美元加息，韩国断气！韩国房地产离崩溃还有多远？

　　小到个人，大到国家，都应该有独立自主、自主决断的勇气和骨气。

　　俗话说：靠山山倒，靠树树摇，靠人人跑。

　　靠天靠地，不如靠自己。

　　然而，韩国跟在美国后边打秋风到今天，得到了什么好处吗？

　　仔细想想，比如半导体产业，倒也确实是美国爸爸从日本虎口夺食，送给韩国做，也才有了今天的成绩。

　　然而这样美好的故事并不太多。

　　最近因为联合军演的事，和朝鲜又再次搞得剑拔弩张，整的好像韩国挺牛掰很强似的。

　　然而，有些问题已经慢慢浮出水面，剪不断，理还乱。

　　就比如韩国房地产。

　　韩国房地产怎么了？听说和美元加息有关？这事会给我们带来哪些警醒？

　　带着这么三个问题，咱们开始今天的话题。

　　01 韩国房地产怎么了

　　韩国的租房市场，比中国多一种玩法。

　　学名叫“传贳房”，又名“全租房”。

　　

　　普通玩法就是你租房，你交房租。

　　而韩国全租房的玩法是，只要你拿出一大笔押金，相当于这套房市值的50%~80%左右，就可以免费拎包入住两年，到期之后房东把这笔押金再如数全部退你。

　　这么说有点抽象，咱们举个例子：假设在韩国某地一套市值100万RMB的房子你想租，你就拿出80万现金作为押金全部交给房东，然后就可以在这套房里免费住两年，到期之后房主仍然把这笔80万块钱押金如数奉还，你退房走人。

　　相当于这两年你白住了。这是听着是不是挺爽？

　　有这种好事吗？是的，在韩国，真是这样！

　　然而这里面隐藏了两个问题：

　　1)租客直接买房或者租房不好吗，拿这么一大笔钱去租全租房，到底有什么划算的地方？

　　2)房东又为什么愿意让租客白住两年呢？

　　咱们一个一个问题剖析，先来谈第一个，租客直接租房不好吗？

　　1)直接租房或者买房不好吗

　　用我们的逻辑去理解，既然能掏出来房屋市值的50~80%了，再努努力,四个钱包六个钱包凑凑不就直接能买房了吗？

　　否也。韩国人的社会和咱们还不太一样，比咱们更早步入了“后现代主义”。

　　职场僵化，阶级升迁困难，收入固化，总而言之就是钱不好赚。

　　他们更喜欢及时享乐，快乐当下；而不是为长远目标去打算。

　　所以，买房？是不可能的买的。

　　买房了还得还房贷，租房子还得交房租。

　　而如果租全租房，虽然表面上要交一大笔费用，但银行会贴心来帮忙，老百姓可以空手套白狼。

　　韩国银行有专为全租房提供的贷款，利率算下来比房租还便宜。

　　于是乎，全租房大行其道。能租房谁买房，能全租房谁又要租房呢？

　　虽然房客喜欢租房，那房东们又为什么会愿意让房客“白嫖”呢？

　　2)房东为什么愿意让租客白住？

　　中国炒房客赚钱靠的是什么？高杠杆，低利率。

　　说白了就是从银行低价借钱，付首付买房，买了房一边租出去以租养贷，一边把房子抵给银行再借钱买房，如此循环。

　　只要房价一直上涨，这个游戏可以一直玩下去。

　　而韩国房东们玩的也是相同的套路。

　　只需要首付百分之20拿下一套房租给房客，就可以在两年内利用收到的80%房价的押金，继续买房出租房，如此循环。

　　被房客白嫖去的两年房租无非就是无息贷款。

　　炒到最后，中国炒房客的炒房成本是银行利息；而韩国房东的炒房成本就是2年房租。

　　所以韩国房东愿意租客白住，租客也愿意白住在韩国房东的房子里。各取所需，互惠互利。

　　这个模式运行了几十年了，本来没啥问题。然而这两年麻烦却开始出现了，什么麻烦呢？

　　02韩国租房市场引爆了房地产的问题

　　刚才介绍了半天，大家应该清楚，韩国房东炒房逻辑里有一个致命的死穴，就是要不断地借新还旧。什么意思呢？

　　房东甲买了一套房，租给房客A两年，拿到了A两年的80%房屋押金，又去买了三套新房，分别租给B、C、D三人。

　　等A租客两年到期退租时，房东甲的现金都压在了另外三套新房里， A租客要押金，房东甲的房子还在涨不能卖，于是只能从租客B、C、D的租房押金中挪出来退给A。

　　这是一个不断“借新还旧”的过程。

　　在全租房市场和房价上涨的双双利好时代，这都没问题；而一旦出了问题，不能借新还旧了，这个模式就要暴雷了。

　　首先，是韩国房价上涨周期结束

　　

　　最近，韩国SK证券公司经济学家表示：与其他国家相比，韩国大部分与房地产相关的家庭债务都是按浮动利率收取的，这使得韩国的房地产市场对加息更为敏感。

　　毕竟韩国经济自己是没有独立性的，它的加息一直紧跟美国的节奏。

　　利率一走高，韩国市场的反馈是，房价开始涨不动了。

　　有数据显示，韩国2月份房价较上年的高位下跌 4.4%。

　　其次，全租房时代正在走向衰落

　　2022年数据显示：在韩国的租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房，越来越多的租客选择从传贳房转向普通的月租房。

　　而随着租客退出传贳房市场，更多的人要押金，房东们手里没有那么多现金，只能抛售房产换现金，形成踩踏效应。

　　为了争相把房换成钱，只能拼命压低房价出售房产。

　　这就又导致了房价的进一步下跌。

　　房价下跌，买房划算了，更多的人要退掉传贳房去买房。

　　恶性循环开始，死亡螺旋形成。

　　那么，这会带来怎样的影响呢？

　　03 全租房带给房地产的影响

　　一旦房子卖不掉了，而租房客催逼的又紧，那房东只能跑路了。

　　之前曾有媒体报道过一件事，说在韩国有炒房客在经济形势大好的时候，靠着传贳房弄钱炒房，在首尔搞了280套房子，结果因为杠杆加太多，导致资金链断裂，房东化成一道闪电消失不见，只留下了一堆租客在风中摇曳。

　　而这帮租客每个人的押金可都是一笔大钱，不吃不喝积攒了半生的财富，随着房东挥一挥衣袖，都凭空蒸发了。中产阶级钱没了，谁来给韩国房市接盘呢？

　　如果没有人接盘下行的房地产市场，其他炒房客只能不断降价为求套现，除非他想清楚了，敢跑路，不怕坐牢。

　　有一些数据都引用烂了，我在这里不重复。这几年我总是唱衰房地产和炒房的，老粉都知道。

　　韩国传贳房崩盘对我们国家的炒房客意味着什么呢？

　　你们自己感受，我也不做过多分析。

　　总之：

　　你若安好，你自己便是晴天；

　　你若安不好，就是晴天霹雳。

　　市场经济下，每个人都要为自己当初的赌性决定负全责。

　　靠炒房赚了20年钱没有甩货上岸的，差不多这一波都要倒下了。

　　我是童子，今天的分享就到这里，点个赞再走吧。