全球最大私募赎回申请激增至45亿 美国商业地产就是下一个雷？

　　

　　美联储激进加息周期引爆了业危机，数家已经因挤兑而倒闭。指出，商业房地产市场极有可能是“下一颗要爆的雷”。

　　3日美股盘中，“全球私募之王”股价跌逾5%，截至收盘跌幅收窄至3.28%。710亿美元体量的旗舰房地产投资信托，已连续五个月触发客户赎回上限，凸显出现阶段美国商业地产的巨大压力。

　　3月现巨额赎回请求黑石股价下跌

　　3日，有媒体报道称，资产管理规模高达9510亿美元的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主——，其房地产投资信托基金(这一类别统称为REIT，其中黑石的产品简称BREIT)3月收到了45亿美元的赎回请求，较2月增加了15%，但仅获批6.66亿美元，批准金额约占赎回请求的15%。

　　受消息影响，3日黑石美股跌约3.28%。黑石在过去一年下跌35%，但2023年迄今累涨近12%。

　　　　BREIT是一个非交易性的房地产投资信托基金，目前资产净值总额为710亿美元，近年来是黑石集团最大的增长支柱。该基金于2017年推出，为富有的个人提供房地产投资。

　　此次赎回表明，尽管黑石集团总裁乔纳森·格雷和其他在3月8日和3月9日召集了200多名投资者，对日益加剧的金融动荡带来的新投资机会进行预测，但投资者的担忧仍然很高。

　　四名与会人士透露，在曼哈顿的Spring Place私人会员俱乐部，黑石集团表示，正在发生的金融危机可能会提振BREIT的盈利，因为这将限制为新房地产建设的融资，抑制供应，并对其房地产的租金构成上行压力。

　　据报道，黑石集团高管称，大量新公寓进入市场只会在短时间内抑制利润。由于感受到存款外流和上升的压力，作为美国公寓市场主要融资者的地区性银行将削减新的贷款承诺。

　　限制赎回也未能阻止资金外流

　　为了缓解资金赎回压力，黑石设置了5%的季度赎回上限，每月最多赎回2%的份额，以防止其持有的非流动性房地产被抛售，这种做法被称为闸门机制(gating)。而在今年2月份，客户试图赎回39亿美元。BREIT在1月和2月已经达到了2%的月度限额，使投资者在3月的退出途径更加狭窄。

　　不过，这一举措未能阻止资金外流。数据显示，自2022年11月30日以来，黑石集团已向赎回投资者支付了50亿美元。了解动情况的人士表示，亚洲的赎回额最高；过去一年，非美国投资者对BREIT的敞口大约减少了一半。

　　如果继续上升，4月份的赎回潮很可能会继续。投资者也在寻求降低自己的风险敞口，房地产行业面临压力。

　　BREIT约80%的资产位于公寓和仓库，这是近年来商业地产市场最强劲的两个领域。去年12月，该信托基金首次受到赎回限制的冲击。黑石的闸门机制有效限制了“挤兑”风险，否则其BREIT极有可能像硅谷银行那样光速倒下。

　　削减写字楼投资或改投

　　关于黑石的房地产投资，黑石首席执行官苏世民近日表示，黑石的房地产投资状况良好，并指出该公司已大幅削减写字楼投资，而仓库等其他市场表现良好。

　　苏世民指出，黑石看到经济确实在放缓，导致资产估值承压。美联储加息对资产估值构成压力是合乎逻辑的，而这也可能为黑石提供买入机会，将会有合适的时机部署资金。

　　黑石美洲房地产业务主管纳迪姆·梅格吉表示，在竞争对手缩减或出售资产之际，BREIT将利用其120亿美元的流动资产“进攻”，公司“预计将宣布大型交易，为旨在参与产品竞争的科技巨头建立”。

　　银行危机后商业地产也要爆雷？

　　事实上，越来越多的华尔街大行都发出警告，美国商业地产可能是继银行业危机后下一个要爆雷的行业。媒体分析认为，黑石集团在3月继续触发客户赎回上限，意味着投资者对商业地产的前景愈发悲观。

　　三月初，黑石集团违约了一只5.31亿欧元的芬兰商业地产抵押贷款支持，引发了市场对于美国本土商业地产贷款及其衍生品可能出现连锁风险的担忧。近期，美银、、等大行接连警告，商业地产是美国经济的潜在巨雷。

　　4月3日，欧洲央行官员发布报告，呼吁加强对商业地产基金的监管，警告其对金融系统的潜在威胁，欧央行表示：在过去10年间，投资于商业地产的投资基金的资产净值增长了两倍多，超1万亿欧元(1.1万亿美元)，这强化了基金与房地产市场的相互依存关系，对金融稳定构成了威胁。

　　欧央行指出，投资者有可以提取资金，但资产本身流动性很差，因此会出现“流动性错配”的问题，将使这些金融工具陷入流动性危机。欧洲央行表示：这一系列事件可能对商业地产产生系统性影响，这反过来可能会影响更广泛的金融体系的稳定和实体经济。

　　该报告称，更严格监管将使地产基金能够“更好的管理流动性”，“并内部化市场压力下可能出现的赎回成本”。如果缺乏足够的流动性管理工具，这些基金可能“不得抛售资产，从而加剧市场压力”。

　　MSCI欧洲房地产指数已跌至2009年初全球金融危机以来最低水平——3月份下跌超过24%，欧洲斯托克600房产指数在过去一年里也下跌了40%以上，市值蒸发1000多亿欧元。

　　　　的一份报告表示，银行业近期的压力引发了对商业房地产行业溢出效应的合理担忧。该行业继续面临疫情后的不利因素，包括入住率下降、评估价值下降，以及最近违约率上升。再加上融资成本上升、融资需求上升和贷款标准收紧，这意味着未来几个月的基本面背景具有挑战性。