深圳楼市：富一代住蛇口，富二代住湖贝，福田被抛弃

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　　提问：老师好！我是做生意的，现布吉阳光花园有个两房，小孩读二年级了要找个不错的初中学位。目前有资金250来万，想找个3-4房总价750万内的改善自住兼学位，年底生意上还有300万的回款。目前了解过龙湖春江天玺新房复式4房720万，特发和平里的复式4房700万，碧海富通城三期的三房590万。目前买个带学位的长期自住，以后生意上回款后再卖掉布吉小房投资个有升值潜力的。请问该怎么选择好些？还是再看看宝安中心和前海路侧的二手房源？

　　回答：你好，龙湖春江天玺位置非常尴尬，在龙华和龙岗交界处，哪边都不愿意管，自生自灭。周边民房多，环境差，属于低端板块的高端楼盘，资源错配。未来潜力不看好。特发和平里的户型布局和使用率都不太合理，高峰学校的排名还可以，但是排名比较危险，生源不行，没有继续保持的基础。没有曼海宁涨的快。总之这几个盘区位对比：富通城>特发和平里>龙湖春江天玺单宝中和前海是更好的选择建议直接出手阳光花园，留着价值不大。

　　提问：雕叔，你好，我们是刚需，在福田上班，观澜山水华庭这个盘怎么样？有一个两房300万的样子。

　　回答：这是一个“遗世而独立”的孤盘。通常来说，越犄角旮旯，越迷你的盘，越只适合买小户型，两房66平，首付百儿八十万可以考虑上车，只是这车估计要上得如鲠在喉，各种滋味在心头了——三面环厂，一面环路，四周再无商品房为邻，怎么看怎么惆怅，除了总价合适，看不到可以买的理由。总而言之，不是非常建议。

　　提问：老公名下有宝树台32平住宅，双学位。我名下布吉宇宏健康花城89平三房一卫，孩子两岁多，肚子里还有个年底出生。 目前想把布吉这套置换福田香蜜湖，或者南山的南二外，南外高新的房子，总价接受1200万。 但看了一圈，1200万买不到三房的房子，你还有什么好推荐吗？ 我希望是有升值空间，有学位，不要老破小。我看你一直推荐前海，宝中等房子，可是我看了资料，前海目前办公楼空置率是70%， 这次房价没跌反涨，感觉深圳是自己在做空自己。期待你的回复。

　　回答：你好，正在建设和规划中的有深圳湾超总，后海总部基地和前海自贸区。产业的定位就是总部，金融以及高新技术。 这里有深圳最贵的房价，沿着深圳前后海的海岸线，没有低于单价10万的房子，从红树西岸到深圳湾豪宅到半岛城邦，双玺，到领玺，前海时代，到宝中熙龙湾，壹方城。中心城市的城市中心，再叠加稀缺海景自然景观，这里的房子价格自然会没有天花板。 由于目前深圳湾超总和前海自贸区以及蛇口赤湾片区还在如火如荼的建设当中，可以预见的是深圳的热点和确定性的投资机未来十年还是会停留在西部。前海未来大规模入住还需要5-10年，为什么能支撑着这么高的房价？因为预期！目前整个西部，不管是宝中还是大空港都是投资热点，有新盘和前海的概念带动，都会涨。但是从投资的角度，我们希望这些概念永远不要兑现，利好出尽就是利空。现在很难选筹，建议增加预算淘笋【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园 【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 【后海总部基地】红树西岸【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

　　提问：雕叔，一直关注您的公众号，刚进星球不久，我想问下您，主要投资，700w想买美林海岸，看现在涨到7万多了，那现在还可以入手吗？会不会有点虚高，美林海岸买3房还是2房的比较好呢？谢谢雕叔～

　　回答：700多万，买美林没问题啊，无论是“北院”的园景房，比如海星苑、海天苑、水晶轩、碧水轩，还是“南苑”临江湾、御江湾， 以及西南朝向的逸江湾这个小区的买入会给你带来意想不到的结果，拭目以待

　　提问：您好老师！请教下600-700W考虑投资的话，选福田福保南带福外南学位的两房的？还是坂田外国语信义嘉御山或者坂田上品 悦峰或者金色半山？博未来哪个涨幅大？谢谢

　　回答：你好，感谢赞赏！坂田南有深实验坂田部、北有科技城外国语，教育第一梯队已经基本形成。未来变量： 1、对深实验坂田的成绩更看好，两方面：对外招素养班学生，包括小学；保留一部分专有学位给华为员工。 2、深实验坂田积分过高，引发家长担心买房不一定能读书，导致阶段性集中抛盘和房价下跌，市场信心的恢复需要时间。 3、保税区，3号线南延线福保站的利好已经兑现了大部分，未来可期的有10号南延线，不过1-N的影响力不如0-1。地铁溢价不宜高估。

　　提问：您好，雕叔老师。最近看了西乡的一个新盘叫山海上园，西乡片区，大户型价格6.7万，带华中师大附属学校学位，请问您怎么看这个楼盘和这个学校？值得下手吗？非常感谢！

　　回答：招商果岭、润恒尚园、山海上城、是西乡北的三个标杆盘，整个西乡北最大的问题在轨道交通；城市界面也不如碧海附近好；但是这也都体现在价格上，因此我把这三个盘划为第二梯队，当碧海次新完成涨幅，必然也会带动涨幅；项目太孤立了，而且又没有地铁规划。 一直不太推荐，现在鸡犬升天，出货比较快，平稳期，抛盘严重，会经常出现笋盘。

　　提问：雕叔老师好！目前在深圳有套房，计划卖掉，置换学区房。我是深户，老婆非深户，社保没满足5年连续缴纳，中间有中断过。新购这套，如果以老婆的名义是否可以做成三层？有什么方法渠道？香蜜湖的深高学区房如建业大厦，建业小区，竹园小学住宅楼，目前均价11万，作为自住兼投资是否值得买？恭候指教！

　　回答：你好，感谢赞赏！深高南最近一两年风波不断：1、 去年福田小升初政策中要求教科院附属第二小学的学生直升教科院附中，如按照这个政策，农林路以西如竹园小区，鑫竹苑等几个原本带深高南初中学位的小区就被划出深高南的学区范围了。这波操作引来竹园小区的家长维权，最终以教育局妥协收场，重申“直升政策实行自愿直升”。2、 深高南去年积分暴涨，从2018年的85.6跳升至98.7分，大批地段生被分流，深高南被家长举报点招，上街维权要求保障地段生的上学权益3、 今年直接宣布泰安轩，泰康轩等8个主要在深南大道以南带下沙小学学位的小区的基础分从一类80分降为三类70分，再次将深高南推向风口浪尖。 深高南学区范围大，积分紧张，按照去年98.7的积分计算，学区户籍＋购房，社保满分10分的前提下，独生子女需要提前2年3个月，政策内生育需要提前3年1个月才能入学。随着深圳每年新生儿数量的递增，积分只会居高不下。目前深高南的解决办法是从存量角度来考量，从土地性质下手做一个区分，但是深圳的家长不论从孩子上学角度还是从房产的保值角度，都会比较难妥协。当然，深圳本身也有自己困难的一面，可开发土地面积有限，人口持续流入，让各项配套跟上人口流入和城市扩张的速度会比较难。但是，还是希望教育局能更多的从增量角度考量，继续加强教育的投资力度，增加名校供应，这个才会是双赢局面。如果是考虑投资，不建议继续入手。找渠道做全款抵押，或者做一笔首付贷。

　　提问：雕叔你好，5万多的单价，是选择碧海的富通城，招商果岭过金港华庭还是选择大运的颐安都会中央等大运周边楼盘？

　　回答：富通城，无特色碧海大盘，金港华庭，无亮点上车盘，招商果岭，新晋热门次新盘，这几个成交都是常年占据深圳TOP20的，交易活跃是件好事，但是成交过旺，也是需要警惕的，换手率高，意味着房子让人没有归属感，继而导致抛盘的更多，真正的好房子是惜售且稀缺放卖的，一如东部标杆品质盘的颐安，89三房两卫客厅出阳台找不到几套在卖的，颐安的76两房小三房在辽阔的大龙岗是没啥竞争力的。

　　提问：雕叔老师好，最近打新中了中海汇德理，目前手里还有龙岗南联满京华喜悦里一套三房，已满五年，无欠款，现在市值400左右。因为中海汇德理大部分首付是借的亲友钱，再加上月供两万多，还债及月供压力比较大，必须考虑经营贷或卖出。。请问是现在卖出合适还是做经营贷支撑一段时间再卖出合适？南联喜悦里还有多少上涨的空间？片区龙岗中心小学在扩建九年一贯制学校，会是利好，但不确定上涨空间还有多大。我自认为喜悦里上涨空间远大于经营贷利息成本，不知道是不是这个逻辑，如果继续持有，也请问持有多久比较合适，谢谢

　　回答：你好，喜悦里带龙岗中心小学，龙岗中学学位。 目前南联在教育资源上比较欠缺，喜悦里的学校是龙岗中心小学（宝龙街道，刚升级为九年一贯制）。 从自住上看这个盘自住是非常方便利，小区整理环境漂亮绿化好，地铁，商场，美食街，菜市场，公园，学校皆举步可达。最大的不足是处所在的位置龙岗边缘位置周边农民房过多，其中了部分户型因高赠送而采光不足，随着大势涨吧。 他未来的增值只能依靠龙岗中心区的发展。 小区本身品质是不错，宜居却不宜业，受制于周边环境，缺少像样的商业和产业人口，也就是购买力人口，未来增值潜力受限。宝安，南山这些片区的物业，特别是学位不错的确实涨幅非常不错，那如果同样的时间点选择了这些地方，结果会相差甚远。

　　提问：老师，您好，谁问有一套蛇口紫竹园老小区小三房，什么时候置换新一点的小区比较好？

　　回答：你好，置换正当时，西部这种老房子小房子已经阶段性见顶，需求正在转移，再者，这类房子永远涨不过新大好，什么时候换都是对的。换房切忌左顾右盼，得陇望蜀，又想高抛还想低吸，没有那么美的事儿。有好几个月朋友去年想置换却迟迟没行动，今年只好望房兴叹。想清楚自己要的是什么，然后朝着自己想要的方向坚定的走下去。附图是一个从前年纠结到去年，今年不知道有没有纠结完的咨询网友。

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