深圳福田写字楼也不行了？租金猛跌55%！

　　来源：深圳淘房志

　　撰文|达文西

　　最近，笔者在朋友圈看到中介在发，福田CBD联合广场一套写字楼笋盘，单价低至1.6万/㎡。

　　

　　印象中，这个盘在2017年高峰期卖到过3万+一平，算下来总价值缩水408万，单价降幅达47%！

　　等同于回到10年前的水平。

　　不仅是卖价降了，连租金也打骨折了。

　　附近做写字楼业务的中介透露，2017年这里的平均租金大概110/㎡-月，现在最低50/㎡-月就能租到。

　　对比高峰期，租金价格腰斩了55%！

　　这个租金水平，甚至比关外的一些厂改写字楼还便宜，可见福田商业市场是多么不景气。

　　笔者观察到，近期这片区域存在不少降价房源，而且大部分租售价格缩水了2-3成。

　　01

　　福田老地标租金腰斩，空置率上升至13.8%！

　　说起写字楼空置高的话题，对深圳来说，已经是老生常谈了。

　　这几年，深圳的写字楼确实有点“野蛮生长”的味道，每年新增供应量居高不下。

　　据蓝石研究数据显示，截止2022年第四季度，深圳存量写字楼规模达到了1596万，当前空置率22.5%。

　　而福田区就占了总量的三分之一，是目前存量最多的区域，同时整体空置率去到了16.3%，去化存在一定的压力。

　　

　　更重要的是，今年福田也有10几万方的甲级写字楼入市，对存量市场造成不小的冲击。

　　特别是老写字楼，由于各种配套设施落后，以及早期设计存在缺陷，大众接受度越来越低。

　　

　　以联合广场为例，从1995年建成至今已有20余年，是福田最早的地标写字楼之一。

　　只不过时过境迁，与现在的甲写相比掉了好几个档次。

　　首先，进到办公区域明显感觉到压抑，它的层高只有3.3米，吊顶的地方伸手都能碰到天花板。

　　

　　而且通风、采光和观景条件都较欠佳，大部分单位只有很小的一面采光。

　　据中介介绍，这边办公单位的使用率并不高，一手业主普遍在65%左右；

　　而二房东放租的单位都存在吃面积，大概只有50%左右。

　　A/B座都有二房东进驻，以200㎡左右的小面积为主，报价去到90左右。

　　

　　从商办网的挂盘情况来看，目前整栋大厦平均租金报价约45-100/㎡-月。

　　对比2017年高峰期110一平的成交，最高腰斩了55%！

　　挂盘待租的房源共计82套，总面积约有3万平方，占楼栋总体量13.8%。

　　较去年大厦公布8.1%的空置率，直接上升了5.7%。

　　据中介透露，这部分低价放租的盘位于B座，属于燃气集团自持物业，由于公司搬迁至少空出有3-4层；

　　每一层的面积1800平方，合计大概有6000平米的空置单位。

　　

　　燃气集团13楼空置单位

　　

　　燃气集团15楼空置单位

　　写字楼租金下滑的同时，对卖房的业主的心理预期产生很大影响。

　　上文提到1.6万出售的笋盘房源，业主也是近期下调了价格，据了解实际成交还有往下的空间。

　　但从投资角度看，以目前最低50元一平的租金收益，即使不考虑空置、递增的状态下，需要30余年才能回本。

　　很显然，拿来投资收益回报太低了，如果租金能回升到原来的水平，倒还是可以考虑一下。

　　对于企业自用，老一批写字楼已经不是首选，目前市面上新建写字楼有很多选择，而且价格相差不大。

　　

　　02

　　CBD写字楼租售价格，平均跌去2-3成

　　自2018年以来，福田的二手写字楼无论是租金还是房价，都在往下滑。

　　据蓝石研究数据显示，福田写字楼租金平均每月276.8元/平方米。如今每月平均租金已下降至195.1元/平方米。

　　CBD几个代表性的地标写字楼，大部分租金降了2-3成，售价也降了2成左右。

　　

　　2018年福田部分写字楼租售价格

　　1）卓越世纪中心

　　从原先7万每平的成交均价，降到了5.7万/平，下跌了接近两成。

　　此前4号楼180㎡的高楼层单位，放盘价低到了150元/㎡-月，租金下跌了约4成。

　　

　　2）卓越时代广场

　　当前在售的整层1772.44㎡单位，报价低到5.2万各付（税费各自承担），较高峰期7.5万一平的价格缩水了近3成！

　　如果在高峰期买入，按一整层算，买家预计要亏4000万，一套深圳湾大平层！

　　

　　来源：中介朋友圈

　　3）国际商会大厦

　　最高峰成交价5万/平米，前段时间的二手笋盘报价才3.4万/平，下跌了近30%。

　　

　　来源：中介朋友圈

　　租金从原来200左右下调到了100-150，一手房东的放盘价稍微贵一点。

　　4）卓越大厦

　　18楼一套218㎡单位，租金报价不到100元/㎡，较高峰期210的租金直接腰斩。

　　就不一一列举了，除了嘉里建设的租金波动不大，其他写字楼大致跌幅差不多。

　　客观地说，在2018年前福田二手写字楼市场，其实投资回报率还是比较理想的；

　　普遍收益能去到4个点，甚至优质的笋盘能达到6-7个点。

　　但随着商办市场整体下行，再加上近年来大量的甲写入市，对存量市场大部分业主、二房东来说；

　　只能以价换量来提高出租率，都在比谁的价格有优势。

　　但笔者了解到，今年二房东拿货明显要比以前积极，中小企业还是有很多找办公楼的；

　　不过整体需求仍是偏弱的，目前来看这种局面还会持续下去。

　　

　　要知道，截止去年四季度，全市甲级楼宇存量至1596万平方米，随着大批新增货量入市，只会进一步加剧市场内卷。

　　可以想象，接下来的深圳写字楼市场，价格战还会继续，打对折的可能都有。

　　举报/反馈