广州楼市进入冰河时期还能上车吗？

　　以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号，买房问题请私信提问

　　提问：我想问一下广州对于小白来说，为什么金碧世纪是最好的上车盘首付最多80万，

　　回答：总价低啊，花园大社区、电梯高层洋房、恒大物业、鱼珠板块、未来13号线二期珠村站这些价值点全部融合在一起，且总价230-280万的两房单位还能上车，全广州哪里找？

　　提问：雕叔，两个问题：一、650-700万预算，选择汉溪长隆锦绣香江布查特官邸三期139平的大三房，还是天河公园西门新世界系列，还是东门海景花园？二、市桥中心小学学位康乐园顶楼楼梯楼，已小学在读。考虑到初中公办学位，必须继续持有，有必要换成番禺广场电梯楼（两个地方的初中学位不变）吗？

　　回答：650-700的预算了，建议来天河公园这边吧，或者天河这边，直接建议天河公园西门如果房票有限，就不建议换了，不建议从康乐园换成番禺广场的电梯楼

　　提问：雕叔，3个问题，总预算650到700，买房又想以投资为主。1。特别超级喜欢滨江东的环境，滨江东有没有投资起来比较合适的小区，效率怎么样？2。天河公园附近找不到合适价位和户型的，有没有舒服一点推荐？3。骏景花园整体还挺喜欢的，但是有一个顾虑。20年的楼盘，骏景我们赌的是金融城，估计10年能搞定就不错了。到时候就是30年的楼龄，想想现在让我买珠江新城得89年房子我也不喜欢的。感觉到时候是一个巨型老破大，很难出手，会存在这个情况么？4。这个价位鱼珠有合适的标的么？

　　回答：看了标题，是3个问题，往下一看，其实是4个问题。1、如果是投资，那么滨江东这个IP是有点过时的，这个观点我10年不变，这是城市更迭的自然规律，投资就不建议2、一定是往东、往南，650-700万总价在天河公园是有标的物满足的，比如东方新世界的三房，比如隽园和理想蓝宝的三房，这个总价是够得着的3、骏景没有你说的那么可怕和风险高，我反而觉得，即使金融城时间拖后了，也不能低估骏景的前景，再说了骏景的起来也不完全是金融城的功劳4、总价650-700万的，就不建议鱼珠了，总价超了，还是在天河公园和金融城附近为好

　　提问：雕叔您好，想请教您一个问题。从投资角度讲，在自己能力范围内，在其他条件都一样的情况下，是否房子价格越高越好？比如同一个小区的四房对三房。因为我理解加了杠杆的投资，只要收益能超过资金成本，也就是房价涨幅超过贷款利率，就是赚了。但是同小区四房和三房涨幅会一样嘛？或者同一板块下，产品差不多的小区涨幅会一样嘛？

　　回答：你的问题价值500万，好多人蒙查查跟本关心不到这些问题的所在，这才是投资世界里最着迷的地方1、房产投资赚钱有两类，一类是赚取增长率，比如城郊结合部单价由2万增长到3万，那么增长率50%；一类是赚取绝对值，比如猪心的房子900万买入，涨到1100万赚取200万，但增长率只有22%2、所以，资金量大的，直接买大货买总价高的是对的，资金量小的，而且房票又有，那么就直接买城郊结合部好了3、我认为，买同一个小区的四房，一定是好过三房的，因为同小区的二房换三房，三房换四房这条路径是通的，非常顺畅，四房因为稀缺所以才贵希望对你有启发

　　提问：老师您好，家庭在深圳一套前海太子山庄二期自住四房。孩子三年后使用完学位名额后，是置换成诺德或铭筑的三房四房好，还是去坪山打新二套房合适？我们是纯刚需。手上的资金有限，只能在置换一套前海新一点的房子和坪山打新之间选择了。期待您的回复。

　　回答：谢谢您的付费咨询，回答您的问题前，我说说我们做过的两个咨询案例。19年8月的时候，同一天来了两个对风险厌恶决然相反的客户：一个客户年入300万，卡里躺着600万，二线城市房多多，却只敢买到400万，一番交流后，基于他们的过往消费习惯，我们建议把预算提高到1000万，哪怕他们其实完全可以买到2000万——这样不至于压力太小，也不至于负债过高而不适应。奈何这个客户没听劝，自己还是和行家买了个400万，升值有限不说，而今还有劲没处使，眼下被715限了购，现在陷入有钱没票的苦恼中。另一个客户，则是上个客户的极端，家庭收入四五十万，手上才小几十万，彼时底仓只有16年入的一套广州和佛山，打算靠信用贷和GPGD整个800来万，对于这个激进客户，我们则是建议他把预算降低，买个500多万——这样不至于影响生活质量。又比如那个房圈皆知的蟹姐姐，她如果当时来找的是我们，或许会有不一样的结局——她已经不再是收入爬升期的壮年，我们不会让她加那么大杠杆，亦会推荐个更稳妥更主流的户型，因为她的心理承受能力太弱，再者全款抵押也是非常考验我们的心理素质的，年轻人接受度会更高。说那么多，我想表达的是在没有对您的家庭/负债收入/仓位情况/承压能力了解之前，我们其实是无法判断您的这几个选择哪个更好的，一定需要对您有一个综合全面的了解，才能给到一个更精准的建议，所以有空来公司面谈吧。

　　提问：雕叔，您好！500-700万总价，首付四成，纯投资，5年-10年持有期限，推荐选哪里好？

　　回答：纯投资的话，500-700万的总价预算，给你提几个思路，后者叫买房关键词：1、流通性以正常市场之下，你的房子能以正常的市场价卖掉为准，这就叫做流通性，没有流通性的房子不要买2、上风上水买房子就是买“广州”这只股票，那么就要买广州的未来，广州的未来在于向东向南，所以如果条件允许，一定要向东向南的去买3、区域增量记住，不是所有的向东向南都是增量的，因为有无增量真的要看具体区域板块，你买的房子是附着在一个区域板块上的，所以新型产业、人口导入、交通增量这些增量就很关键4、产品力产品真的有好坏， 这个跟年代以及开发商有关，有的开发上就做不出好的产品，有的开发商就擅长做产品，当然了产品包括户型、园林、物业、公共空间设计等希望对你有帮助，如果有需要可以联系我们的雕叔

　　提问：同样500-600万，鼎峰4房和中海康城3房那个好？持有10年以上

　　回答：如果说持有10年以上的话，那你肯定要选鼎峰了，品质就放在那里，科学城将来会是一个万亿产城，后续多金的高管很多都会选择鼎峰。

　　提问：雕叔，番禺剑桥郡、雅居乐花园、华南碧桂园（只需要考虑靠近地铁的翠山蓝天）同在南大干线和七号线，其中剑桥郡有南沙港快线，翠山蓝天有18号线，三者从地理位置和交通上谁更有优势？当前三者价格差不多，可能就三五千的差别，大概在未来多久后，他们之中谁能够脱颖而出？两小口未婚广州cbd白领刚需上车，选他们各许牺牲什么？

　　回答：这个问题是个伪命题，因为我们可能要搞懂一个命题：1、当一个区域板块起来后，身在其中的楼盘会受益，都会受益2、决定你买入的决策点目前是卡在，选定了区域板块之后的决策，楼盘户型的喜欢、物业的喜欢、配套方便的喜欢、学位的优劣，给你一个建议“抓大放小”，在资金预算范围内，尽量选刚刚够得着的标的物3、还有就是你买这套房的目的，如果是自住，那就跟着“感觉”走，如果是投资，那就奔着“单价低+杠杆好”的路子走4、预祝好运[微笑][微笑]

　　提问：番禺的桥南板块怎么样？

　　回答：番禺桥南板块，主要是周边本土人以刚需置换居住较多，周边上班纯自住没问题。投资角度看这个板块较弱，周边没有出行的地铁配套影响非常大，加上接盘侠本土人为主，流通性也会受限！[愉快]

　　提问：雕叔，感觉穗花新村在这一轮当中没怎么涨，目前单价4—5w，你觉得穗花新村的小两房，在明年的下一轮涨幅中有没有市场，大概能有多少涨幅，能不能达到你说的30%左右。

　　回答：穗花新村最大的利好就是海珠区实验小学，买这里基本上为了这个小学，以及晓港公园，其实海珠西的升幅并没有那么大的，不要报太大期望

　　很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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