仲量联行发布《流动—2023年华西经济与商业地产展望》

　　人“流”如织，乘势而“动”

　　成都，2023年1月17日——今日，仲量联行正式发布《流动—2023年华西经济与商业地产展望》。报告认为，经济现象的本质在于有限资源的有效分配，而资源分配离不开资源要素的流动。回望2022年，在复杂多变的经济环境下，市场活动与资源要素的“流动”性显著下降，商业地产受消费、投资与外贸等经济基本面影响，华西商业地产市场活跃度大幅降低。展望2023年，疫情管控政策的调整将为商业地产市场重新带来“流动”的生机与活力，有望带动企业投资活起来、消费客流活起来、资产价值活起来。

　　仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“我们预期，商业地产市场将在2023年迈入回暖复苏之路，潜在的机遇与再度‘流动’起来的资源要素和经济活动相伴相生。供给侧改革重塑产业价值链，扩大内需激活消费，供需两端必将随投资与消费活跃度回升逐步回暖。我们相信中国商业地产市场的韧性犹存，将在新的一年砥砺前行。当社会人流如织之时，便是经济乘势而动之机。市场主体当动不失时，而把握复苏窗口时期的机遇则显得尤为重要。”

　　一、「流 动」之“人流复苏”

　　

　　

　　1. 商业 — 实体商业客流有望于上半年基本复苏，带动零售招商回暖

　　经济基本面的复苏程度将决定各大市场主体的投资预期，品牌在华经营策略的调整将在上半年逐步兑现。运营商须提前研判，把控新一年投资风口的业态与品牌。

　　2. 旅游 — 五一黄金周，旅游市场迎来小高峰，节假日经济激活内需

　　地方政府及商圈管委会应重视传统商圈在文旅板块的营销与品牌打造，在地文化的深挖与现代建筑设计和零售商业理念的融合对于传统商圈的提档焕新意义非凡。

　　3. 商务 — 商务客流回升，商务活动恢复常态，产业招引开启新篇章

　　企业重拾市场信心、重塑对中国经济和行业发展的预期，是各行各业回归常态、健康发展的前提。商务活动开始恢复，政府重出国门，为地方产业招商引流。

　　二、「流 动」之“资源流动”

　　

　　1.产业层面：2023年市场若能实现有序恢复，激活资源要素的“流动”性，有两个层面的突破值得期待。

　　其一，产业结构提档升级，突破“中等收入陷阱”瓶颈，在全球产业价值链上不断攀登，通过“链主”企业以点及面拉动上下游产业发展，实现经济增长新旧动能转换。其二，经济发展从城市升维至城市群协同一体，以头部城市的经济动能驱动更广阔区域的经济协同发展，先富带动后富，先进地区向欠发达地区输送具有可持续发展能力的资源要素禀赋。反过来，资源要素向下沉城市的“流动”为企业投资创造的机遇。如何“高效”转化大批地级市的市场潜能，才是各行各业能否成功打开广阔下沉市场的关键所在，效率与适应性是关键。

　　2.消费层面：激活中国消费市场，加速经济发展“双循环”，内需仍是关键。相对低迷的消费市场需要被激活，而消费者对未来经济形势的预期才是当期消费市场是否能够有效激活的关键。

　　一方面，经济与就业环境对劳动者友好是帮助其恢复收入预期增长的基础。尤其是以工资性收入为生的劳动者，其收入消费弹性较高，收入的边际增长引致的边际消费支出往往更高。另一方面，以“共同富裕”为导向的收入再分配制度需要关注中低收入群体，年轻人所面临的住房、医疗等社会关切同样对当期消费产生挤出效应。

　　中低收入群体的消费意愿增强、消费能力实质提升，才能最终形成规模化的消费基本盘，成为拉动经济增长的可持续动能。

　　三、「流 动」之“商贸物流”

　　

　　1. “双循环”之外循环 — 跨境物流通道深化经济联系，重塑国际地缘经济格局

　　依托中欧班列、泛亚铁路等陆上物流通道的建设，西部地区从封闭走向开放，成为中国西进欧亚、增强与“一带一路”沿线国家经贸往来、重塑欧亚地缘经济格局的关键。从宏观层面看，跨境物流通道之于“外循环”的意义，不仅限于商贸物流通道的共建，而进一步形成一种国与国之间更紧密的经济发展和人文交流的纽带。

　　2. “双循环”之内循环 — 物流与商流相辅相承，突破消费边界，定义商业新模式

　　物流体系与商贸流通相辅相成，任何线上线下的商业新模式都离不开物流体系的及时响应，而商业新模式的成功则帮助既有物流体系为适应新模式需求而实现适应性发展，进而补足现有物流体系的短板。2023年，直播带货依旧火热，预制菜进一步抢占居民与餐馆两端市场，社会电商在优胜劣汰中寻觅生存之道；而经过疫情大考的中国物流体系将如何整合已有的经验和资源，并与消费需求结合，共同探索未来商业发展新模式，便是全年的主题之一。

　　四、「流 动」之“资产流动”

　　

　　

　　1. “长短周期”— 长周期看经济增长预期，短周期窗口机遇看资产价格

　　商业地产投资市场的长期价值仍取决于投资者对一个城市经济发展的良性预期，经济增长的稳健性与商业地产更加平衡的供需关系，仍是在长周期下影响投资市场活跃度、让资产“流动”起来的根本。尽管当期租赁市场的整体情绪尚未发生根本性扭转，但一个合理的资产价格和看涨的市场预期可以成为短周期下投资市场的窗口机遇。2022年，成都产业地产投资总建面已超过商业地产，物流资产成为投资者最青睐的西部投资标的，办公楼紧随其后。

　　2. “买家更迭”— 政府平台公司晋升为西部办公楼大宗投资需求新势力

　　从量变到质变，伴随开发运营经验的累积，政府平台公司有望在未来成为地产界不可忽视的中坚力量，让西部城市的不动产资产能短期“流动”起来。

　　3. “零售之轻重”— 商业资产的盘活与商管运营能力的价值变现

　　运营管理盘活零售资产，让投资市场“流动”起来；而商业运营管理的“轻资产”输出同步将其能力建设的软实力变现激活，进而推动前端招商运管市场“流动”起来；零售的“轻重”两端便能够活起来。