动有歌舞伎町，静有神乐坂，在这个区买房投资出租不用愁！

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　　想买东京的房产，却对这座城市一无所知？今天，我们就带大家继续了解东京市23区中，那些值得投资的地段。

　　这篇文章要介绍的这个地方，无论你有没有来过日本，都不会感到陌生。

　　它在东京23区中可以争夺知名度排行榜第一位，甚至提到日本你就会想到这个地方。

　　这个区在日本人心中的地位有多高？许多著名导演、动画师都对它有独特的情怀，动漫导演新海诚的动画电影也多次选景于此。

　　

　　它就是都心五区中，房价亲民，人口和人流量最多的特别区——新宿区。

　　

　　“新的住宿之处”

　　虽说新宿这个名字我们并都不陌生，但你知道它名字背后的故事吗？

　　正如它字面意思一样，新宿指的就是“新しい宿場——新的住宿之处。”

　　在江户时代，全日本最主要的五条交通道路被称作“五街道”，它们从江户（今天的东京都）出发，通往全国各地。

　　

　　要知道，如今的高速公路上都建有服务区，专门提供加油和餐饮休息服务，而在那个年代，五街道的沿途也设有许多供旅人休息的站点，被称作“宿场”。也就是说，新宿的“宿”，其实是高速公路上的服务区延伸过来的。

　　然而，这其中的甲州街道（上图绿色）从江户出发到最近的一个宿场高井户宿，相隔了足足18公里，中间一个歇脚的地方都没有！

　　18公里，这个距离对于没有机动车的古代人来说，绝对是个远距离旅程，也就不难想象很多旅人支撑不住，有的甚至死在途中。

　　为了解决这个问题，政府在高井户宿和江户之间加建了一个新的宿场，将其命名为内藤新宿。

　　新宿这个名字就初现雏形。江户幕府倒台后，人们可以自由选择职业，不少人做了木材买卖。而内藤新宿附近又有不少上等木材，很多商人为了方便接触客户，在内藤新宿附近搭建了各种各样的店铺。

　　就这样，新宿街道作为商业地，变得越来越繁荣。

　　

　　（内藤新宿复原模型）

　　

　　新宿的投资诱惑

　　昭和年间（1926-1989），为了缓解中央区作为商务中心过分集中的状态，东京都政府提出了建设副都心的设想。

　　经过近30年的发展，新宿区已经成为了与涩谷、池袋并列的东京都三大副都心之一。

　　如今的新宿区坐落于东京都的中央偏西侧，仅18.22 km，这比北京最小的东城区（42km）还小了近2/3。

　　

　　区内的新宿站是东京市区最重要的交通枢纽站之一。据统计，这里日均上下车人次高达到364万人次，人流量可以和一个中大型城市人口匹敌！

　　

　　迷宫一般的新宿车站

　　我以前对新宿站一直有心理阴影，因为站内的人实在是太多，如果你站在里面不动超过三秒钟，必定被人撞开。而且不看导航的话，必然会在里面迷路十分钟以上……

　　新宿区的人口自1995年开始逐年上涨，到2020年已经达到34万人，人口密度超过北京。这其中4万多是外国人，外国人口比例全国第一。

　　

　　今天的新宿，土地价格排名全国第五，平均地价为每平方米368.4万日元（约23.7万人民币），堪称寸土寸金。

　　

　　然而在新宿区内，最高价和最低价地段的价差相足足35倍。新宿西口站附近的地价高达每平方米2185万日元（约140.1万人民币），但中井的地价则为每平方米63.9万日元（约4.1万人民币），但放在东京23区，也并不便宜。

　　

　　虽然地价新宿最低，中井却也是个投资香饽饽，因为从这里乘坐电车只需7分钟就能到达新宿站，这距离简直比我上学的时候从宿舍走到教学楼还快。

　　

　　然而在这里买房的话，仅要每平方米41.5万日元（约2.7万人民币）！你能想象在距离北京二环核心区域地铁七分钟的地段以这样的价格买房子吗？别说是北京，即便在上广深任何一个中国一线城市的市中心找这样的房价，也很有难度。

　　

　　（以前我们掘金日本房产公众号推过的一个物件；1991年建仅64万RMB，距离中井站80米步行距离）

　　

　　歌舞伎町是新宿的名片

　　却不是新宿的全部

　　动漫感极强的日本人曾经将东京23区全部拟人化，这其中的新宿太形象不过了~

　　

　　年轻、有活力、甚至还有点混血儿的样子，看来在日本人的眼里，新宿区是年轻人的町，全东京的不夜城。

　　

　　而说到不夜城，就会想到歌舞伎町。

　　歌舞伎町坐落在西新宿，被称作“不眠之城”，全球最有名的红灯区之一，每天接待游客人数高达30万。据说，歌舞伎町门派右边这家小小的711便利店，是全世界最小、但最赚钱的便利店。每当夜幕降临，这里变得比白天更加热闹非凡。

　　然而，即便有了如此大的客流量，日本政府似乎还是不满足，因此开始实施“歌舞伎町一丁目地区再开发计划”。

　　首先，将会在这里建成“新宿东宝大楼”和“APA酒店新宿歌舞伎町塔”等新的高层建筑。东宝是日本非常知名的电影公司，可以说气质很符合歌舞伎町了。

　　此外，还将在此开发一座高度225m，共48层的酒店、电影院、各种店铺构成的复合高层建筑，预计将于2022年8月竣工。

　　虽然新宿因歌舞伎町而广为人知，新宿区也因这里而变得繁荣，但东京人对这里的印象似乎不太好。

　　日本知名综艺节目《月曜から夜更かし》采访的东京路人，曾经这样评价过歌舞伎町：

　　

　　嗯，没错，深夜里数不清的人在这喝到烂醉，也因此黑道、非法居留的外国人也很猖獗，曾经是治安的死角。

　　

　　人们都说，这是一个危险与魅力并存的区域。

　　如果说歌舞伎町是新宿区的“动”，那么接下来要介绍的这个街区，是日本文人骚客都向往之的“静”。

　　新宿的文艺街区——神乐坂。

　　神乐坂位于新宿东面，是放在东京都里都少有的充满文化气息的生活区。街上常常有行人骑着自行车走过，午后也有不少行人在路边散步，街巷之间充满着宁静的氛围，与歌舞伎町相比，这两个地方简直有天壤之别。

　　

　　曾经因为烟花巷繁荣的神乐坂，如今还保留着很多石板路小巷，巷子里时常有艺妓走过，充满着京都风味。

　　

　　神乐坂看起来很像山手地区，却也有很多具有下町风情的地方。走在街上，常常有人会来像你搭讪，或是会收到别人送的东西，是一条很温柔的街道~

　　

　　投资公寓的话，我们反而不建议在歌舞伎町投资（这里的凶宅也不少），反而可以选择神乐坂。神乐坂有不少优质公寓，但也不好抢。

　　优质公寓一般指的是“除了交易价格以外，plus α资产价值不容易贬值的公寓”。也就是说，要评估公寓所在区域“特性”、“效用”、“就业人口”这三个要素。

　　神乐坂作为东京的“胡同街”很是有名。从主干道的神乐坂大道进去，就到达汽车不能通行的小路，形成了这里的住宅街。

　　并且，住宅街中有很多远近闻名的餐厅、咖啡店等，使得神乐坂整体的气氛优秀，拥有独特的“和风风景”。

　　但是，从战前开始就在神乐坂住了好几代的居民很多，另一方面，公寓的绝对数量不足，可以说很难接受新住居民。这样的区域特性也提升了神乐坂公寓的优质性。

　　

　　我们此前的一套神乐坂公寓，品质好，收益率高达6.8%，这个地方值不值得投资应该不用多说了。

　　留学生的代名词——高田马场

　　我还在日本念书的时候，每天放学从学校走向高田马场车站的路上，最大的感受就是：每走三步路，就能听到一句中文。

　　

　　高田马场位于新宿区北部，集合了JR山手线、西武新宿线、东西线三条线路，从JR到东京地铁都有，四通八达。

　　交通发达的地方同时也是学区资源非常集中的地方：早稻田大学、学习院大学、东京富士大学……多所大学都在高田马场设有校区，语言学校就有42所，不得不说高田马场名副其实是“东京的大学城“。

　　

　　也正因如此，这里聚集了世界各国的留学生，不仅仅是中国，还有来自缅甸、越南、欧美各国的留学生。你可能不知，高田马场还是日本最大的缅甸人社区，有“小仰光”之称。

　　聚集了这么多的中国留学生，怎么能没有一些美食呢？

　　

　　

　　

　　是的，你没有看错，都是中国美食。张亮麻辣烫、沙县小吃、云南过桥米线……这些价格低廉、味道正宗中国美食统统在高田马场能找到。

　　在日本待久了偶尔会想念家乡的味道，那就来新宿的高田马场，一定能够找到家的感觉，至少你的胃是不会说谎的。

　　没错，新宿就是这么一个神奇的地方，它承载着无数人的梦想、生活和情感。

　　不少留学生，包括当初的我，我们的生活就是围绕着高田马场。我们在这里上课，课余去打工，放学后回到在高马租的小房子里休息，念家时在这里品尝美食……

　　也正因如此，这里小型公寓需求旺盛，投资房产不用担心空室问题，租金更是高达每平米3742日元（约240人民币）！，一套18.17㎡的小公寓，月租金高达6.8万日元（约4387人民币）

　　

　　新宿大开发进行时

　　自从1960年副都心计划实施已经过去了60年，新宿副都心也将迎来它的进阶蜕变。如今，这片寸土寸金、高楼林立的区域，正在进行新一轮的大开发！

　　首当其冲的，是“新宿住友大厦大规模更新”计划。

　　新宿住友大厦1974年建成，初建成时曾是日本第一高楼。2020年7月1日，新宿住友大厦三角广场在这里建成。广场的玻璃天花板高达25米，阳光从玻璃普照下来，广场内是6500㎡的超大空间，最多可以举办2000人的大型活动。

　　

　　新宿站再开发

　　新宿车站日均客流量创下了吉尼斯世界纪录，是全世界使用人次最多的车站，全日本最繁忙的七大车线JR、京王、京王新线、小田急、地下铁丸之内线、都营地下铁新宿线、都营地下铁大江户线都在这里经过。

　　对比之下，我国华南地区最大且最繁忙的高铁站广州南站，在春节期间日均客流量上也才达到了42万人次。

　　然而，你没听错，就这样一个繁华的地点，日本居然要对它进行再开发！

　　新宿站东西自由通道

　　以前，从东口向西出口，需要购买入场券，通过检票口走过去。或者沿着丸之内线，经由地下商业街绕一大圈才能到。

　　

　　2020年7月19日，新宿站的东西自由通道正式开通，人们不再需要购买入场券，也不需要绕远路，可以直接从东口走向西口了，对路痴的人实在太友好了！

　　新宿站周围的开发项目

　　新宿站东西方向的车站大楼将被改建为超高层建筑，线路上空将铺设人工地基，标志性的广场 “新宿中央广场”正在规划中。

　　新宿站西口的小田急百货商店和新宿米罗德百货将被改建为高约260米、地上48层的大规模超高层综合大楼，预计将于2029年完工。

　　同时，新宿站西口的明治安田生命新宿大楼也将进行再开发，友都八喜相机也在计划在此建造新店。

　　京王百货店新宿东口车站等也将进行改建，构想高度约260米，和小田急并列成为双塔。

　　西新宿3丁目再开发计划

　　在西新宿3丁目，也就是如今新宿公园塔旁，将要建造一个全国最高的公寓！预计总户数3200户，将于2028年完工。

　　

　　（完工效果图）

　　如此多的开发项目都选择到这里投资，不难想象，开发完毕后，将会带来多少人流，未来的新宿将会是一副怎样的热闹繁华景象，它将成为东京都心中的“新晋网红”。

　　我们在新宿的房产经常是出来一个就“秒没”，所以近期在新宿的物件并不多。但有一个非常不错又知名的高级公寓，感兴趣请戳→

　　为了摸透东京23区的特质，我们耗费小半年的时间，翻遍大大小小的中日文资料，终于完成了全中国第一本东京房产投资手册。

　　它会成为你买房时选择的指南，好好珍藏，未来总会用上的。