旅游大盘复制 雅居乐要在云南重整旗鼓

　　文/陈泽璇

　　在海南清水湾一举成名后，2011年陈卓林和黄奉朝率队征战彩云之南，在西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲连续签下三个旅游项目。但7年的漫漫时光过后，换来的仍然只是海南清水湾项目的独响。

　　虽然，云南合计537.09万平方米的建筑面积在签约后的三年间陆续到位，然而直到去年年底，这三个项目高达89.54%的面积仍然躺在雅居乐的土地储备池里。而与缓慢的开发进展同步调的，还有雅居乐在新项目的扩展上。2014年6月雅居乐在昆明签下的150亿旅游大单，至今仍不动声色。

　　现在，管理层试图阻止海南清水湾成为雅居乐旅游地产的绝唱。在2018年3月份的香港业绩会上，副总裁兼地产集团总裁王海洋透露，作为雅居乐的特色，旅游地产是雅居乐下一步要进行深耕的，“不会只集中在清水湾或者云南地区”。

　　从近期悄然现身的雅居乐云南公司和昆明公司看来，要深耕旅游地产，对云南区域做个重新梳理是目前雅居乐正准备进行的关键任务。

　　雅居乐重振云南旗鼓

　　5月3日，云南雅居乐房地产开发有限公司在昆明西山区市场监督管理局登记成立。

　　观点地产新媒体了解到，该公司的经营范围包括：房地产开发及经营；房屋租赁；项目投资；企业管理、企业管理咨询。注册资本为3000万人民币，其中共青城心建投资管理合伙企业（有限合伙）认缴出资210万，曲水广丰企业管理合伙企业（有限合伙）认缴90万，而昆明雅居乐置业有限公司则承担余下的2700万，股权占比达90%。

　　在人事上面的变化则是，此前担任雅居乐西双版纳事业部总经理一职的翟朝锋，将出任云南雅居乐的执行董事兼总经理。

　　值得一提的是，此次云南雅居乐的股东角色里闪现昆明合作伙伴身影，昆明是继西双版纳、德宏和保山之后，被雅居乐相中的云南第四个城市。在4年前的昆交会上，雅居乐曾签下五华区投资额达150亿元的旅游地产项目。

　　根据观点地产新媒体此前报道，该项目选址于昆明西翥生态旅游实验区沙朗片区及母格片区，总用地计划为1万亩，彼时的雅居乐计划用3到6年的时间，将其建设为集旅游、休闲、度假、酒店、体育运动、宜居为一体的多功能度假小镇。

　　然而在过去的4年时间中，这个要投资150亿的项目却没有动静，直至近日雅居乐在昆明成立城市公司。

　　根据工商注册信息，先于云南雅居乐，昆明雅居乐置业在4月24日首先成立，注册资本1亿元，经营范围包括：昆明市城区内的房地产开发、建设经营(项目筹建);物业管理、住宿服务、餐饮服务、酒店管理。

　　目前而言，除了已有的西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲等项目外，雅居乐尚未有在云南新增项目落地的消息；而在进入云南市场的7年后，云南雅居乐和昆明公司成立是其云南业务板块在公司构架层面首次进行的重要调整。

　　陈卓林云南苦旅

　　云南是雅居乐在海南清水湾项目取得成功之后，将旅游地产板块进行异地复制的重要一着。然而，对比雅居乐过去十年在海南和云南的发展，可以看出，海南清水湾的荣光未能再现。

　　自2009年开售以来，海南清水湾单盘为雅居乐年度预售额贡献了极大比例，最高时达这家公司年度销售额的三分之一。11年间，海南市场经历过转淡与回暖的交替，清水湾的去化因此受影响，但清水湾贡献的年度销售金额从未低于60亿元。直到在雅居乐强调多元化的去年，该数据仍然冲上历史新高度170亿元，而全年销售额为897.06亿元，单盘占比18.95%。

　　由于单盘业绩占比大、加之前期较低的土地成本和较高的销售价格，该项目曾让雅居乐获得高于同行的毛利率，最高时曾助推整体毛利率达到53.8%的高度。

　　为扩大旅游地产布局，2011年陈卓林和黄奉朝率队征战彩云之南，先后与西双版纳、德宏瑞丽和保山腾冲签订战略开发协议，总投资额合计550亿元。合计321.58万平方米的土地面积在签约后的三年间陆续到位，提供的建筑面积达537.09万平方米之多。

　　但“海南清水湾”在云南复刻之路走得并不顺利。多年间，雅居乐云南项目的发展处于相对静默的状态，在以旅游地产为主的海南及云南区域里，实际上每年的预售额中十分大的比例来自于海南清水湾。

　　数据显示，2017年海南及云南区域将近200亿元的预售额中，海南清水湾贡献了170亿，而云南的雅居乐原乡及西双林语则分别录得逾人民币10亿元的销售额。

　　直到去年年底，雅居乐云南三个项目高达89.54%的面积仍然躺在雅居乐的土地储备池里。

　　在中国综合开发研究院旅游地产研究中心主任宋丁看来，雅居乐在云南的发展实际上是全国旅游地产形势的缩影，“随着房地产受到调控，以房地产为主导的（旅游地产）开发模式遭遇了瓶颈，市场对这种单一的开发模式不太买账，他们希望旅游地产有大的文化环境和休闲环境”，他认为这并非仅仅是雅居乐或者云南所面临的问题。

　　尽管旅游地产所面临问题是行业性的，但雅居乐在云南和海南的发展差异明显，宋丁认为这种差异来自于双方所拥有的旅游资源的不同：“海南资源是在全国来讲是唯一性的海岸资源，热带海水、沙子质量是全国最好的；对北方老百姓来讲，（海南在）冬天的避寒效用非常明显。但云南是山，资源的替代性相对比较强。”

　　“加上整个旅游地产的发展仍然更多是按照地产导向来做，缺乏文旅产业创新配套、缺乏深度挖掘文旅产业，买家就有疲乏感，不想买了。”宋丁表示。

　　眼下雅居乐深耕旅游地产的首要任务，是攻克异地复制的第一站云南。从现在的雅居乐云南公司和昆明公司看来，其已在着手进行这项功课。