商旅文｜走热的城市更新迎来变局，文旅业的新机会时代加快来了

　　关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

　　导 读

　　Daily information

　　克而瑞CEO 丁祖昱

　　旅思马记 马牧青

　　执 惠

　　原国家旅游局副局长 杜一力

　　克而瑞CEO 丁祖昱

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　　历时一年，保租房公募REITs试点终于传来新的好消息。7月11日，首单保租房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，从正式申报到审核通过，只用了45天。仅三日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过。

　　也就是说，国内交易所目前在排队的2个保租房REITs项目，距离正式发行仅差临门一脚。保租房金融体系进一步完善，这对开发企业资金退出提供了可行的范本，“投融管退”闭环被打通意味着租赁行业将迎来新发展。这应该是行业近期鲜有的一个好消息了。

　　今年上半年，整个资产证券化融资表现比较活跃。CAIC数据显示，上半年房企累计通过资产证券化融资合计规模1398亿，占整个发债总量的超三成。

　　旅思马记 马牧青

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　　对于当前文旅产业变化特点，需要从战略层面深度思考，从市场和需求侧务实性思考，而非几十年来旅游界从上到下、从主到客、从政到企、从景到链、从官到民所习惯的供求侧和资源。

　　市场大变局下，牧青赞成以下观点：市场第一，资源第二，从需求侧出发，市场倒推产品；六要素各自独立发展为核心吸引并共生共存，即由组合发展到独立成核；“旅游+”向"+旅游"转变；要素驱动转向创新驱动、文创+科创，同时，5G时代，将催生旅游行业无限的想象力，以数字科技为核心的消费模式将带动在线旅游行业实现新一轮高速增长。随着互联网、大数据、人工智能的深度应用，数字科技正在全面融入旅游产业。

　　执 惠

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　　近二十年来，地产文旅模式也一直支撑着中国文旅业的不小部分，以至于衍生出独特地产加文旅模式。好的一面是文旅项目开发获得了比较强的资金支持，但另一面是这种中国特色的模式让文旅彻底变成了地产的附庸，文旅基本成了地产勾地的工具，被“包养”的文旅彻底丧失了独立的精神和地位，两个商业模式规律完全不同的产业因为土地要素、资金支持及与目的地资源结合的紧密度而被捆绑在一起。

　　未来文旅如何去做？我认为还是要回归产业的本质和基本规律，一是控制投资体量，文旅一定需要较大的投资，但真的需要动辄几十亿上百亿吗？如果没有了地产的念想，是否要回归理性？二是认真打造产品及服务，文旅的本质是消费品，是打动人心的产品，豪华的硬件如果没有了灵魂很难获得真正的生命力；三是文旅文旅要持续运营迭代产品，才能在长达平均十年的时间里获得长远的收益，这个收益不会很快，更不会像地产般暴利，细水长流，但带给目的地的是综合收益，是投资方与目的地的长期共赢。

　　原国家旅游局副局长 杜一力

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　　最近几年城市更新很见效，由上海首提“15分钟生活圈”，各地做了很多社区性质的文化体育娱乐休闲空间，在地设计，见缝插针，充满想象，使城市有趣儿，温情自然。这些新空间比CBD大高楼、城市综合体更代表城市的“奢侈”和品位。这些看起来的“闲来之笔”都是城市最宝贵的旅游空间，不是文旅的文旅项目，不是度假区的休闲度假区间。

　　从趋势规律看，城市的更新正好对应了旅游需求结构的变化。今天做旅游，最看重的正是这种“既商既文既住既旅”的新空间，它是本地居民生活提升之处，也是外来访客体验城市融入城市的最佳场所，是城市功能的增强和旅游的体验感的提升，也是城市软环境真形象。旅游业发展规律就是逐步成为人民生活日常品，逐步融入城市乡村发展的广域，旅游业倡导的“主客共享” 精神，提出的全域旅游战略，体现的就是这种科学发展理念。

　　（以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点）

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