“主题公园+地产” 相互渗透又相互补充
专家称，旅游地产的出现最早可追溯到主题公园。而从单一的主题公园发展到完整意义上的大型旅游休闲度假社区，却是一个不简单的探索过程。主题公园，其实质就是现代都市的休闲娱乐区。随着生活水平的提高，人们对休闲生活的要求已日益多样化，而主题公园恰恰契合了现代人的这种需求。旅游地产是一种复合房地产模式，是旅游与地产相互渗透与融合后产生的新兴业态。由于主题公园一次性投入大，市场培育期长，营运成本高且投资回收慢，已建成的主题公园的更新改造和新主题公园的建设都需要持续性投入，且房地产业务快速收益的特点正好缓解了主题公园长期投资和短期收益之间的矛盾。因此，引入地产项目，恰好可以平衡主题公园项目短期内入不敷出的窘况，从而形成了颇有特色的“主题公园+地产”运作模式。两者的相互渗透与相互补充，萌生了项目组合的开放性、娱乐休闲环境的可控性和在景观与配套上的唯一性等“制胜法宝”，带动建筑、交通、餐饮、通信、旅游等的发展，为当地居民提供就业岗位，提升生活居住条件，促进城市经济向旅游休闲化发展，从而对城市化进程起到推动和促进作用。
“区域价值的提升+社会效益的最大化”
数据显示，至2020年，我国主题公园每年的入场人次将翻倍，增至超过2亿人次。从大环境看，中国经济的增长和人们生活水平的提高，为国内主题公园和旅游地产的发展奠定了扎实的基础。美国在上世纪六十年代，欧洲在上世纪七十年代，日本在上世纪八十年代基本都经历过这个阶段，即人均GDP达到6000美元以上。目前我国城市居民收入里，每增加100元中就有30%用于物质消费，30%用于储蓄，40%用于精神文化消费。据国家旅游局测算，未来中国将会成为全球最大的旅游观光目的地国家和旅游出境游的最大群体。从行业看，在房地产平均利润率滑坡的大背景下，多元化发展成为大多数企业的生存选择。随着旅游地产的发展和相对成熟，开发商也逐渐意识到，旅游地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设，最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。这与主题公园投资者的意图可谓不谋而合。建设一个主题乐园便于盘活存量资产，还能成为地产销售的巨大招牌，这让两者在不知不觉中已经成为不可分离的“连体婴”。此外，由于主题公园会形成经济的虹吸效应，吸引大量人气，形成消费流，而且可以作为文化旅游名片，提升当地的文化形象，因此地方政府大都在政策、金融、土地等方面对主题公园旅游地产项目给予优惠支持。
“激战之中尤其需要理智定位”
当前，越来越多的开发商开始运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，“小公园大地产”的开发模式甚至已经向二三四线城市蔓延。近年来，万达、世茂、富力等知名房地产纷纷斥巨资打造主题乐园。万达称，计划投资2000亿人民币在中国建设12个电影主题公园。世茂已经确定在武汉龙湾、大连御龙海湾、上海佘山里、石狮摩天城等6个项目中建设主题公园。据《2015年我国主题公园行业发展现状分析》和市场不完全统计，截至2014年上半年，在中国有59家拟建主题公园项目，建设数量全球居首。2015年，我国共有21个主题公园开业，另有20个主题公园在建。从布局上，在华东，上海迪士尼之外、HELLO KITTY主题乐园、无锡万达文化旅游城即将拉开阵仗；北京通州的环球主题乐园预计2019年开园，北方主题公园也竞争激烈；西南仅成都一地就将有多个主题公园上马。一句话，国内主题公园项目正在上演“割据战”。激战之中，理智定位方能找准突击方向。“主题公园+地产”模式风险很大。主题公园之所以严重依赖于地产，主要原因在于主题公园是一种一次性投入大、市场培育期长、营运成本高且投资回收慢、需要持续性投入的产业。不仅地产需要主题公园，主题公园也一样需要地产支持。国外主题公园是电影等产业链的延伸，其涉及地产的内容，则主要是酒店、商业街等。因为国外居民大多不愿居住、工作在主题公园周边，因此商品房和写字间的建设少之又少。中国则不同，主题公园周边人流量大、交通便捷、环境优美，对于城市居民来说，在一个梦幻般的主题公园边上居住，是一个不错的选择。或许让主题公园成为旅游、文化产业链条上的一部分，在链条本身多找增长点，突出文化创意内涵层次，建立多元化的盈利模式，公园与地产才能回归本真。
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