娱乐、生活四位一体。运营商的要求提高了，从以前纯粹的房东变成要参与产业运营，如投融资服务、产业服务能力，跟政府部门对接也逐渐形成规范的服务，由运营商提供。总之，对运营商的要求越来越高，越来越全能。

　　三、南山区的定位

　　南山区在粤港澳大湾区的定位是世界级创新型滨海中心城区、中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例。

　　未来南山区要建设三大战略工程，这三大战略工程是未来5-10年南山区重点建设的工程，即高标准规划西丽湖国际科教城、深圳湾CBD、高水平打造西丽湖高铁新城。

　　南山区的主要规划是“一轴一带三组团”，“一轴”即科技创新轴，松山湖到高新区、留仙洞这条南北向的轴，“一带”即总部经济带，贯通深圳湾、后海、蛇口和前海片区，形成东西走向的湾区总部经济带。“三组团”即北部、中部和南部，北部组团主要是西丽和桃源两个街道，也是西丽湖国际科教城和西丽湖高铁新城的所在地，主要定位是科研教育、高铁枢纽、生态涵养，要打造成示范街区。中部组团涵盖粤海、沙河、南头街道，以高新区+华侨城片区+南头古城为核心，打造集高新技术、文化创新、文脉传承于一体的综合发展示范街区。南部组团主要是南山、蛇口和招商街道，以自贸区+国际化为核心，打造集对外交流、自由贸易、滨海休闲于一体的国际交往典范街区。

　　南山区正在建设六大片区，提出未来5-10年建设600万平方米的产业空间，再造一个新南山，包括后海总部基地、深圳湾超总、留仙洞片区、高新区北区、前海片区、蛇口片区（赤湾片区）。

　　三、深圳产业导向

　　《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》是2016年出的，大家可以在网上查到，主要分三类：A、鼓励发展类；B、限制发展类；C、禁止发展类。基本上新引入的企业都属于A类鼓励发展类，限制发展类和禁止发展类很难。鼓励发展类包括新能源产业、互联网产业、新材料产业、新一代信息技术产业等，引入的企业首先要看产业类别。

　　四、产业监管要点

　　产业监管要点包括了乙方承诺（包括投资规模、产值规模、形成地方财力规模）、实缴注册资本限制、转让或出租限制、股权变更限制、抵押限制以及自用建筑回购等等。

　　五、南山区的产业扶持政策

　　南山区对于企业的扶持力度比较大，包括扶持总部经济发展、促进现代服务业发展、促进企业融资和上市发展、支持企业走出去、提升产业核心竞争力、加大招商引资力度等七大政策。

　　六、飞地经济

　　如果大家想在深圳市周边做园区，这也是未来的发展方向，现在南山提出异地产业园政策，因为南山区办公空间非常紧张，很多生产型制造业企业没办法在这里生产，因此很多企业迁到别的区或市外。所以我们提出总部经济+辅助政策，如异地产业园，把总部留在南山，生产环节迁到区外。

　　异地产业园目前还没有出台政策，主要思路是确定几种园区：一是双方政府合作，谈定分成比例。二是区属企业运营，国企当运营商的园区，如南山区由深惠通来运营。三是第三方产业园，由专门负责运营园区的企业或租或买一片园区，把南山区的企业招到园区内。四是自有产业园，南山区的企业在外面买了一块地，子公司生产，对于园区内的企业，南山区会有相应奖励，对于在南山的母公司有落地奖，迁入一次有几百万的奖励，还有能耗补贴，电费一年最高补500万。按照产值规模分导，给运营商也有一定的奖励。